Khoảng cách giữa nhu cầu và nguồn cung về nhà ở cho thuêvẫn rất lớn

Tại nhiều địa phương, khoảng cách giữa nhu cầu và nguồn cung vẫn rất lớn. Ở Hải Phòng, hiện mới có khoảng 1.300 căn hộ cho công nhân thuê, trong khi nhu cầu lên tới khoảng 18.000 căn. Khoảng trống này khó có thể được lấp đầy nếu chỉ trông chờ vào nguồn vốn đầu tư công hoặc quỹ nhà ở hiện có.

Từ thực tiễn địa phương, Phó Chủ tịch Thường trực UBND thành phố Hải Phòng Lê Anh Quân cho rằng cần tạo điều kiện để doanh nghiệp tham gia mạnh hơn vào phân khúc này, đồng thời dành quỹ đất phù hợp cho phát triển nhà ở cho thuê.

“Giá cho thuê chưa thực sự hấp dẫn nên các doanh nghiệp thường lựa chọn hình thức bán để thu hồi vốn. Chúng tôi đề nghị nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định bắt buộc các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải dành tỷ lệ nhất định để cho thuê; đồng thời có cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp để cho thuê dài hạn theo hướng giảm tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp và quy định các dự án này chỉ để cho thuê dài hạn chứ không được bán”, ông Quân nói.

Nhằm giải quyết nhu cầu an cư cho người thu nhập thấp, Thành phố Hà Nội đang nghiên cứu cơ chế ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê và dự kiến khởi công khoảng 6.000-7.000 căn nhà ở cho thuê ngay trong tháng 6 này.

Trong khi đó, thành phố Hồ Chí Minh triển khai tối thiểu 8.000 căn nhà cho công nhân thuê, thuê muagiai đoạn 2026-2030. Các dự án không chỉ hướng đến việc cung cấp nơi ở an toàn, ổn định với chi phí phù hợp mà còn chú trọng phát triển hệ sinh thái tiện ích đồng bộ gồm trường mẫu giáo, khu sinh hoạt cộng đồng.

Ông Trần Lưu Quang, Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thư Thành ủy thành phố Hồ Chí Minh nhấn mạnh: "Nhà ở cho thuê khác với nhà ở xã hội là chủ đầu tư đi lo đất, còn nhà ở xã hội là Nhà nước đi lo đất. Cơ cấu giá của phần đất của chung cư đó mọc lên chiếm một tỷ trọng rất lớn. Vậy thì nhà đầu tư cứ chủ động mua đất xây lên cho công nhân thuê, bài toán rất hay như vậy mà từ đó chúng ta không làm. Người thu nhập thấp có thể có nhà dễ dàng hơn trước. Việc thuê cũng đơn giảnlắm,thuê 5, 7, 10 triệumột tháng rồi đến một lúc nào đó mình sẽ mua luôn căn hộ đó".

Phát triểnnhà ở cho thuê vẫn còn nhiều vướng mắc

Theo Bộ Xây dựng, đến đầu tháng 6/2026 mới có 21 tỉnh, thành phố thành lập Quỹ nhà ở địa phương. Nhiều nơi vẫn chưa hoàn thành việc rà soát, điều chỉnh quy hoạch quỹ đất dành cho phát triển nhà ở cho thuê. Thậm chí có địa phương quy hoạch cấp tỉnh và cấp cơ sở chưa đồng bộ, khiến nhà đầu tư không thể triển khai dự án.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh nêu thực tế: “Vừa qua chúng tôi kiểm tra thì thấy có nơi tư vấn làm cho xã, có nơi tư vấn làm cho tỉnh nên chưa khớp trong điều chỉnh quy hoạch. Có địa phương làm xong quy hoạch cấp tỉnh nhưng chưa làm quy hoạch cấp xã. Về đến xã thì vướng vì chưa có quy hoạch,không duyệt được quy hoạch chi tiết nên nhà đầu tư cứ ngồi đợi”.

Qua thực tiễn này có thể thấy, muốn phát triển nhà ở cho thuê trước hết phải giải quyết bài toán quy hoạch. Bởi nếu không có quỹ đất được xác định rõ từ đầu, không có hạ tầng đồng bộ và không có định hướng phát triển dài hạn, sẽ rất khó hình thành những khu nhà ở cho thuê quy mô lớn, đủ khả năng đáp ứng nhu cầu của người dân.

Tuy nhiên, quy hoạch mới chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ là phải tạo ra một cơ chế đầu tư đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia.

Theo nhiều doanh nghiệp, nhà ở cho thuê là lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn lớn nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài hàng chục năm. Nếu thiếu các chính sách hỗ trợ về đất đai, tín dụng và thuế, doanh nghiệp khó có thể cân đối hiệu quả đầu tư.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Phương Đông cho rằng điều doanh nghiệp cần lúc này là sự rõ ràng về cơ chế và lộ trình triển khai.

“Tôi mong rằng các cơ quan quản lý Nhà nước, các sở, ban, ngành địa phương nhanh chóng có tiêu chí hướng dẫn để doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này cần chuẩn bị những gì về mặt pháp lý. Doanh nghiệp không chỉ quan tâm đến lợi nhuận mà còn phải tính toán được thời điểm thu hồi vốn, khả năng phát triển dòng tiền để trả nợ ngân hàng và duy trì hoạt động”, ông Tuấn nói.

Từ góc độ chính sách, nhiều chuyên gia cho rằng đã đến lúc cần nhìn nhận nhà ở cho thuê như một phân khúc riêng của thị trường bất động sản, thay vì chỉ là phần mở rộng của nhà ở xã hội. Điều đó đòi hỏi hệ thống pháp luật phải được hoàn thiện theo hướng đồng bộ hơn.

Hiện nay, Luật Nhà ở năm 2023 chủ yếu tập trung vào nhà ở xã hội, trong khi các quy định dành riêng cho nhà ở cho thuê vẫn chưa đầy đủ. Đây là một trong những nguyên nhân khiến việc xây dựng cơ chế ưu đãi và thu hút đầu tư còn gặp nhiều khó khăn.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đề xuất: “Tôi cho rằng đầu tiên là không thu tiền sử dụng đất trong thời hạn cho thuê,không cấp chủ quyền. Nếu muốn bán thì phải thực hiện theo cơ chế khác. Thứ hai là cần có cơ chế cho vay tài chính lâu dài hơn, khoảng 15 năm chẳng hạn, để doanh nghiệp có điều kiện xoay vòng vốn và phát triển nhà ở cho thuê”.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cùng với cơ chế vốn và đất đai, cần đưa nhà ở cho thuê vào quy hoạch phát triển đô thị ngay từ đầu. Sau quá trình sắp xếp đơn vị hành chính và xây dựng quy hoạch mới, đây là thời điểm phù hợp để các địa phương xác định rõ những khu vực ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, đồng thời tận dụng hiệu quả các quỹ đất và trụ sở dôi dư.

“Trước hết phải có quy hoạch để định hướng phát triển nhà ở cho thuê tại những khu vực cần thiết. Trên nền tảng quy hoạch đó mới có cơ chế đất đai, nguồn lực, nguồn vốn phù hợp. Nếu phát triển các khu nhà ở cho thuê có quy mô đủ lớn thì sẽ tạo ra hiệu quả, chi phí hợp lý và chất lượng tốt. Nhà cho thuê không có nghĩa là chất lượng thấp. Ngược lại, phải quan tâm đến môi trường sống, học tập, khám chữa bệnh, vui chơi giải trí cho người lao động”, ông Đính cho biết.

Qua ý kiến của các chuyên gia, doanh nghiệp và địa phương có thể thấy, để nhà ở cho thuê thực sự trở thành một trụ cột chiến lược, cần đồng thời giải quyết 3 nhóm vấn đề. Thứ nhất là quy hoạch và quỹ đất. Thứ hai là nguồn vốn dài hạn cùng các cơ chế ưu đãi về thuế, đất đai và tín dụng. Thứ ba là hoàn thiện khung pháp lý để nhà ở cho thuê được nhìn nhận như một cấu phần độc lập, quan trọng của thị trường nhà ở.

Khi Nhà nước chuẩn bị quỹ đất, quy hoạch và cơ chế; khi doanh nghiệp tham gia xây dựng, quản lý và vận hành; khi người dân có cơ hội tiếp cận những căn hộ phù hợp với khả năng chi trả, thị trường nhà ở cho thuê mới có thể phát triển bền vững.

Và khi đó, an cư sẽ không chỉ được hiểu là sở hữu một căn nhà. Với hàng triệu người lao động, an cư trước hết có thể bắt đầu từ một nơi ở ổn định, an toàn và phù hợp với thu nhập của mình.

Nhà ở cho thuê không phải là giải pháp thay thế việc sở hữu nhà ở. Nhưng với điều kiện kinh tế - xã hội hiện nay, đây có thể là lối mở quan trọng để hàng triệu người lao động có cơ hội an cư, yên tâm làm việc và gắn bó lâu dài với nơi mình đang sống.