Tồn kho lớn, dòng tiền khó khăn

Theo báo cáo thị trường của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, quý I/2023, thị trường tăng trưởng trưởng âm 16,2%. Thế nhưng sau 9 tháng từ đầu năm thì mức độ khó khăn của thị trường bất động sản đã giảm 42,3% so với quý 1.

Về nguồn cung, TP.HCM có 13 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện để huy động vốn với 15.020 căn (tăng 1,37 lần so với cùng kỳ năm 2022 nhưng doanh thu huy động giảm 4,7%). Trong số này, phân khúc cao cấp chiếm hơn 66%, còn lại hơn 33% là phân khúc trung cấp, không có nhà ở bình dân và nhà ở xã hội.

Đến cuối tháng 9/2023, hàng tồn kho bất động sản rất lớn, có tổng giá trị lên đến 301.600 tỷ đồng, tăng 5% so với cùng kỳ. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, vấn đề cơ bản nhất vẫn là vướng mắc pháp lý, bởi quy định pháp luật chưa đồng bộ, chưa thống nhất.

“Nếu giải quyết được pháp lý thì nguồn cung nhà ở đưa ra thị trường sẽ tăng lên, giá sẽ giảm xuống, tạo điều kiện cho nhiều người có thể tiếp cận được nhà ở” - ông Lê Hoàng Châu nói.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực – thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia cho rằng: Khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay là khó khăn chung của thế giới. Thời gian qua không phải là khủng hoảng mà thị trường có những điều chỉnh cần thiết.

Theo ông Lực, hiện những khó khăn lớn với doanh nghiệp bất động sản là sức cầu của thị trường, đầu ra cho sản phẩm, nguồn nhân lực. Ông Lực khuyến nghị các doanh nghiệp đẩy mạnh tái cơ cấu về hoạt động, sản phẩm, dự án. Đồng thời, định vị lại hướng đi để thích ứng với thị trường sau giai đoạn khó khăn.

Đối với khó khăn về dòng tiền, ông Lực nhận định, giải quyết vấn đề vốn cũng chưa phải là yếu tố thúc đẩy ngay thị trường khởi sắc trở lại: “Tiếp cận vốn chỉ là một trong sáu yếu tố tác động đến khả năng phục hồi của thị trường bất động sản. Các yếu tố khác là liên quan đến cung cầu, rồi giá của thị trường cũng đã và đang được điều chỉnh theo hướng hợp lý hơn”.

Nhiều yếu tố tác động tích cực

Nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường đều ghi nhận, từ quý IV/2023 trên thị trường đã xuất hiện nhà đầu tư xuống tiền để “bắt đáy”, cùng với đó là việc ngân hàng điều chỉnh giảm lãi suất cho vay, xu hướng giảm sẽ tiếp tục kéo dài trong thời gian tới nên đã tạo thêm động lực để nhà đầu tư tham gia thị trường.

Bà Uyên Trần – Giám đốc điều hành nền tảng Nhà Tốt cho rằng, dự án đầu tư công trọng điểm như các tuyến đường vành đai trong đô thị, cao tốc, cảng hàng không... được đưa vào triển khai là một yếu tố giúp thúc đẩy thị trường bất động sản.

“Bên cạnh đó, về lãi suất, các ngân hàng bắt đầu đồng thuận giảm lãi suất cho người mua nhà. Tuy nhiên, theo nhận định của chúng tôi thì tâm lý người mua nhà vẫn là yếu tố tiên quyết để giải quyết vấn đề hiện tại của thị trường” - bà Uyên Trần nói.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi nhận định, từ giữa năm 2024, thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ phục hồi, chủ đầu tư sẽ đẩy nhanh phát triển dự án, tạo nguồn cung lớn cho thị trường. Trong đó, nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp sẽ chiếm ưu thế.

Còn Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, những phân khúc có mức giá phù hợp so với khả năng chi trả của người mua sẽ là nhóm có khả năng hồi phục sớm nhất. Về phía người mua, ông Đính cho rằng cần phải bài bản hơn.

“Tôi nghĩ rằng các nhà đầu tư cần phải có thái độ gìn giữ môi trường, thị trường có tính minh bạch, ổn định và để thị trường phát triển một cách bền vững” - ông Nguyễn Văn Đính đánh giá.

Thị trường bất động sản khu vực TP.HCM vừa trải qua một năm nhiều khó khăn, nhiều biến động. Dù còn những khó khăn chưa thể giải quyết ngay như pháp lý, nguồn vốn, nhưng các chuyên gia nhận định thị trường đã “chạm đáy” và sẽ dần hồi phục vào giữa năm 2024.