Cho kế thừa nghĩa vụ tài chính để khơi thông dự án

Góp ý dự ánLuật Kinh doanh bất động sản (sửa đối), đại biểu Hoàng Văn Nghĩa (Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ngãi) phản ánh thực tế, hàng trăm dự án bất động sản đình trệ, hàng nghìn hécta đất chậm đưa vào sử dụng tại nhiều địa phương đang gây lãng phí nguồn lực. Cóthành phố lớn ở miền Bắc có 712 dự án với hơn 11.400ha đất chậm đưa vào sử dụng. Nhiều tài sản liên quan các vụ án Vạn Thịnh Phát, Tân Hoàng Minh cũng chưa thể khai thác, trong khi ngân sách thất thu và nguồn cung nhà ở thiếu hụt.

Trong bối cảnh đó, quy định tại khoản 4 Điều 30 bắt buộc chủ đầu tư phải “đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai” mới được chuyển nhượng có thể tạo vòng luẩn quẩn: doanh nghiệp khó khăn, không đủ khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính nên không thể chuyển nhượng, khiến dự án tiếp tục bỏ hoang.

Vì vậy, đại biểu Hoàng Văn Nghĩa đề nghị, cho phép bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hoàn thành; hoặc khấu trừ trực tiếp khoản tiền tương ứng từ hợp đồng chuyển nhượng để nộp ngân sách trước khi sang tên. Cơ chế này sẽ giúp khơi thông dự án đình trệ, thu hồi nghĩa vụ tài chính và bổ sung nguồn cung nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội.

“Đây là chìa khóa duy nhất để "hồi sinh" các dự án chết lâm sàng, vừa thu hồi tiền cho ngân sách, vừa khởi động lại dự án để cung cấp nhà ở cho xã hội”, đại biểu Hoàng Văn Nghĩa nhấn mạnh.

Cùng góp ý về nội dung này, đại biểu Lương Thị Hoa(Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa) đề nghị, nghiên cứu cơ chế xử lý trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai dự án, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng có bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực và cam kết thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ còn lại.

Cơ chế này cần đi kèm các điều kiện chặt chẽ: nghĩa vụ tài chính phải được xác định, kiểm chứng; bên nhận chuyển nhượng có đủ năng lực; đồng thời phải có phương thức thanh toán, bảo đảm thực hiện và phân định rõ trách nhiệm giữa các bên. Mục tiêu là đưa dự án trở lại triển khai, không phải tạo cơ chế trì hoãn nghĩa vụ với Nhà nước.

Khi thay đổi chủ đầu tư, cần quy định rõ thời điểm và phạm vi chuyển giao trách nhiệm đối với khoản tiền đã nhận của khách hàng, nghĩa vụ bảo lãnh, bảo hành và cấp giấy chứng nhận. Việc chuyển nhượng không được làm gián đoạn trách nhiệm hoặc khiến người mua không xác định được chủ thể tiếp tục thực hiện các cam kết.

Không để nhà đầu tư thứ cấp mất quyền chuyển nhượng hợp pháp

Một vướng mắc khác được đại biểu Võ Hoàng Ngân (Đoàn ĐBQH TP.HCM) đề cập là, khoản 1 Điều 24 dự thảo luật quy định bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải là chủ đầu tư dự án.

Quy định này có thể hạn chế quyền của tổ chức đã nhận chuyển nhượng hợp pháp quyền sử dụng đất trong dự án, dù đã hoàn thành các nghĩa vụ liên quan. Chẳng hạn, công ty B nhận chuyển nhượng một khu đất thương mại, dịch vụ từ chủ đầu tư dự án, hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ nhưng sau đó không còn nhu cầu đầu tư và muốn chuyển nhượng lại cho công ty C. Khi đó, B có thể không được chuyển nhượng vì không phải chủ đầu tư dự án.

Đại biểu Võ Hoàng Ngân cho rằng, cần phân biệt trách nhiệm của chủ đầu tư ban đầu với quyền của nhà đầu tư thứ cấp. Chủ đầu tư vẫn chịu trách nhiệm về quy hoạch, tiến độ, chất lượng và kết nối hạ tầng; còn tổ chức nhận chuyển nhượng hợp pháp, đã hoàn thành nghĩa vụ của mình cần được bảo đảm quyền giao dịch theo quy định.

Để kiểm soát, có thể đặt ra các điều kiện như quyền sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận, không có tranh chấp, không bị kê biên, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính; việc chuyển nhượng phải đúng mục đích sử dụng đất, phù hợp quy hoạch và bảo đảm nghĩa vụ của bên tiếp nhận.

Từ đó, đại biểu Võ Hoàng Ngân đề nghị,sửa khoản 1 Điều 24 theo hướng cho phép bên chuyển nhượng là chủ đầu tư dự án hoặc tổ chức đã nhận chuyển nhượng hợp pháp quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án và có quyền chuyển nhượng, cho thuê theo pháp luật đất đai.