Bản thân các cá nhân có nhà cho thuê cũng như những cá nhân đi thuê nhà ở cũng chưa thực sự hiểu hết những quy định của pháp luật trong lĩnh vực này. Trong trường hợp muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn nhiều người lo ngại họ có phải bồi thường hay không và các khoản tiền phải bồi thường sau đó gồm những gì?

Luật sư Nguyễn Văn Bình-Giám đốc Công ty Luật ALadin cho biết: 

Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 thì trường hợp người thuê nhà muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn thì phải đáp ứng được hai (02) điều kiện sau đây:

- Điều kiện thứ nhất, là thuộc trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà;

- Điều kiện thứ hai, là tuân thủ thời gian báo trước.

Cụ thể như sau:

1. Các trường hợp bên thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng bao gồm:

- Thứ nhất, theo thỏa thuận các bên trong hợp đồng, tức là người thuê nhà phải xem trong nội dung hợp đồng thuê nhà đã ký có quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng được ghi nhận như thế nào thì cần phải thực hiện theo đúng quy định trong Hợp đồng thuê nhà đó.

- Thứ hai, bên cho thuê nhà vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng cho thuê nhà.

- Thứ ba, thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, theo đó: “Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.”

2. Về thời gian báo trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

“4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.

Theo quy định nêu trên thì người thuê nhà khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải báo cho người cho thuê nhà trước ít nhất 30 ngày; trường hợp trong Hợp đồng thuê nhà mà các bên đã ký kết có nội dung quy định một thời gian báo trước khác với quy định 30 ngày nên trên thì người thuê nhà phải tuân thủ thời gian báo trước quy định tại Hợp đồng thuê nhà đã ký kết.

Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, thì người thuê nhà phải đảm bảo tuân thủ cả hai điều kiện nêu trên, nếu không đáp ứng bất kỳ điều kiện nào thì có thể sẽ bị coi là vi phạm hợp đồng thuê nhà.

Khi bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn mà không thuộc trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc không tuân thủ thời gian báo trước khi đơn phương chấm dứt thì sẽ bị coi là vi phạm hợp đồng và sẽ phải bồi thường nếu gây thiệt hại cho bên cho thuê nhà.

Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ như sau: “Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”. Như vậy, về nguyên tắc mức bồi thường trong trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn là bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế xảy ra và bên bị thiệt hại phải có nghĩa vụ chứng minh thiệt hại. Trường hợp tại thời điểm giao kết hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng, các bên thỏa thuận về một khoản bồi thường cụ thể, khi đó, mức bồi thường thiệt hại sẽ được áp dụng theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng.

Lưu ý là nếu trong Hợp đồng thuê nhà có nội dung quy định về phạt vi phạm hợp đồng thì khi người thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn không đúng quy định thì còn phải chịu phạt vi phạm theo quy định trong Hợp đồng thuê nhà mà hai bên đã ký kết.

Mời các bạn nghe toàn bộ cuộc trao đổi của phóng viên chương trình với luật sư Nguyễn Văn Bình - Giám đốc Công ty Luật ALadin dưới đây: