Tham gia ý kiến về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu Lê Nữ Thuỳ Dương (Đoàn ĐBQH TP. Đồng Nai), Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế và Tài chính cho biết, dự thảo Luật quy định trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có bảo lãnh của ngân hàng đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trong trường hợp không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng.

Tuy nhiên, theo Thông tư số 61/2024/TT-NHNN về bảo lãnh ngân hàng, ngân hàng chỉ xem xét, quyết định cấp bảo lãnh sau khi chủ đầu tư có văn bản chấp thuận đủ điều kiện huy động vốn của Sở Xây dựng. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư phải có bảo lãnh trước khi bán, cho thuê mua thì mới được Sở Xây dựng cấp văn bản chấp thuận.

Đại biểu Lê Nữ Thùy Dương cho rằng, điều này gây lúng túng cho một số trường hợp nhiều dự án đã đủ điều kiện về xây dựng, pháp lý nhưng vẫn chưa thể ký hợp đồng với khách hàng.

Để xử lý vướng mắc trên, đại biểu đề xuất phương án chuyển thời điểm phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh từ “trước khi bán, cho thuê mua” sang “khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua”.

Làm rõ cơ chế gia hạn thời hạn sử dụng đất, thời hạn sở hữu tài sản

Dự thảo Luật quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản có sẵn, trong đó yêu cầu việc mua bán, thuê mua phải tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất; tuân thủ quy định về thời hạn sở hữu nhà ở theo pháp luật về nhà ở và thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo pháp luật về xây dựng.

“Tôi cho rằng một số lượng đáng kể sản phẩm bất động sản trên thị trường hiện nay được hình thành trên đất có thời hạn sử dụng, điển hình là căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng, công trình thương mại, dịch vụ. Do chưa quy định rõ ràng về việc gia hạn thời hạn sử dụng đất, thời hạn sở hữu tài sản gắn liền với đất, trình tự thủ tục gia hạn nên khi tiếp cận các sản phẩm này, khách hàng lo ngại, dẫn đến một số lượng sản phẩm chưa được đưa vào lưu thông hiệu quả”, đại biểu Lê Nữ Thùy Dương nêu rõ.

Bên cạnh đó, theo đại biểu Lê Nữ Thùy Dương, pháp luật về đất đai đã có cơ chế gia hạn thời hạn sử dụng đất đối với người sử dụng đất, nhưng với các trường hợp sản phẩm bất động sản nêu trên chưa được quy định tương tự, chưa xác định cụ thể trách nhiệm của chủ đầu tư trong thủ tục này.

Đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế ấn định khoảng thời gian 2 năm trước thời điểm hết thời hạn để chủ sở hữu chuẩn bị hồ sơ gia hạn, và để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, thẩm định trên cơ sở quy hoạch và nhu cầu sử dụng đất tại thời điểm đó, tránh được khoảng trống pháp lý tại thời điểm chuyển giao. Đồng thời, đại biểu đề nghị giao Chính phủ quy định chi tiết trình tự, thủ tục và điều kiện chấp thuận để bảo đảm tính linh hoạt và khả năng phù hợp với từng loại đất, từng địa bàn.

Cơ chế đặc thù cho kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp

Qua rà soát, đại biểu nhận thấy các giao dịch nhà xưởng, kho bãi trong khu công nghiệp vẫn phải tuân thủ quy định chung về kinh doanh bất động sản có sẵn hoặc bất động sản hình thành trong tương lai; các giao dịch về đất khu công nghiệp tuân thủ quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Trong khi đó, theo đại biểu Lê Nữ Thùy Dương, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có một số điểm khác biệt. Bên thuê, thuê lại đất đã có hạ tầng, nhà xưởng, kho bãi trong khu công nghiệp là các nhà đầu tư thứ cấp, phần lớn là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, là chủ thể kinh doanh, đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực đàm phán và năng lực pháp lý tương đối đầy đủ, không phải là bên yếu thế cần được bảo vệ theo cơ chế bảo vệ người tiêu dùng. Nhu cầu lớn nhất của họ là được tiếp cận hạ tầng và triển khai sản xuất sớm nhất có thể, bởi tiến độ giải ngân vốn đầu tư, tiến độ đơn hàng và chuỗi cung ứng đều bị ràng buộc chặt chẽ về thời hạn.

“Vì vậy, việc áp dụng các quy định chung mang tính ràng buộc như thời điểm được ký hợp đồng, mức đặt cọc và tiến độ thanh toán có thể kéo dài thời gian nhà đầu tư thứ cấp tiếp cận mặt bằng sản xuất, làm giảm sức cạnh tranh trong thu hút đầu tư của các khu công nghiệp”, đại biểu Lê Nữ Thùy Dương phân tích.

Đại biểu Thùy Dương đề nghị nghiên cứu bổ sung cơ chế đặc thù đối với kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp theo hướng tạo thuận lợi cho nhà đầu tư, cắt giảm các thủ tục để thúc đẩy phát triển hơn nữa lĩnh vực kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp; quy định về điều kiện kinh doanh và hình thức giao dịch đối với nhóm này theo nguyên tắc tôn trọng quyền tự do hợp đồng giữa các chủ thể kinh doanh, cụ thể: cho phép ký hợp đồng thuê, thuê lại ngay từ giai đoạn đang xây dựng khi đã đủ điều kiện về pháp lý đất đai, quy hoạch và giấy phép xây dựng; mức đặt cọc và tiến độ thanh toán do các bên thoả thuận; bảo đảm đồng bộ, tương thích với pháp luật về đất đai, đầu tư và các quy định về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế; giao Chính phủ quy định chi tiết những nội dung cụ thể.

Cho phép chuyển nhượng dự án khi nghĩa vụ tài chính được bảo đảm

Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, theo đại biểu Lê Nữ Thùy Dương, quy định bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng nhằm mục đích bảo đảm nguồn thu của Nhà nước và không chuyển nghĩa vụ tài chính sang bên nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, khi chủ đầu tư không còn năng lực tài chính thì không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và không được chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư có năng lực hơn, dẫn đến dự án đình trệ, đất đai không được đưa vào sử dụng, ngân sách nhà nước bị ảnh hưởng.

“Theo tôi, giải pháp giải quyết vấn đề này là cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi bên chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, với điều kiện nghĩa vụ đó được bảo đảm bằng một trong các phương thức bảo lãnh của tổ chức tín dụng, bên nhận chuyển nhượng nộp thay hoặc cam kết kế thừa toàn bộ nghĩa vụ và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận”, đại biểu Lê Nữ Thùy Dương đề xuất.

Bên cạnh đó, việc thẩm định về năng lực tài chính, kinh nghiệm và cam kết tiến độ của bên nhận chuyển nhượng sẽ đánh giá khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính và triển khai dự án của bên nhận chuyển nhượng. Đại biểu cho rằng, khi tháo gỡ được vấn đề này, các nhà đầu tư có đủ năng lực thuận lợi trong thủ tục nhận chuyển nhượng và triển khai dự án, góp phần giải phóng đáng kể nguồn lực đang vướng mắc.

Cùng góp ý về nội dung này, đại biểu Đoàn Thu Hà, Đoàn ĐBQH tỉnh Lạng Sơn cho rằng, đối với những dự án còn khả thi nhưng chủ đầu tư mất khả năng tài chính, yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng có thể khiến việc thay thế bằng nhà đầu tư đủ năng lực bị đình trệ. Hệ quả là ngân sách chưa thu được tiền, dự án tiếp tục chậm triển khai, trong khi người mua nhà vẫn phải chờ đợi.

Đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế chuyển nhượng có điều kiện, xác định rõ nghĩa vụ tài chính, thời hạn nộp, năng lực của bên nhận chuyển nhượng và các biện pháp bảo đảm thực hiện. Đồng thời, cần nghiên cứu cho phép trích trực tiếp tiền chuyển nhượng dự án để nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của chủ nợ và các bên liên quan.

Đặc biệt, đại biểu Đoàn Thu Hà lưu ý, cơ chế này phải đồng bộ với Luật Quản lý thuế, Luật Đất đai và Luật Đầu tư, tuyệt đối không để lợi dụng việc chuyển nhượng dự án nhằm né tránh quyết định thu hồi đất hoặc các biện pháp ngăn chặn, bảo đảm tài sản.

Đại biểu Đoàn Thu Hà cũng đề nghị tăng cường cơ chế kiểm tra, giám sát việc bàn giao giữa các bên của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh. Đặc biệt, đại biểu đề nghị nghiêm cấm việc viện lý do thay đổi chủ đầu tư để ép người mua nhà ký lại hợp đồng với những điều khoản bất lợi.