Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, mới đây chủ trì cuộc họp với Tổ công tác 1645 nhằm tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho người mua nhà tại các dự án.

Một số dự án được thống nhất hướng giải quyết sau khi rà soát hồ sơ pháp lý

Tại dự án Khu nhà ở gia đình sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân viên quốc phòng trên đường số 10, cư xá Ra đa Phú Lâm, phường Phú Lâm, lãnh đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường thống nhất giải quyết cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Dự án do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị thuộc Bộ Quốc phòng làm chủ đầu tư, gồm một khối chung cư 10 tầng. Trong đó, tầng lửng bố trí 4 căn hộ, 9 tầng còn lại bố trí 45 căn hộ. Đối với Khu dân cư và chung cư cao tầng Thuận Giao, phường Thuận Giao, do Công ty Cổ phần Bất động sản U&I làm chủ đầu tư, dự án có 288 căn nhà ở liên kế. Trong số này, 169 căn đã được cấp giấy chứng nhận. Với 119 căn còn lại, thuộc phần diện tích được điều chỉnh mục đích sử dụng đất và phần mở rộng, lãnh đạo Sở thống nhất hướng cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Tại Khu đô thị - thương mại - dịch vụ Quảng Trường Xanh, thuộc địa bàn phường Đông Hòa và phường Dĩ An, do Công ty Cổ phần Đầu tư Thái Bình làm chủ đầu tư, dự án có 1.356 ô nhà ở và 1.296 căn hộ chung cư. Trước đó, 1.016 trong tổng số 1.356 ô đất dành cho khách hàng tự xây dựng đã được cấp giấy chứng nhận. Cơ quan chức năng thống nhất tiếp tục giải quyết hồ sơ, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư khẩn trương bổ sung giấy tờ và hoàn tất các thủ tục còn thiếu.

Cần lưu ý, việc “thống nhất phương án” hoặc “thống nhất giải quyết” chưa đồng nghĩa toàn bộ người mua nhà sẽ được nhận sổ ngay. Hồ sơ vẫn phải được hoàn thiện, nghĩa vụ tài chính phải được xác định và các thủ tục chuyên ngành phải được xử lý đầy đủ. Vì vậy, sau cuộc họp, cơ quan chức năng cần công khai số lượng căn đủ điều kiện, thời hạn xử lý từng nhóm hồ sơ và đơn vị chịu trách nhiệm. Nếu chỉ dừng lại ở kết luận tháo gỡ mà không có lịch trả kết quả, người dân vẫn phải tiếp tục chờ đợi trong tình trạng không biết hồ sơ đang nằm ở đâu.

Hai dự án chưa thể cấp sổ

Không phải dự án nào được đưa ra tại cuộc họp cũng đủ điều kiện giải quyết ngay. Điển hình, dự án khu căn hộ cao tầng The Avila, phường Phú Định, do Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ Thái Bảo làm chủ đầu tư, gồm khối dịch vụ thương mại từ tầng 1 đến tầng 3 và 285 căn hộ từ tầng 4 đến tầng 22 đã được chuyển nhượng.

Theo kết luận của lãnh đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường, dự án này chưa thể được giải quyết cấp giấy chứng nhận. Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM được giao phối hợp với các thành viên liên quan kiểm tra thực tế khu vực từ tầng 1 đến tầng 3, đồng thời chờ ý kiến chính thức của Công an TP.HCM về công tác phòng cháy, chữa cháy.

Tổ hợp chung cư H098 và T106 tại số 214 Nguyễn Văn Luông, phường Bình Phú cũng chưa được chấp thuận cấp sổ cho toàn bộ 560 căn hộ như đề nghị của chủ đầu tư.

Dự án gồm hai khối nhà, mỗi khối cao 15 tầng và có một tầng hầm. Do còn vướng mắc liên quan đến nguồn gốc và quá trình triển khai dự án, Phòng Quản lý đất được giao tổng hợp hồ sơ, chuyển Sở Xây dựng để báo cáo UBND TP.HCM xem xét.

Việc chưa cấp sổ đối với dự án không bảo đảm điều kiện pháp lý là cần thiết. Tuy nhiên, bảo đảm kỷ cương quản lý không đồng nghĩa để người mua nhà ngay tình chịu hậu quả vô thời hạn. Cơ quan chức năng phải tách bạch quyền sở hữu hợp pháp của người dân với trách nhiệm hành chính, tài chính hoặc hình sự của chủ đầu tư nếu có.

Không thể để người mua nhà chờ vô thời hạn

Luật Đất đai năm 2024 xác lập nguyên tắc giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất khi đáp ứng đủ điều kiện. Nghị định 101/2024/NĐ-CP của Chính phủ cũng quy định trình tự để người nhận chuyển nhượng nhà ở trực tiếp thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận. Trường hợp chủ đầu tư chưa cung cấp đủ giấy tờ, Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm yêu cầu bổ sung và tiếp tục xử lý theo thẩm quyền. Như vậy, pháp luật không đặt toàn bộ quyền chủ động vào tay chủ đầu tư. Vấn đề nằm ở việc tổ chức thực hiện, phối hợp giữa các sở, ngành và xử lý trách nhiệm đối với đơn vị chậm hoàn thiện hồ sơ.

Thực tế cho thấy sổ hồng không chỉ là một loại giấy tờ hành chính. Đây là căn cứ xác lập quyền sở hữu, giúp người dân chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế và bảo vệ tài sản khi phát sinh tranh chấp. Việc chậm cấp sổ kéo dài có thể làm giảm giá trị tài sản, hạn chế khả năng tiếp cận tín dụng và đẩy người mua vào thế yếu. Do đó, kết quả của Tổ công tác 1645 không nên được đánh giá bằng số cuộc họp hay số dự án được đưa vào danh sách tháo gỡ, mà phải bằng số giấy chứng nhận thực tế được trao cho người dân.

Với các dự án đủ điều kiện, TP.HCM cần xác định thời hạn hoàn thành, công khai tiến độ và không để phát sinh thêm thủ tục ngoài quy định. Với dự án chưa đủ điều kiện, phải chỉ rõ vướng mắc thuộc trách nhiệm của cơ quan nào, chủ đầu tư nào và thời điểm phải khắc phục. Nếu có hành vi vi phạm, chủ đầu tư phải bị xử lý và buộc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ. Không thể tồn tại tình trạng doanh nghiệp đã thu phần lớn hoặc toàn bộ tiền bán nhà, người dân đã nhận nhà, sinh sống ổn định nhiều năm nhưng quyền sở hữu vẫn bị “treo” vì những thiếu sót không do họ gây ra.