Điều tiết giá đất, tránh đẩy chi phí nhà ở lên cao

Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưngnhận định, 3dự án luật có quan hệ chặt chẽ, tác động trực tiếp đến nguồn lực phát triển đất nước, tài sản, nơi ở và sinh kế của người dân. Chính phủ đã tổ chức lấy ý kiến rộng rãi, ghi nhận khoảng 885.000 lượt góp ý, đồng thời yêu cầu các cơ quan soạn thảo tiếp thu, hoàn thiện để bảo đảm tính thống nhất và khả thi.

Việc sửa đổi được đặt ra dù các luật mới có hiệu lực từ năm 2024, do xuất hiện những chủ trương mới của Trung ương, yêu cầu vận hành chính quyền địa phương hai cấp và các vướng mắc trong thực tiễn. Trong đó, giá nhà cao, nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả còn hạn chế và thị trường bất động sản thiếu minh bạch là những vấn đề cần giải quyết.

Đối với Luật Đất đai sửa đổi, Chính phủ đề xuất đổi mới phân loại đất thành ba nhóm chính gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất dự trữ phát triển. Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh dự kiến được tích hợp vào quy hoạch tỉnh; kế hoạch sử dụng đất cấp xã được đơn giản hóa, số hóa và lồng ghép với các quy hoạch liên quan.

Một nội dung đáng chú ý là cơ chế xác định giá đất. Dự thảo tiếp tục quy định Nhà nước quyết định giá đất thông qua bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định. Việc định giá phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành, đồng thời hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Thủ tướng cho rằng, nếu giá đất quá cao, địa phương có thể tăng thu ngân sách trong một thời điểm, nhưng hệ lụy đối với phát triển kinh tế - xã hội rất lớn. Giá đất cao được tính vào chi phí dự án, đẩy giá nhà lên, trong khi chi phí vốn vay và thời gian thực hiện thủ tục hành chính kéo dài tiếp tục làm tăng giá thành. Vì vậy, mục tiêu quan trọng là tăng cường vai trò quản lý, điều tiết của Nhà nước, để giá đất phục vụ yêu cầu phát triển trong từng thời kỳ, thay vì tạo thêm rào cản đối với người có nhu cầu mua nhà thực sự.

Thu hồi đất phải gắn với ổn định cuộc sống

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng đặt trọng tâm vào việc kiểm soát thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Việc thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải tuân thủ Hiến pháp, pháp luật, có tiêu chí cụ thể và không bị lạm dụng.

Chính phủ đề xuất phân định sáu nhóm trường hợp thu hồi đất, bao gồm xây dựng công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật, dự án an sinh xã hội, phát triển kinh tế, chỉnh trang đô thị và nông thôn cùng những trường hợp theo quy định. Nếu cần bổ sung trường hợp thu hồi đất, Quốc hội sẽ quyết định.

Đáng chú ý, tư duy tái định cư được chuyển từ bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống. Người bị thu hồi đất có thể được bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, loại đất khác, nhà ở hoặc tiền theo quy định. Các dự án đô thị được ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ.

Thủ tướng nhấn mạnh tái thiết cuộc sống không chỉ là bố trí nhà ở mà còn phải bảo đảm sinh kế, trường học, cơ sở y tế, thiết chế văn hóa và điều kiện an sinh thiết yếu. Đây là yêu cầu quan trọng để người dân ổn định cuộc sống sau khi bàn giao đất.

Nhà ở xã hội không được trở thành công cụ đầu cơ

Với Luật Nhà ở sửa đổi, định hướng xuyên suốt là nhà ở trước hết phải đáp ứng nhu cầu có chỗ ở, gắn với bảo đảm an sinh xã hội. Nhà nước tôn trọng cơ chế thị trường đối với nhà ở thương mại, đồng thời tập trung thúc đẩy nhà cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.

Dự thảo dành một chương riêng cho nhà ở cho thuê, gồm nhà sử dụng vốn nhà nước, nhà đầu tư bằng nguồn vốn ngoài nhà nước và nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp. Giá thuê dự kiến không vượt khung giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Theo Chính phủ, phát triển nhà cho thuê dài hạn với mức giá hợp lý sẽ tạo thêm lựa chọn cho công nhân, người lao động, học sinh, sinh viên và người trẻ chưa đủ khả năng mua nhà. Đối với nhà ở xã hội, dự thảo đề xuất sau năm năm, người mua chỉ được bán lại cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách an sinh để mua nhà chờ tăng giá, chuyển nhượng kiếm lời.

Dự thảo cũng hướng tới hạn chế tối đa phân lô, bán nền tại các đô thị lớn, thúc đẩy phát triển nhà cao tầng để sử dụng quỹ đất hiệu quả. Với chung cư xuống cấp phải phá dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu được xem xét thông qua bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc đóng góp kinh phí xây dựng lại theo quy định.

Siết giao dịch bất động sản, bảo vệ người mua

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Chính phủ tập trung hoàn thiện cơ chế công khai thông tin dự án, kiểm tra tình trạng pháp lý và xây dựng quy trình giao dịch thống nhất gắn với mã định danh điện tử. Dự thảo đề xuất chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý cấp tỉnh trước khi bán hoặc cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai khi dự án đủ điều kiện theo quy định. Chủ đầu tư đồng thời phải đáp ứng các yêu cầu về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.

Việc thu tiền đặt cọc cũng được kiểm soát chặt chẽ: chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, với mức dự kiến không quá 5%. Mục tiêu là hạn chế huy động vốn trái quy định, giảm rủi ro và bảo vệ quyền lợi người mua. Chính phủ đồng thời yêu cầu hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản, tăng cường kết nối với các cơ sở dữ liệu quốc gia, đơn giản hóa thủ tục hành chính và xử lý những quy định chồng chéo.

Thủ tướng Lê Minh Hưng yêu cầu các cơ quan soạn thảo tiếp tục phối hợp với cơ quan Quốc hội, nghiên cứu đầy đủ ý kiến đại biểu, rà soát cả ba dự thảo và văn bản hướng dẫn thi hành. Điều quan trọng nhất là các quy định phải khả thi, giải quyết được những vấn đề thực tế, không tạo thêm vướng mắc cho địa phương, doanh nghiệp và người dân.

Việc sửa đổi đồng bộ ba luật được kỳ vọng góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, phát triển thị trường bất động sản minh bạch, kiểm soát đầu cơ và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở. Trong đó, điều tiết giá đất, phát triển nhà cho thuê và bảo vệ người mua nhà là những định hướng quan trọng, hướng tới mục tiêu để người dân có chỗ ở phù hợp, ổn định cuộc sống và sinh kế.