Chiều 22/10, Quốc hội tiếp tục thảo luận tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Cho ý kiến về Luật Nhà ở (sửa đổi).

Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đánh giá cao việc dự thảo Luật đã bổ sung một chương mới về nhà ở cho thuê và cho rằng, đây là hướng đi đúng, nhưng cần có cơ chế đủ mạnh.

Nhiều dự án nhà ở xã hội vẫn đình trệ do thủ tục kéo dài

Cho ý kiến về Luật Nhà (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn cho biết, những điểm nghẽn lớn nhất là nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, quản lý chung cư và nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Chủ tịch Quốc hội cho biết, năm 2026, chỉ tiêu giao cho các địa phương là 97.000 căn nhà ở xã hội, nhưng trong 9 tháng cả nước mới thực hiện được khoảng 47.000 căn, đạt khoảng 48%. Nhiều dự án vẫn đình trệ do thủ tục kéo dài, trong đó có việc xét duyệt, chứng minh thu nhập và xác nhận tình trạng nhà ở còn phức tạp. Dù quỹ đất đã được quy hoạch, nhiều dự án vẫn chưa sẵn sàng triển khai; chủ đầu tư cũng gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn ưu đãi.

Bên cạnh đó, giá bán nhà ở xã hội được tính trên cơ sở chi phí đầu tư khiến căn hộ diện tích khoảng 50m² cũng có giá khoảng 1 tỷ đồng, vượt khả năng chi trả của công nhân có thu nhập bình quân từ 6-9 triệu đồng/tháng. Tình trạng đầu cơ cũng đáng quan tâm: có trường hợp mua nhà ở xã hội rồi cho thuê hoặc chờ đủ 5 năm để bán hưởng chênh lệch.

Để khắc phục tình trạng này, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn cho rằng, Luật lần này cần làm rõ cơ chế thủ tục đồng thời, song song nhiều bước, thay vì thực hiện tuần tự từng thủ tục, miễn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, giấy phép xây dựng đối với dự án sử dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đã được công bố. Cùng với đó, cần siết chặt việc chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm, chỉ cho phép chuyển nhượng cho người đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội, không để thị trường này trở thành thị trường tự do; đồng thời có cơ chế thu hồi ưu đãi nếu vi phạm.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, vừa quaTổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã yêu cầu Chính phủ, Quốc hội, các cơ quan chức năng mở rộng tiêu chí xác định người chưa có nhà ở theo hướng dựa trên dữ liệu số, không phụ thuộc vào tình trạng tại một thời điểm nộp hồ sơ; đơn giản hóa việc xác nhận thu nhập, tình trạng nhà ở và các giấy tờ chứng minh; nghiên cứu cơ chế để Nhà nước mua lại những dự án nhà ở thương mại đình trệ, chuyển đổi thành nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê.

Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đánh giá cao việc dự thảo Luật đã bổ sung một chương mới về nhà ở cho thuê, cho rằng, đây là hướng đi đúng, nhưng cần có cơ chế đủ mạnh. Đặc biệt trong bối cảnh, hiện nay, thị trường nhà ở cho thuê phù hợp gần như còn bỏ trống, chủ đầu tư còn thiếu động lực vì thời gian thu hồi vốn dài, trong khi chưa có chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tương tự nhà ở xã hội.

Vì vậy, Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần nghiên cứu ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng tương đương hoặc gần tương đương chính sách nhà ở xã hội nếu dự án cam kết cho thuê tối thiểu 15 - 20 năm mới tháo được nút thắt này; giá thuê có thể do chủ đầu tư và người thuê thỏa thuận, nhưng không vượt khung do UBND tỉnh quy định, có điều chỉnh theo biến động của chỉ số giá tiêu dùng.

Chủ tịch Quốc hội yêu cầu phải phân biệt rõ nhà ở cho thuê được đầu tư bằng vốn nhà nước và vốn ngoài nhà nước, khuyến khích khu vực tư nhân tham gia mạnh hơn.

Nêu thực tế hiện nay, có tình trạng trục lợi quỹ bảo trì, tranh chấp giữa ban quản trị và cư dân kéo dài nhiều năm tại hàng loạt chung cư, nhất là ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, một số ban quản trị lạm dụng quyền hạn, trong khi cư dân khó giám sát. Theo Chủ tịch Quốc hội, những tranh chấp dai dẳng cần có giải pháp căn cơ, tăng cường giám sát độc lập trong lần sửa đổi luật này. Cơ quan nhà nước và đại diện cư dân phải công khai, minh bạch quỹ bảo trì, phí quản lý trên hệ thống số; quy định rõ trách nhiệm, chế tài đối với ban quản trị, cho phép cư dân dễ dàng thay thế ban quản trị khi có vi phạm. Việc này phải thực hiện theo tinh thần "dân biết, dân bàn, dân kiểm tra, dân thụ hưởng".

Về nghĩa vụ của chủ đầu tư nhà ở thương mại đối với nhà ở xã hội và nhà cho thuê, Quốc hội giao Chính phủ quy định chi tiết cách tính chi phí hạ tầng tại thời điểm thực hiện nghĩa vụ; linh hoạt các hình thức như quỹ đất, tiền hoặc nhà hoàn thiện để tránh ách tắc.

Quan tâm đến việc phân cấp 20/21 thủ tục cho địa phương như dự thảo là đúng hướng, tuy nhiên, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, cần cần có cơ chế giám sát để tránh tình trạng phân cấp rồi buông buông lỏng, không giám sát. Bỏ quy định sở hữu nhà riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nhà nước theo quy định hiện nay để thống nhất với tinh thần sở hữu toàn dân, đồng bộ với Luật Đất đai.

Sửa Luật Kinh doanh bất động sản góp phần cho tăng trưởng

Với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn cho rằng, chuyển nhượng dự án bất động sản là nút thắt lớn nhất hiện nay.

“Tôi nói ví dụ, thời gian qua, hàng nghìn dự án đắp chiếu vì chủ đầu tư mất năng lực tài chính. Quy định hiện hành bắt buộc phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng, tạo ra vòng lặp bế tắc: không có tiền mới chuyển nhượng, nhưng muốn chuyển nhượng lại phải có tiền nộp. Nghịch lí ở chỗ đó, hệ quả là đất đai bỏ hoang, vốn tín dụng mắc kẹt, người mua nhà bị treo quyền lợi kéo dài. Việc sửa Luật Kinh doanh bất động sản nhằm tháo gỡ khối lượng lớn các dự án này, góp phần cho tăng trưởng hai chữ số”, Chủ tịch Quốc hội đề nghị.

Quan điểm của Chủ tịch Quốc hội, phải cho phép bên chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành, với điều kiện có năng lực tài chính rõ ràng, được cơ quan xác định, cam kết hoàn thành nghĩa vụ trong thời hạn cụ thể, có bảo lãnh ngân hàng và tài sản đảm bảo.

Phân cấp triệt để cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định như dự thảo, nhưng cần quy định rõ tiêu chí đủ năng lực và trách nhiệm giám sát chuyển nhượng để tránh bị lợi dụng. Đồng thời, bổ sung xử lý nhanh các dự án chủ đầu tư bỏ chạy hoặc không muốn tiếp tục để bảo vệ quyền lợi người đã mua nhà, đặt cọc.

Để bảo vệ người mua nhà, đặc biệt là nhà ở hình thành trong tương lai và khoản 5%, Chủ tịch Quốc hội cũng đã chỉ ra bất cập thời gian qua, nhiều chủ đầu tư dùng hình thức đặt cọc hoặc thỏa thuận qua công ty sân sau để huy động vốn khi chưa đủ điều kiện pháp lý. Khi dự án chậm hoặc thất bại, người mua khó đòi lại tiền. Quy định bảo lãnh và quản lý 5% giá trị còn lại hiện còn lỏng lẻo, dễ bị lách luật.

Chủ tịch Quốc hội đề nghị cơ chế đảm bảo 5% giá trị còn lại bằng tài khoản phong tỏa như dự thảo luật là cần thiết, nhưng phải quy định rõ thời điểm chuyển tiền, điều kiện giải tỏa, trách nhiệm ngân hàng quản lý và xử lý khi chủ đầu tư vi phạm. Cần triệt để cấm mọi hình thức thu tiền đặt cọc, thỏa thuận đặt chỗ trước khi dự án đủ điều kiện kinh doanh; làm rõ việc tự nguyện khi bên mua làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, tránh đẩy rủi ro sang cho người mua.

Thời gian qua, điều kiện về sàn giao dịch, môi giới, tư vấn quá cứng nhắc như chứng chỉ, đào tạo, đăng ký hoạt động làm tăng chi phí tuân thủ nhưng không ngăn được giao dịch ngầm hay môi giới kém chất lượng. Vậy nên, việc cắt giảm điều kiện kinh doanh và thủ tục là đi đúng hướng nhưng cần kiểm soát chất lượng.

Chủ tịch Quốc hội ủng hộ cắt giảm 7 điều kiện đối với sàn giao dịch và môi giới như dự thảo, thay bằng cơ chế hậu kiểm mạnh mẽ, cấp mã định danh điện tử cho tổ chức, cá nhân và từng bất động sản. Bổ sung quy trình giao dịch bắt buộc công khai trên hệ thống thông tin quốc gia để tăng minh bạch và giảm tranh chấp.

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản và việc công khai, Chủ tịch Quốc hộinêu rõ, bất cập vừa qua là chủ đầu tư tự soạn thảo hợp đồng với nhiều điều khoản bất lợi cho người mua; tình trạng chồng chéo với Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng; việc đăng ký hợp đồng mẫu và công khai thông tin dự án chưa đầy đủ, kịp thời, nhà nước chưa quản lý chặt chẽ.

Tới đây, cần công khai trên hệ thống thông tin trước khi sử dụng đối với căn hộ chung cư. Việc mở rộng loại hợp đồng được chuyển nhượng là cần thiết nhưng phải đánh giá kỹ rủi ro, có cơ chế kiểm soát để tránh tình trạng “bán lúa non” hoặc chuyển nhượng ảo. Quy định rõ thời điểm, nội dung bắt buộc công khai thông tin dự án và trách nhiệm cập nhật của doanh nghiệp.

Chủ tịch Quốc hội cũng lưu ý, luật này phải đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi và các yếu tố nước ngoài.