Một dự án tại quận Hà Đông, TP Hà Nội. Dự án này đã chậm tiến độ hơn 1 thập kỷ. Đáng nói là không ít khách hàng đã đóng cho chủ đầu tư 100% tiền mua nhà. Đây chỉ là một trong khá nhiều trường hợp người mua nhà gặp rủi ro, khi họ chọn mua nhà ở các dự án bắt đầu xây dựng, hay còn gọi là nhà ở hình thành trong tương lai. Đó có thể là chung cư, nhà liền kề, biệt thự.

Từ 1/8 tới đây, Luật Kinh doanh bất động sản mới sẽ có hiệu lực. Trong đó, đáng chú ý là có nhiều quy định mới đảm bảo quyền lợi cho những người mua nhà tại các dự án, tức là các loại nhà ở do các chủ đầu tư, các doanh nghiệp xây dựng. Các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, giúp khách hàng được chọn căn hộ hay nhà đất ngay từ khi dự án mới bắt đầu triển khai, tùy theo nhu cầu và túi tiền. Nhưng đi kèm với đó cũng có các rủi ro, nhất là tại các dự án chủ đầu tư năng lực yếu kém.

Khi mua nhà tại các dự án đang xây dựng, việc đóng tiền sẽ được chia nhỏ thành nhiều đợt, giúp người mua có thời gian tích lũy hoặc chủ động thu xếp nguồn tiền. Với loại hình nhà ở này, nhiều quy định về thanh toán tiền đã có sự thay đổi so với trước đây.

"Đã qua thời chúng ta vác bao tải hoặc chở ô tô tiền đi mua nhà rồi. Luật đã quy định mua nhà của chủ đầu tư bắt buộc phải chuyển khoản qua ngân hàng. Tuy nhiên giao dịch đơn lẻ cũng không nhất thiết bắt buộc, chúng ta chỉ cần tôn trọng các quy định trong luật kinh doanh khi giao dịch, làm sao cho đúng pháp luật", ông Phạm Đức Toản - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư EZ Việt Nam chia sẻ. Với nhà ở hình thành trong tương lai, quy định mới cũng sẽ giúp giảm số tiền mà mà người mua cần thanh toán.

Ông Phạm Đức Toản - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư EZ Việt Nam cho hay: "Theo luật mới khi đặt cọc không quá 5%, khi kí hợp đồng mua bán không quá 30% và trước khi giao nhà thì cần thanh toán đến 50%. Theo luật cũ thanh toán đến 70%. Đây là thuận lợi với người mua nhà, giảm áp lực với số tiền cần chuẩn bị".

Như vậy, 1 căn nhà 5 tỷ, theo quy định cũ, người mua sẽ phải thanh toán 70%, tức là 3,5 tỷ đồng trước khi nhận nhà. Nhưng theo luật mới, người mua chỉ cần phải đóng 50%, tức là 2,5 tỷ, giảm được áp lực cho người mua và thúc đẩy chủ đầu tư phải bàn giao nhà đúng tiến độ để nhận được số tiền còn lại theo hợp đồng.

"Theo quy định nếu đặt cọc vượt quá 5% là vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên các chủ đầu tư họ có nhiều cách lách khác nhau. Có thể yêu cầu thanh toán sớm, chủ đầu tư có thể có thoả thuận riêng, như 1 hình thức vay tiền để chiết khấu", ông Phạm Đức Toản - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư EZ Việt Nam cho biết.

Trong nhiều năm qua, trên thị trường bất động sản đã tồn tại một thực trạng là giá giao dịch thực tế khác với giá ghi trong hợp đồng, thông thường giá ghi trong hợp đồng sẽ thấp hơn giá giao dịch thực tế để giảm bớt các loại thuế, phí mà các bên phải nộp. Điều này không chỉ gây thất thoát một lượng lớn về thuế chuyển nhượng bất động sản mà còn mang lại nhiều rủi ro cho người mua nhà. Tuy nhiên từ 1/8, Luật Kinh doanh bất động sản đã có quy định các cá nhân tổ chức kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng mua bán, sẽ phải chịu trách nhiệm khi giá trong hợp đồng mua bán khác với giá giao dịch thực tế.

"Làn gió mới" cho thị trường bất động sản

Trải nghiệm của phóng viên đã cho chúng ta thấy là có rất nhiều quy định theo hướng chặt chẽ hơn, nhằm bảo vệ người mua nhà. Tuy nhiên, chia sẻ thẳng thắn của đại diện doanh nghiệp cũng cho thấy vẫn có thể xuất hiện các cách lách luật từ chủ đầu tư, nhằm huy động vốn của người dân. Bởi vậy, các nhà đầu tư bất động sản đang chờ đợi các văn bản, hướng dẫn chi tiết về việc thực thi luật, để việc áp dụng từ 1/8 tới đây được trơn tru hơn.

Các quy định chặt chẽ hơn của Luật Kinh doanh bất động sản được ví như làn gió mới cho thị trường. Làn gió mới này được kỳ vọng sẽ thổi bay những rủi ro trên thị trường trong nhiều năm vừa qua như việc dự án không được công bố thông tin đầy đủ, dự án kéo dài, bỏ hoang, nhà đầu tư thì đầu tư không đúng nơi, đúng chỗ, tiền mất tật mang. Từ đó giúp cho thị trường bước vào một giai đoạn phát triển mới với sự minh bạch, chuyên nghiệp và chuẩn chỉnh hơn.

Minh bạch việc cung cấp thông tin dự án, minh bạch việc thanh toán qua ngân hàng, đại diện bộ phận pháp lý đầu tư của Trần Anh Group cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản mới sẽ có những tác động lớn, tạo áp lực buộc các doanh nghiệp phải chuẩn hoá mọi mặt về pháp lý, đầu tư, và xây dựng.

"Đối với vấn đề pháp lý của dự án thì bắt buộc các chủ đầu tư phải chuẩn hoá lại các hình thức kinh doanh cũng như các hợp đồng giao dịch tuân thủ các quy định. Trong đó sẽ phải cân đối hài hoà cũng như bình đẳng hơn giữa chủ đầu tư cũng như người dân khi giao dịch những sản phẩm này", ông Nguyễn Tiểu Lâm, Phụ trách Pháp lý - Đầu tư, Trần Anh Group cho hay.

Thu tiền cọc tối đa chỉ được 5% hay thu tiền khách hàng trước khi nhận bàn giao nhà tối đa chỉ được 50%. So với trước các quy định này sẽ khiến việc huy động vốn từ khách hàng hạn chế hơn, tạo áp lực không nhỏ về tài chính, buộc các doanh nghiệp phải thay đổi chiến lược phát triển sản phẩm, huy động vốn tín dụng hiệu qủa hơn.

Ông Nguyễn Công Bình - Phó Tổng giám đốc, Hưng Lộc Phát Group chia sẻ: "Đây cũng là một áp lực, và cũng là một cái thử thách cho chủ đầu tư tập trung hơn về nguồn vốn. Theo tôi, các chủ đầu tư nên đầu tư "chậm mà chắc" khi đưa sản phẩm ra thị trường phải đầy đủ pháp lý, mình tập trung nhiều hơn vốn từ các tổ chức tín dụng hỗ trợ xuyên suốt cho dự án".

Theo giới luật sư, làn gió mới từ Luật Kinh doanh bất động sản giúp thị trường gạn lọc bớt và hạn chế được những công ty bất động sản yếu về năng lực lẫn nguồn lực đầu tư. "Thời gian vừa qua luật chúng ta đã điều chỉnh, chúng ta đã hạn chế được tất cả những rủi ro, những phát sinh tiêu cực để phù hợp với tình hình mới, và tạo niềm tin được cho người dân tham gia đó là tính minh bạch. Còn trong quá trình vận hành các quy định mới này nếu có phát sinh gì thì tôi tin sẽ được điều chỉnh kịp thời để khơi thông dòng chảy của thị trường bất động sản", Luật sư Nguyễn Văn Quynh - Văn phòng Luật Hưng Yên thông tin.

Với nền tảng của luật mới, trong chiến lược sắp tới, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang lên kế hoạch ưu tiên phát triền nhiều hơn nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số người dân. Cùng với Luật Đất Đai, Luật Nhà ở mới, Luật Kinh doanh bất động sản được thi hành từ 1/8 tới đây được đánh giá là dấu mốc quan trọng với thị trường bất động sản Việt Nam. Rõ ràng với các quy định mới, các doanh nghiệp muốn gia nhập thị trường phải có năng lực tài chính, đảm bảo quyền lợi cho những người mua nhà, thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng minh bạch và bền vững hơn.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký ban hành Công điện số 71 về các nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm thúc đẩy tăng trưởng, kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô tháng 7 và Quý III năm 2024. Thủ tướng yêu cầu các Bộ, cơ quan hoàn thiện, trình Chính phủ ban hành các Nghị định quy định chi tiết và ban hành theo thẩm quyền các Thông tư, văn bản hướng dẫn, bảo đảm đồng thời với hiệu lực của các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và một số luật khác.