Hai dự án nhà ở xã hội vừa được TP.HCM công khai giá bán là dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt tại phường Diên Hồng, khu vực quận 10 cũ và chung cư cao tầng tại số 35 Lê Văn Chí, phường Linh Xuân, khu vực TP.Thủ Đức cũ.

Trong đó, dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt do Công ty cổ phần Đức Mạnh làm chủ đầu tư có giá bán đã bao gồm thuế giá trị gia tăng là 23.251.398 đồng/m2. Mức giá này chưa bao gồm phần điều chỉnh theo vị trí căn hộ và chưa bao gồm phí bảo trì.

Đây là một trong những dự án nhà ở xã hội nhận được sự quan tâm đặc biệt trong thời gian qua do nằm ở khu vực trung tâm TP.HCM, nơi mặt bằng giá nhà thương mại đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động. Dự án có gần 800 căn hộ nhà ở xã hội, hiện gần như đã hoàn thiện. Chủ đầu tư dự kiến hoàn tất công trình, tổ chức nghiệm thu, bàn giao và đưa vào sử dụng vào khoảng tháng 8 năm nay.

Với mức giá hơn 23 triệu đồng/m2, một căn hộ diện tích khoảng 50m2 tại dự án này có giá tạm tính hơn 1,16 tỷ đồng, chưa bao gồm phí bảo trì và các khoản điều chỉnh khác nếu có. Đây là mức giá được đánh giá thấp hơn nhiều so với căn hộ thương mại cùng khu vực, nhưng vẫn là khoản tiền không nhỏ với người thu nhập thấp, công nhân, viên chức trẻ hoặc các gia đình chưa có tích lũy lớn.

Sức hút của dự án thể hiện rõ qua số lượng hồ sơ đăng ký mua nhà. Theo thông tin được công bố, đã có hơn 12.000 hồ sơ đăng ký mua nhà tại dự án này, trong khi nguồn cung chỉ gần 800 căn. Điều đó có nghĩa, cơ hội sở hữu căn hộ tại dự án không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu thật, mà còn phụ thuộc rất lớn vào điều kiện xét duyệt, thứ tự ưu tiên và quá trình lựa chọn hồ sơ.

Một dự án khác cũng vừa được công khai giá bán là chung cư cao tầng tại số 35 Lê Văn Chí, phường Linh Xuân, do Công ty TNHH Phúc Lộc Thọ làm chủ đầu tư. Dự án được xây dựng trên khu đất rộng 8.637m2, gồm 3 block cao 16 tầng với tổng cộng khoảng 452 căn hộ. Trong đó, block C có 140 căn nhà ở xã hội, diện tích từ 40 - 75m2.

Tại dự án này, giá bán chủ đầu tư đưa ra là 35.349.299 đồng/m2. Mức giá này đã bao gồm thuế giá trị gia tăng nhưng chưa bao gồm 2% phí bảo trì. Với đơn giá trên, một căn hộ 50m2 có giá khoảng 1,76 tỷ đồng, chưa tính phí bảo trì. Nếu căn hộ có diện tích lớn hơn, tổng giá trị có thể tiến sát hoặc vượt ngưỡng 2 tỷ đồng.

Theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, điều đáng lo hiện nay không chỉ là thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, mà còn là việc giá nhà ở xã hội đang dần vượt khỏi khả năng chi trả của nhiều người có nhu cầu thật.

“Phần lớn người lao động chỉ phù hợp với những căn hộ khoảng 50m2, giá dưới 1 tỷ đồng hoặc cao hơn một chút. Tuy nhiên, tại các đô thị lớn như TP.HCM, để phát triển được nhà ở xã hội ở mức giá này ngày càng khó. Chi phí đất đai, xây dựng, vốn vay và thủ tục đầu tư đều tăng, khiến giá thành bị đội lên. Nếu không có chính sách hỗ trợ mạnh hơn về đất, vốn và thủ tục, nhà ở xã hội dù rẻ hơn nhà thương mại vẫn rất khó đến tay đúng nhóm người cần nhà nhất. Đó là chưa kể thời gian qua còn xuất hiện tình trạng mua bán, sang nhượng nhà ở xã hội không đúng bản chất chính sách; có dự án như Thủ Thiêm Sky từng bị đẩy giá thứ cấp lên gần 100 triệu đồng/m2”, ông Quang nhận định.

Nhìn từ mặt bằng giá nhà tại TP.HCM, nhà ở xã hội vẫn là phân khúc có giá thấp hơn căn hộ thương mại. Tuy nhiên, nếu đặt trong tương quan với thu nhập thực tế của người lao động, nhóm đối tượng chính sách và những gia đình có nhu cầu an cư, mức giá từ hơn 1 tỷ đồng đến gần 2 tỷ đồng/căn vẫn là thách thức rất lớn. Nhà ở xã hội vì vậy đang đứng trước một nghịch lý: được xem là “rẻ” so với thị trường, nhưng chưa chắc đã “vừa túi tiền” với số đông người cần nhà.

Từ hai dự án vừa được công khai giá bán có thể thấy, bài toán nhà ở xã hội tại TP.HCM không chỉ nằm ở việc có thêm dự án hay đưa ra mức giá thấp hơn nhà thương mại. Vấn đề cốt lõi là phải tăng nguồn cung thực chất, rút ngắn thủ tục đầu tư, kiểm soát đúng đối tượng được mua nhà, đồng thời có chính sách tín dụng dài hạn, lãi suất đủ thấp để người lao động có thể tiếp cận.

Bởi nếu mỗi dự án chỉ có vài trăm căn, trong khi số lượng hồ sơ đăng ký lên đến hàng chục nghìn, nhà ở xã hội sẽ tiếp tục là giấc mơ xa với nhiều người. Khi đó, một mức giá được gọi là “mềm” vẫn chưa đủ để giải quyết nhu cầu an cư, nếu cơ hội mua nhà quá nhỏ và khả năng tài chính của người dân vẫn bị bỏ lại phía sau.