Thị trường căn hộ TP.HCM trầm lắng, giá vẫn neo cao

Thị trường bất động sản TP.HCM trong quý III/2026 ghi nhận tỷ lệ hấp thụ nguồn cung căn hộ sụt giảm, sức mua chững lại, tính thanh khoản thấp. Đây là thông tin từ các báo cáo thị trường của một số đơn vị nghiên cứu tại TP.HCM vừa công bố vào tháng 10/2026.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ lũy kế tại TP.HCM đạt gần 460.000 căn, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, trong 9 tháng của năm 2026, chỉ có 14.028 căn hộ mới được mở bán, trong đó hơn 8.400 căn tập trung tại khu vực Bình Dương cũ.

Giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM trong quý III/2026 đạt trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2 thông thủy. Đáng chú ý, hiệu quả hấp thụ thị trường tiếp tục suy giảm, đạt 45% trong quý III đối với nguồn cung mới, thấp hơn so với cùng kỳ năm 2025.

Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản suy yếu khi giá bán căn hộ trung bình giảm xuống còn 60 triệu đồng/m2 thông thủy, đặc biệt là tại những dự án có tệp khách hàng đầu tư ghi nhận mức giảm giá trên 10%.

Bà Dương Thuỳ Dung – Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam nhậnđịnh, mặc dù các dự án hạ tầng trọng điểm đang triển khai đóng vai trò động lực thúc đẩy, nhưng áp lực lên thị trường nhà ở lại nằm ở lãi suất cao,thanh khoản thấp và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Trong bối cảnh đó, nhu cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, thúc đẩy chủ đầu tư điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, diện tích và chính sách bán hàng theo hướng phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua.

Còn báo cáo của Savills Việt Nam chỉ ra trong quý III/2026, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM phân bổ không đồng đều, với hơn 55% nguồn cung là ở khu vực Bình Dương cũ.

Về giá bán,80% căn hộ sơ cấp tại TP.HCM trong quý II/2026 có giá trên 100 triệu đồng/m2. Giá bình quân toàn thị trường khoảng 69 triệu đồng/m2,trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống khoảng 32% và đang tiếp tục chịu sức ép lớn trong quý III.

Bà Cao Thị Thanh Hương –Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCMkhẳng định thị trường chưa bước vào chu kỳ điều chỉnh giá trên diện rộng do nguồn cung mới chưa có chuyển biến đáng kể. Sức mua đang chững lại, trong khi mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao.

"Các chủ đầu tư hiện tại vẫn neo rất cao, hỗ trợ người mua bằng một số chính sách bán hàng để tiếp tục có tình hình hoạt động tốt. Còn về thị trường thứ cấp, áp lực xả hàng tại TP.HCM không quá lớn. Chúng tôi chưa ghi nhận sự giảm giá sâu sắc và đồng loạt trên toàn thị trường TP.HCM", bà Hương nhận định.