Giữ lại 10% để tăng trách nhiệm của chủ đầu tư

Tại phiên thảo luận tổ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), góp ý về quy định tại Điều 20 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Trần Thế Anh (Đoàn ĐBQH Ninh Bình) cơ bản đồng tình với cơ chế chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ); 5% còn lại được chuyển vào tài khoản tại tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, từ thực tế triển khai các dự án bất động sản, đại biểu đề nghị, nghiên cứu nâng tỷ lệ giữ lại lên 10% giá trị hợp đồng nhằm tăng trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý, bảo đảm quyền lợi người mua nhà. Bởi, có trường hợp người dân đã nhận bàn giao nhà, thanh toán gần như toàn bộ giá trị hợp đồng nhưng nhiều năm vẫn chưa được cấp GCN QSDĐ. Tình trạng này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền chuyển nhượng, thế chấp và khả năng khai thác giá trị tài sản của người mua.

Đại biểu phân tích, trách nhiệm của chủ đầu tư không chỉ dừng ở việc xây dựng, bàn giao bất động sản mà còn bao gồm hoàn thành các nghĩa vụ về đất đai, xây dựng, tài chính và cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý thuộc trách nhiệm của mình để người mua được cấp GCN QSDĐ theo quy định. Vì vậy, việc nâng tỷ lệ giữ lại lên 10% sẽ tạo động lực kinh tế rõ ràng hơn, thúc đẩy chủ đầu tư thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với khách hàng, thay vì để người mua phải chờ đợi kéo dài sau khi đã hoàn thành phần lớn nghĩa vụ thanh toán.

Trần Thế Anh cũng lưu ý, vấn đề không chỉ nằm ở tỷ lệ tiền giữ lại mà còn ở điều kiện giải ngân. Theo dự thảo, khoản tiền này có thể được chuyển cho chủ đầu tư khi người mua nhận GCN QSDĐ hoặc đồng ý tự thực hiện thủ tục cấp.

Trong trường hợp người mua tự làm thủ tục, chủ đầu tư chỉ được nhận khoản tiền giữ lại sau khi hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ pháp lý thuộc trách nhiệm của mình và bàn giao hồ sơ hợp lệ. Việc người mua đồng ý tự thực hiện thủ tục không thể trở thành căn cứ miễn trừ trách nhiệm của chủ đầu tư khi vướng mắc pháp lý của dự án chưa được giải quyết.

Ngoài ra, cần chỉnh lý quy định đối với trường hợp thuê mua, bảo đảm quyền lợi của người nhận chuyển nhượng hợp đồng; đồng thời đánh giá tác động của mức giữ lại 10% đến dòng tiền và chi phí vốn của doanh nghiệp. Với những trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ nhưng việc cấp GCN QSDĐ chậm do nguyên nhân khách quan, không thuộc trách nhiệm của mình, cần có cơ chế xử lý phù hợp để bảo đảm quyền lợi các bên.

Làm rõ cơ chế quản lý, kiểm soát khoản tiền giữ lại

Cùng quan tâm đến quy định giữ lại một phần giá trị hợp đồng đến khi người mua được cấp Giấy chứng nhận, đại biểu Trần Anh Tuấn (Đoàn ĐBQH TP.HCM), cho rằng dự thảo cần làm rõ cơ chế quản lý và kiểm soát khoản tiền này.

Theo đại biểu, với quy định hiện nay, khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận, chủ đầu tư được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng; 5% còn lại được chuyển vào tài khoản tại tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, dự thảo chưa làm rõ người mua có quyền kiểm soát tài khoản hay chỉ tổ chức tín dụng thực hiện việc quản lý, kiểm soát. Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư đối với khoản tiền được giữ lại cũng cần được quy định cụ thể hơn.

Đại biểu cho rằng, nếu thiếu cơ chế quản lý minh bạch, việc chuyển 5% giá trị hợp đồng vào tài khoản tại tổ chức tín dụng chưa chắc đã bảo đảm đầy đủ quyền lợi của người mua nhà. Vì vậy, dự thảo cần xác định rõ chủ thể quản lý tài khoản, quyền hưởng lãi phát sinh, điều kiện và trách nhiệm giải ngân, cũng như phương án xử lý những rủi ro có thể phát sinh đối với khoản tiền gửi.

"Việc quy định rõ các nội dung này không chỉ giúp bảo vệ người mua mà còn tạo cơ sở pháp lý để các bên thực hiện hợp đồng, hạn chế tranh chấp trong quá trình thanh toán và bàn giao nhà", đại biểu nhấn mạnh.