Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty CP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc (Đất Xanh Miền Bắc) cho biết, dù thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại hơn 1 năm qua (kể từ tháng 6/2022) nhưng giá của nhiều phân khúc bất động sản lại không hề hạ nhiệt, vẫn tăng đều qua các quý, đặc biệt là các phân khúc chung cư hướng tới nhu cầu ở thực.

Chung cư tại Hà Nội tăng giá từ 5 - 15%

Hơn 1 năm trở lại đây, phân khúc chung cư tại Hà Nội ghi nhận mức tăng giá nhanh, từ 5 - 15% tuỳ từng khu vực, từng dự án. Hiện nay, giá chung cư tại Hà Nội đang giữ giá rất tốt. “Các sản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực thì giá không giảm so với thời điểm trước tháng 6/2022. Đặc biệt, phân khúc có nhu cầu ở thực như chung cư thì không ghi nhận giá giảm, thậm chí giá còn tăng đều”, ông Vũ Cương Quyết cho hay.

Lý giải điều này, ông Quyết cho rằng, các phân khúc hướng đến nhu cầu sử dụng thì sẽ khó giảm giá vì nguồn cầu luôn rất lớn. Hơn nữa, việc tăng giá mạnh của chung cư những năm gần đây thực tế là do cả một quá trình dài trước đó, giá chung cư không hề tăng, nên dồn tăng vào những năm gần đây, khiến biên độ tăng khá lớn.

Cũng theo ông Quyết, thời gian qua, giá chỉ giảm ở những sản phẩm nghiêng về đầu tư, đầu cơ. Thực tế trước đây, giá của sản phẩm đầu tư bị đẩy lên quá cao do nhà đầu tư tại Việt Nam có xu hướng đầu tư theo phong trào. Khi thấy một nhà đầu tư thu được lợi lớn từ bất động sản là kéo theo rất nhiều nhà đầu tư khác cũng tham gia vào thị trường này. “Tôi xin nhấn mạnh rằng, các sản phẩm giảm giá mạnh, cắt lỗ chủ yếu là những bất động sản mang tính đầu tư, đầu cơ, lướt sóng. Đặc biệt, trong số các sản phẩm đầu tư vẫn có những sản phẩm chưa đầy đủ pháp lý. Và trong những năm qua, chính những sản phẩm chưa đủ tính pháp lý này lại được các chủ đầu tư của nhiều đơn vị sử dụng để huy động vốn”, ông Quyết nói.

Do đó, trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp “bão”, sản phẩm này bị ảnh hưởng mạnh nhất. Do không đủ tính pháp lý nên việc chuyển nhượng, mua bán gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, các sản phẩm thuộc phân khúc này đã giảm giá mạnh từ 40 - 60%. Còn phân khúc có nhu cầu thực thì không giảm giá, thậm chí vẫn tăng giá.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nêu ra 3 lý do chính khiến giá nhà không hạ. Đầu tiên, TS. Lực nhấn mạnh rằng nguồn cung đang thiếu hụt, trong khi quan hệ cung cầu quyết định giá cả. “Nhu cầu mua thực vẫn còn trong khi nguồn cung lại thiếu, đương nhiên giá phải tăng. Đây cũng là điểm khác so với khó khăn của thị trường bất động sản cách đây 10 năm. Khi đó chúng ta thừa nguồn cung”, ông Lực lý giải.

Lý do thứ hai TS. Lực đưa ra là là bản thân các nhà đầu tư và doanh nghiệp trước đây đã phải bỏ rất nhiều chi phí giao dịch. Bây giờ họ nghĩ rằng nếu giảm giá sẽ bị lỗ, nên không việc gì phải chấp nhận lỗ ngay tại thời điểm này, dẫn đến quyết định chờ đợi. “Thứ ba, có lẽ họ cũng kỳ vọng thị trường sẽ quay đầu phục hồi trở lại ở một thời điểm trong tương lai gần, nên đương nhiên họ sẽ tiếp tục chờ”, vị chuyên gia nói.

Trong khi đó, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại Savills cho rằng, chi phí đấu giá đất, chi phí đầu vào tăng và chi phí vốn cũng tăng do pháp lý kéo dài trong thời gian qua đã khiến doanh nghiệp chưa thể cơ cấu lại giá bán. Theo bà, thời gian từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư cho đến khi có giấy phép xây dựng có thể mất hai năm, thậm chí là ba năm. 

Như vậy, vốn vẫn đổ vào cho dự án trong thời gian đó nhưng chủ đầu tư không có nguồn thu nên chỉ còn duy nhất một kênh để có thể thu hồi được chi phí, đó là tăng giá bán. Điều này kéo giá bán của các căn hộ và nhà ở liền kề gia tăng và dẫn đến tình trạng có những dự án bán rất chậm nhưng không có dấu hiệu giảm giá bán.

“Các dự án nhà ở một khi bán là bán hết là chủ đầu tư sẽ không còn lại gì nữa. Vậy thì tại sao phải giảm giá khi đây là nguồn thu cuối cùng đối với một dự án triển khai? Nếu không thể bán, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng ôm hàng, chờ đến khi thị trường hồi phục, chứ không giảm giá”, bà Minh nhận định.

Chuyên gia phân tích lý do giá nhà đất khó giảm

Lý giải về việc giá nhà tăng cao, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giá bán căn hộ chung cư sẽ tiếp tục xu hướng tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt là ở phân khúc bình dân, trung cấp và ở các dự án đã đi gần về cuối bảng hàng.

Chuyên gia này cũng nhấn mạnh, nguồn cung ngày càng khan hiếm trong khi chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí nguyên vật liệu, chi phí tiếp cận tài chính tăng cao… Do đó, các dự án bất động sản khó giảm giá, buộc phải duy trì giá bán ở ngưỡng cao. "Đà tăng giá có thể dừng lại khi các vướng mắc về thủ tục, pháp lý, nguồn vốn được tháo gỡ, thúc đẩy nguồn cung của thị trường", ông Đính nhấn mạnh.

Phân tích lý do bất động sản không giảm giá, ông Đào Phúc Tường, Giám đốc Quỹ đầu tư Vietnam Alpha Fund cũng cho rằng, có ba “lý do tế nhị” khiến doanh nghiệp địa ốc không giảm giá bất động sản để tăng nguồn thu và trả bớt nợ đến hạn. Đầu tiên là đa phần các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam đều có những “nhà đầu tư ruột”. Đây là những nhà đầu tư mua bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư, tạm gọi là nhà đầu tư F0. Khi giảm giá, những nhà đầu tư ruột này là khách hàng đầu tiên bị ảnh hưởng lợi nhuận, khiến chủ đầu tư phải cân nhắc.

“Điểm tế nhị” nữa là liên quan đến tài sản bảo đảm. 70% giá trị tài sản bảo đảm của ngân hàng là bất động sản cho nên việc giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm của các công ty bất động sản ở ngân hàng. Khi giá trị tài sản bảo đảm giảm, ngân hàng sẽ yêu cầu các doanh nghiệp bổ sung nhưng vào thời điểm này, đây là yêu cầu cực kỳ khó đáp ứng. Cuối cùng là tính pháp lý của bất động sản. Rất nhiều dự án bất động sản có vấn đề pháp lý cho nên dù có giảm giá thì doanh nghiệp vẫn không bán được trong môi trường kinh doanh hiện tại.

“Đó là ba nhóm lý do chủ đạo liên quan, ảnh hưởng đến quyết định giảm giá bán ở thị trường sơ cấp, bên cạnh đó còn có các lý do khác như giá vốn tăng. Về mặt logic, khi chúng ta cần dòng tiền thì phải giảm giá để sống đã nhưng lại những yếu tố tế nhị nằm ở giữa mà các công ty thực sự phải cân nhắc trước khi quyết định giảm giá”, ông Tường nói.