Cắt giảm nhiều điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính

Sáng 22/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn và sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trình bày Tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo luật cơ bản kế thừa phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, đồng thời làm rõ việc không áp dụng đối với giao dịch nhà ở xã hội, nhà ở chính sách.

Về kinh doanh quyền sử dụng đất, dự thảo sửa đổi các quy định liên quan đến quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và chuyển nhượng dự án, bảo đảm đồng bộ với pháp luật về đất đai, đầu tư và các quy định có liên quan.

Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo làm rõ nguyên tắc, cơ quan quản lý, điều kiện và trình tự áp dụng hợp đồng; thống nhất việc áp dụng hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản, khắc phục tình trạng chồng lấn với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Nội dung này tập trung vào quy định đăng ký hợp đồng theo mẫu đối với mua bán căn hộ chung cư, đồng thời mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản.

Liên quan đến thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản, dự thảo bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Khoản tiền này được bảo đảm thông qua việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận giữa các bên.

Dự thảo cũng sửa đổi, bổ sung các quy định về xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng bảo đảm dữ liệu được tạo lập, cập nhật “đúng, đủ, sạch, sống”, thống nhất và dùng chung. Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung quy định về giao dịch bất động sản, trong đó xác lập nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung quy trình giao dịch.

Đối với các dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), dự thảo bổ sung quy định mang tính nguyên tắc. Theo đó, chủ đầu tư đáp ứng điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án bất động sản thì được đưa bất động sản vào kinh doanh hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh. Chính phủ được giao quy định chi tiết việc thực hiện biện pháp bảo đảm, nhằm tránh khoảng trống pháp lý và bảo đảm đồng bộ với pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) và pháp luật đất đai.

Dự thảo cũng bổ sung quy định về mã định danh điện tử được tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản và các đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Về phân quyền, phân cấp, dự thảo giao UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại địa phương, thay cho thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ theo quy định hiện hành.

Theo Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng, dự thảo đề xuất cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, rà soát, tinh giản và rút ngắn thời gian thực hiện 7/12 thủ tục hành chính, đồng thời cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh.

Đề nghị phân biệt rõ đặt cọc và huy động vốn

Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi đề nghị, làm rõ các quy định liên quan đến điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, cơ chế thanh toán và chuyển nhượng dự án.

Đối với các dự án bất động sản trên quỹ đất thanh toán cho dự án BT, cơ quan thẩm tra đề nghị không nhắc lại các quy định đã có trong pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), mà dẫn chiếu chung đến pháp luật này để tránh cách hiểu khác nhau. Về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, cơ quan thẩm tra đề nghị quy định rõ nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng và phương án xử lý khi phát sinh rủi ro.

Đáng chú ý, ông Phan Văn Mãi cho biết, có ý kiến đề nghị làm rõ yếu tố tự nguyện khi bên mua, thuê mua tự thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận; đồng thời phân biệt thỏa thuận đặt cọc với hoạt động huy động vốn để thực hiện dự án.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị kiểm soát các khoản thu khác có bản chất huy động vốn trước thời điểm được phép, nhằm làm rõ trách nhiệm của các bên và hạn chế rủi ro trong quá trình thực hiện giao dịch.

Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị, nghiên cứu trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai, chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc không muốn tiếp tục thực hiện dự án, trong khi có bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực và cam kết hoàn thành các nghĩa vụ còn lại.

Cần xem xét cơ chế phù hợp để tránh tình trạng dự án đình trệ kéo dài, gây lãng phí nguồn lực và ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách nhà nước. Đồng thời, cần đánh giá các phương án thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí và những nghĩa vụ liên quan đến khách hàng. Nghiên cứu khả năng cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành khi đáp ứng các điều kiện nhất định; đồng thời quy định cụ thể trách nhiệm của các bên và cơ chế bảo vệ bên thứ ba.

Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị tiếp tục nghiên cứu việc sửa đổi khái niệm kinh doanh bất động sản và mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng. Nếu chưa làm rõ cơ sở thực tiễn, nhu cầu giao dịch, vấn đề cần giải quyết, tác động chính sách và cơ chế kiểm soát rủi ro, cần cân nhắc chưa quy định nội dung này trong dự thảo luật.

Đồng thời cần làm rõ mối quan hệ giữa công khai hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng theo mẫu; rà soát các trường hợp cần công chứng, bảo đảm thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và pháp luật về công chứng.

Cuối cùng, cơ quan thẩm tra đề nghị rà soát thời điểm dự kiến có hiệu lực của Luật Đất đai, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất về hiệu lực giữa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.