cổng thông tin điện tử ĐÀI TIẾNG NÓI VIỆT NAM
Bỏ định giá đất theo thị trường, giá sơ cấp sẽ giảm?
Cập nhật: 04/08/2025
Nghị quyết 68-NQ/TW: Gỡ nút thắt mặt bằng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa
Giá vàng hôm nay 31/8: Giá vàng trong nước cao hơn thế giới 20,6 triệu đồng/lượng
VOV.VN - Nhiều chuyên gia cho rằng, việc Nhà nước quyết định giá đất theo thị trường sơ cấp là phù hợp và là xu thế tất yếu, việc xác lập giá đất sơ cấp một cách minh bạch sẽ góp phần bình ổn thị trường.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, tiền sử dụng đất quyết định rất lớn đến giá bất động sản, việc bỏ định giá theo thị trường là bước đi đầu tiên làm giảm bớt thủ tục đầu tư dự án. Khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua với đề xuất trên, ông tin giá nhà sẽ giảm, thị trường bất động sản sẽ hạ nhiệt và không còn căng thẳng như thời gian qua.
"Tôi đã nhiều lần kiến nghị việc xác định giá đất theo thị trường là vô lý vì khi đó giá nhà luôn đuổi theo giá đất. Điều này không chỉ khiến doanh nghiệp chậm triển khai dự án mà còn đẩy giá nhà tăng cao, xa rời khả năng chi trả của phần lớn người dân”, ông Hiệp bày tỏ.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cũng nhìn nhận, ở dự thảo Luật Đất đai đã có bước điều chỉnh tư duy tiếp cận trong xác định giá đất bằng cách phân biệt giữa hai loại giá. Từ đó, giúp hạ nhiệt giá bất động sản sơ cấp.
Cụ thể, giá đất tại thị trường sơ cấp là mức giá khi Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Loại giá này do Nhà nước quyết định, không phụ thuộc vào quan hệ cung - cầu thị trường. Vai trò chính của nó là công cụ điều tiết vĩ mô, định hướng, ổn định và kiểm soát thị trường đất đai. Còn giá đất tại thị trường thứ cấp là giá do các bên (cá nhân, tổ chức) thỏa thuận với nhau trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá này vận hành theo cơ chế thị trường và chịu điều tiết gián tiếp thông qua các công cụ tài khóa như thuế, phí...
"Đây là cách tiếp cận mới về lý thuyết kinh tế, tạo dư địa để Nhà nước xác định giá đất sơ cấp ở mức hợp lý hơn, qua đó giảm chi phí đầu vào cho nhà đầu tư, góp phần ổn định và hạ giá bất động sản ở khâu phát triển ban đầu. Còn giá đất tại thị trường thứ cấp có giảm hay không vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như lãi suất, nguồn cung, tâm lý thị trường và tình hình kinh tế vĩ mô", ông Tuấn phân tích.
Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, việc Nhà nước trực tiếp định giá ở thị trường sơ cấp và để cơ chế thị trường vận hành tại giao dịch thứ cấp, đồng thời kiểm soát thông qua công cụ thuế sẽ vừa tháo gỡ khó khăn tài chính cho doanh nghiệp vừa giúp hạ nhiệt giá nhà và tránh tình trạng giá đất bị chi phối bởi giá ảo của thị trường. Ông cũng nhấn mạnh, việc này là cần thiết để kiểm soát đầu vào và tạo ổn định cho nền kinh tế. Ông nhìn nhận thị trường sơ cấp là nơi Nhà nước phân bổ quỹ đất thông qua các hình thức giao, cho thuê hoặc chuyển mục đích sử dụng nên việc Nhà nước định giá ở thị trường này là hợp lý.
"Trong bối cảnh hiện nay, cơ chế định giá thông qua tổ chức tư vấn và hội đồng thẩm định cấp tỉnh bộc lộ nhiều kẽ hở, dễ xảy ra thông đồng giữa các bên, làm phát sinh tiêu cực. Do đó, Nhà nước trực tiếp định giá ở thị trường sơ cấp là hợp lý, giúp làm giảm giá nhà và hạn chế được tình trạng giá ảo", ông Châu cho hay.
Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property) cũng cho rằng, đề xuất bỏ định giá đất theo giá thị trường trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mang lại niềm vui cho các doanh nghiệp làm bất động sản. Thời gian qua, Luật Đất đai quy định tiền sử dụng đất theo giá thị trường khiến hàng loạt dự án gặp vướng mắc vì nhiều nơi không biết đâu là giá thị trường. “Có những cán bộ sợ sai không xác định được giá tiền sử dụng đất khiến dự án đình trệ. Còn có những dự án xác định xong giá đất trước đó nhưng lại xác định lại vì cho rằng giá thời điểm đó thấp nên phải nộp bổ sung hàng trăm tỷ đồng khiến doanh nghiệp điêu đứng khi chi phí tăng cao không hoàn thành được dự án.
Thậm chí, có dự án xác định giá đất căn cứ vào kết quả đấu giá đất bên cạnh trong khi giá trúng lại là giá ảo. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sau 1 năm thi hành theo tôi là hợp lý, gỡ khó cho nhiều doanh nghiệp bất động sản và giúp hạ nhiệt giá nhà”, ông Toản nói.
TS Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho hay, giá đất trên thị trường sơ cấp bản chất trước đây là khung giá đất, nhưng Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất. Do đó, việc Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp là phù hợp và là xu thế tất yếu. Việc xác lập giá đất sơ cấp một cách minh bạch sẽ góp phần bình ổn thị trường, hạn chế các biến động bất thường về giá.
“Khi đã có giá sơ cấp rõ ràng, chỉ cần áp dụng hệ số điều chỉnh là có thể xác định giá đất thứ cấp. Như vậy, thị trường sẽ vận hành ổn định hơn, tránh được tình trạng tăng giá đột biến cũng như không có cơ chế nào gây bất ổn giá thị trường bất động sản”, ông Thuận nói.
Dù đồng tình nên bỏ định giá đất theo thị trường nhưng theo nhiều chuyên gia để làm được điều này cần phải gỡ nhiều nút thắt. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Property Guru khu vực miền Nam, cho rằng việc bỏ định giá đất theo thị trường và sử dụng bảng giá đất 5 năm/lần có thể giúp thị trường giảm áp lực tài chính, ổn định tâm lý. Tuy nhiên cũng dễ dẫn đến nguy cơ làm giảm nguồn thu ngân sách (giá đóng thuế thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế).
Bên cạnh đó, nếu trao toàn quyền định giá cho cơ quan Nhà nước mà thiếu sự tham gia của các tổ chức tư vấn độc lập cũng dễ xảy ra tình trạng áp đặt giá một chiều, thiếu cập nhật thực tiễn dễ gây ảnh hưởng đến quyền lợi người dân, nhất là trong công tác đền bù, giải tỏa, định giá nhà đất. "Mỗi mục đích quản lý có thể áp dụng phương pháp định giá khác nhau nhưng giá thị trường vẫn cần giữ vai trò tham chiếu để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp", ông Tuấn nhấn mạnh.
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cũng chỉ ra một bất cập khi Nhà nước vừa giao đất - định giá - thu tiền mà không có sự phản biện độc lập thì sẽ dễ rơi vào cơ chế "vừa đá bóng, vừa thổi còi". Điều này dẫn đến một thực tế tồn tại nhiều năm nay là nhà đất hai mức giá: trong hồ sơ Nhà nước và trên thị trường thực tế.
"Nếu không có cơ chế phản biện, kiểm tra chéo và minh bạch hóa dữ liệu định giá sẽ dễ hình thành một nền hành chính giá đất, nơi Nhà nước vừa xác lập, vừa quản lý vừa định đoạt giá trị tài sản công. Điều đó đi ngược với mô hình quản trị hiện đại, tạo ra rào cản cho đầu tư, nguồn cơn của khiếu kiện và quan trọng nhất là làm suy giảm niềm tin vào pháp luật đất đai", ông Tú cho hay.
Cũng theo ông Tú, Luật Đất đai 2024 đã chủ trương bỏ khung giá đất, tiến tới xác lập bảng giá tiệm cận giá thị trường. Nếu giờ lại đề xuất cơ chế giá đất do Nhà nước toàn quyền quyết định thì chẳng khác nào bình mới rượu cũ. Trong khi đó, TS Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM bày tỏ, Luật Đất đai hiện hành có nguyên tắc giá đất theo thị trường, nhưng không có nghĩa bảng giá đất phải chạy theo giá thị trường vốn luôn biến động từng giờ. Việc xác định giá trị thị trường đòi hỏi một hệ thống thông tin minh bạch và cập nhật liên tục, điều mà Việt Nam hiện chưa làm được.
Vì vậy, dù đồng tình với đề xuất mới này nhưng ông Thuận vẫn lo ngại, nếu bỏ hoàn toàn nguyên tắc thị trường, để Nhà nước tự xác định giá đất sơ cấp mà không dựa trên cung - cầu, sẽ dẫn đến nguy cơ “cứng hóa”, triệt tiêu động lực cạnh tranh và hiệu quả sử dụng đất.
Chính vì thế, vị chuyên gia này đề xuất, nếu bỏ định giá đất theo thị trường, giá đất cần được xác lập một mức cơ sở, do Nhà nước ban hành làm nền tảng cho các giao dịch liên quan đến giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng. Mức giá này sau đó có thể điều chỉnh bằng hệ số K theo từng khu vực, vị trí, vừa tiệm cận thị trường vừa giữ được tính ổn định. "Cách định giá đất cơ sở kết hợp hệ số điều chỉnh sẽ giúp ổn định mặt bằng, hỗ trợ mở rộng nguồn cung và tạo cơ hội sở hữu nhà cho người trẻ, người thu nhập thấp", ông Thuận đánh giá.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã xây dựng dự thảo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 và đang lấy ý kiến một số đơn vị trước khi hoàn thiện dự thảo để trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 10.
Một trong những điểm đáng chú ý của dự thảo là việc định giá phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất. Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất. Như vậy, trong dự thảo việc định giá đất không còn "nguyên tắc thị trường".
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất hai phương án sửa đổi. Phương án thứ nhất là Chính phủ ban hành bảng giá đất 5 năm một lần, thay vì hàng năm như hiện hành. Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí.
Phương pháp hai là bỏ giá đất cụ thể và áp dụng lại hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Hệ số K là tỷ lệ tăng, giảm của các khu vực, vị trí đã quy định để điều chỉnh giá trong bảng giá đất theo từng năm. UBND cấp tỉnh sẽ ban hành hệ số điều chỉnh giá đất bắt đầu từ năm tiếp theo của kỳ 5 năm áp dụng bảng giá đất.
Từ khóa: bỏ định giá đất theo thị trường, bỏ định giá đất theo thị trường,tiền sử dụng đất, giá bất động sản,xác định giá đất theo thị trường,giá đất tại thị trường sơ cấp,quyền sử dụng đất,chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thể loại: Kinh tế
Tác giả: châu anh-ngọc thiện/vtc news
Nguồn tin: VOVVN
Chương trình đã phát
Nghe và xem trực tuyến
