Phân cấp triệt để, giảm mạnh điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính

Trình bày báo cáo tóm tắt tờ trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho hay, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương, 61 điều (giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023).

Dự thảo luật thực hiện phân quyền, phân cấp triệt để cho chính quyền địa phương, chuyển thẩm quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Về cải cách hành chính, dự thảo cắt giảm 4/12 thủ tục, tinh giản và rút ngắn thời gian thực hiện 7/12 thủ tục; đồng thời cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh.

Dự thảo hoàn thiện một số khái niệm về kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, bất động sản có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung nguyên tắc chung về chủ đầu tư dự án bất động sản trên quỹ đất thanh toán cho dự án BT, đáp ứng điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai thì được đưa bất động sản vào kinh doanh hoặc thực hiện các biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh. Dự thảo giao Chính phủ quy định chi tiết việc thực hiện biện pháp bảo đảm nhằm tránh khoảng trống pháp lý, bảo đảm đồng bộ với pháp luật PPP và đất đai.

Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, dự thảo luật sửa đổi quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật và chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư. Đồng thời, làm rõ nguyên tắc, cơ quan quản lý, điều kiện và trình tự áp dụng hợp đồng; thống nhất áp dụng hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản, khắc phục chồng lấn với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là việc đăng ký hợp đồng theo mẫu với mua bán căn hộ chung cư...

Đề nghị làm rõ nhiều cơ chế quản lý, bảo vệ khách hàng

Thẩm tra sơ bộ dự án luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, làm rõ điều kiện đăng ký, chuyển nhượng, ranh giới tài sở hữu riêng - chung, quyền tiếp cận công trình nhiều lớp không gian, cũng như vị trí, tiêu chí khu vực đối với quyền mua, thuê mua của chủ thể có yếu tố nước ngoài.

Qua đó, làm rõ cơ chế quản lý, theo dõi chặt chẽ nhằm bảo đảm quốc phòng, an ninh, không để phát sinh khoảng trống kiểm soát đối với diện tích sàn xây dựng không phải là nhà ở.

Về điều kiện đưa bất động sản trên quỹ đất thanh toán dự án BT vào kinh doanh (khoản 3 Điều 12), quy định phải cơ bản đáp ứng điều kiện như các dự án khác. Riêng về nghĩa vụ tài chính đất đai, chủ đầu tư được bán bất động sản khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc khi có bảo lãnh của tổ chức tín dụng hay biện pháp bảo đảm theo pháp luật PPP. Quy định này áp dụng cho cả bất động sản hình thành trong tương lai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng dự án. Thường trực Ủy ban đề nghị làm rõ nghĩa vụ được bảo đảm, phân định rõ các loại bảo lãnh và hình thức bảo lãnh.

Dự thảo cần bảo đảm rõ quyền lựa chọn của khách hàng đối với bảo lãnh ngân hàng; bổ sung đánh giá tác động khi mở rộng yêu cầu xác nhận đủ điều kiện kinh doanh sang các loại bất động sản ngoài nhà ở; không đưa vào luật các quy định chưa rõ sự cần thiết, điều kiện thực hiện và tác động của nội dung được sửa đổi, bổ sung.

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, cơ quan thẩm tra đề nghị bổ sung đánh giá tác động việc mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng; làm rõ điều kiện chuyển nhượng, nguyên tắc chuyển giao quyền và nghĩa vụ; làm rõ mối quan hệ giữa công khai, hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng mẫu, bảo đảm thống nhất với pháp luật về Thương mại, Cạnh tranh, Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Đồng thời, quy định rõ trường hợp bắt buộc công chứng, chứng thực và trường hợp cho phép tự lựa chọn để tránh tạo gánh nặng thủ tục hành chính không cần thiết.

Phát biểu kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định đề nghị cân nhắc một số vấn đề trọng tâm như: Quỹ đất thanh toán dự án BT; Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; Hợp đồng kinh doanh bất động sản...