Tháo gỡ nút thắt về thời điểm xác định giá đất

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và các Bộ ngành, góp ý cho dự thảo Nghị định sửa đổi quy định về dự án đầu tư theo hình thức Xây dựng - Chuyển giao (BT). Trong đó, điểm nghẽn lớn nhất được chỉ ra là cơ chế xác định giá trị quỹ đất thanh toán.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, quy định hiện hành đang tạo ra rủi ro kép cho nhà đầu tư. Giá trị công trình BT bị “neo” tại thời điểm ký hợp đồng, trong khi giá đất thanh toán lại xác định ở thời điểm giao đất, vốn thường tăng theo thời gian. Điều này khiến phương án tài chính bị phá vỡ, thậm chí nhà đầu tư có thể bị thua lỗ do quỹ đất bị thu hẹp hoặc phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Để xử lý bất cập này, HoREA đề xuất cho phép linh hoạt ba thời điểm xác định giá đất gồm: thời điểm giao đất, thời điểm ký hợp đồng BT hoặc thời điểm hoàn thành công trình. Ông Châu cho rằng, việc xác định giá trị quỹ đất ngay tại thời điểm ký kết hợp đồng sẽ đảm bảo nguyên tắc ngang giá, giúp ổn định phương án tài chính và tạo điều kiện để nhà đầu tư sớm huy động vốn triển khai dự án.

Với các dự án đã thực hiện trước đây, Hiệp hội đề xuất áp dụng thời điểm bàn giao công trình để xác định giá đất. Phương án này được đánh giá vừa đảm bảo lợi ích cho Nhà nước, vừa hạn chế rủi ro cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị đa dạng hóa hình thức bảo đảm nghĩa vụ, cho phép nhà đầu tư nộp tiền vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng hoặc Kho bạc Nhà nước thay vì chỉ sử dụng bảo lãnh ngân hàng. Đồng thời, Hiệp hội đề xuất làm rõ các quy định pháp lý nhằm loại bỏ cách hiểu mang tính xin - cho, giúp cơ quan thực thi yên tâm trong quá trình quyết định.

Cho phép tách dự án thành phần để đẩy nhanh tiến độ

Một vướng mắc lớn khác là quy trình triển khai dự án BT còn kéo dài do yêu cầu phải hoàn thiện thiết kế kỹ thuật và dự toán toàn bộ công trình trước khi ký hợp đồng.

HoREA đề xuất cho phép các dự án quy mô lớn, phức tạp được phân chia thành nhiều dự án thành phần độc lập. Các hạng mục có thể tách riêng sẽ được lập, thẩm định và phê duyệt trước, từ đó ký kết hợp đồng và triển khai theo từng phần. Giải pháp này được kỳ vọng rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị, sớm đưa công trình vào sử dụng và giảm lãng phí nguồn lực đất đai.

Đối với các dự án thực hiện trước khi Nghị định mới có hiệu lực, Hiệp hội kiến nghị bổ sung điều khoản chuyển tiếp theo hướng cho phép xác định giá trị quỹ đất tại thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình. Đồng thời, đề xuất loại bỏ các cụm từ dễ gây hiểu nhầm trong quy định pháp luật, nhằm tránh tâm lý e ngại trong đội ngũ cán bộ thực thi.

Ông Châu cho rằng, việc hoàn thiện khung pháp lý theo hướng minh bạch, linh hoạt và đảm bảo nguyên tắc “lợi ích hài hòa - rủi ro chia sẻ” sẽ tạo nền tảng quan trọng để thu hút khu vực tư nhân tham gia phát triển hạ tầng. Đây cũng là động lực cần thiết để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong dài hạn, khi nhu cầu đầu tư hạ tầng ngày càng lớn trong khi nguồn lực công có hạn.

HoREA tin tưởng rằng việc sửa đổi Nghị định 257/2025/NĐ-CP theo hướng thực tế và công bằng sẽ tạo động lực mạnh mẽ thu hút nguồn vốn tư nhân vào hạ tầng.

“Việc sửa đổi này không chỉ khắc phục những bất cập hiện nay mà còn tạo nền tảng thu hút nhà đầu tư tư nhân, góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số để phục vụ sự nghiệp phát triển của đất nước trong kỷ nguyên mới, kỷ nguyên vươn mình của dân tộc”, ông Châu khẳng định.