Xung quanh nội dung này, phóng viên Ban VOVGTQG đã phỏng vấn TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV & Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia

PV: Thưa ông, Hội nghị Trung ươngba đã đưa ra định hướng sửa đổi Luật Đất đai 2024. Ông có kỳ vọng gì về lần sửa đổi này? Vì sao chúng ta cần sửa Luật trong bối cảnh vận hành được 1 năm chính quyền địa phương 2 cấp?

TS. Cấn Văn Lực:Sau 1 năm vận hành chính quyền địa phương 2 cấp và gần 2 năm thực hiện Luật đất đai 2024, bên cạnh những kết quả đạt được, những bất cập cũng bộc lộ rõ nét hơn, đòi hỏi cần đồng bộ hóa, sớm khắc phục trong đó nhiều vướng mắc, khó khăn do chưa luật hóa đầy đủ về “thẩm quyền, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai giữa Trung ương – cấp tỉnh và cấp xã, chưa đồng bộ giữa Luật đất đai 2024 với các Luật có liên quan vừa ban hành, một số quy định về cấp sổ đỏ, phê duyệt phương án đền bù mới ở dạng thí điểm giao thẩm quyền cho UBND cấp xã, cần luật hóa.

Nhiều nhiệm vụ liên quan đến đất đai thuộc thẩm quyền của cấp huyện được chuyển xuống cấp xã khiến khối lượng hồ sơ đất đai, xử lý các tranh chấp đất đai tăng mạnh trong khi số lượng cán bộ cấp xã còn thiếu và yếu, chưa được đào tạo bài bản, một số quy trình mới chưa được ban hành, hạ tầng công nghệ còn hạn chế dẫn đến tình trạng quá tải, áp lực công việc tăng, tâm lý e ngại rủi ro pháp lý gia tăng trong một bộ phận cán bộ công chức, trong đó có vấn đề đất đai.

Với tinh thần “tinh giản, hiệu lực, hiệu quả”, tôi kỳ vọng việc sửa đổi Luật đất đai 2024 sẽ bảo đảm đưa nghị quyết của Đảng vào cuộc sống, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp cũng như sự thống nhất, đồng bộ với các luật có liên quan như Luật Tổ chức Chính phủ, Luật tổ chức chính quyền địa phương, Luật quy hoạch, Luật đầu tư, Luật xây dựng, các nghị quyết của Quốc Hội…góp phần tháo gỡ căn bản các vướng mắc, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, góp phần quan trọng cho mục tiêu tăng trưởng 10% trở lên giai đoạn 2026-2030 và phát triển bền vững, bao trùm trong dài hạn.

Với cán bộ công vụ, nền tảng pháp lý rõ ràng sẽ giúp họ yên tâm hơn khi xử lý các hồ sơ đất đai cho người dân, doanh nghiệp. Với chủ đầu tư, doanh nghiệp, nền tảng pháp lý vừa giúp họ tháo gỡ khó khăn, vừa giúp họ tăng niềm tin đầu tư dự án mới. Với người dân sử dụng đất, khi quyền lợi được bảo đảm, thông tin đất đai ngày càng công khai minh bạch, tình trạng tranh chấp, khiếu kiện chắc chắn sẽ giảm mạnh.

PV:Tại các địa phương, hiện tồn đọng rất nhiều hồ sơ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) gây khó khăn công tác quản lý nhà nước. Theo ông, việc sửa đổi lần này sẽ khơi thông điểm nghẽn này ra sao?

TS. Cấn Văn Lực:Luật Đất đai 2024 đã mở rộng đối tượng, cơ hội được cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho người dân như đất không giấy tờ, đất được giao không đúng thẩm quyền, đất lấn chiếm không thuộc quy hoạch hoặc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đất nông nghiệp do tự khai hoang…. trước thời điểm ngày 01/07/2014, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, thửa đất sử dụng đất không đúng mục đích đã được giao, thửa đất thuộc phạm vi nhiều đơn vị hành chính cấp xã, không phải nộp tiền sử dụng đất trong phạm vi hạn mức giao đất nông nghiệp hoặc thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn/cực kỳ khó khăn…

Song thực tế vẫn có “muôn hình vạn trạng” vướng mắc liên quan đến việc cấp sổ đỏ hiện nay như không có giấy tờ khi mua bán bằng giấy viết tay; vẫn còn tình trạng tranh chấp “ngầm” dẫn đến khó xác định rõ tình trạng “không có tranh chấp”; sổ sách địa chính trước năm 2014 (nhất là từ trước năm 1993, 2004) và kể cả trước tháng 8 năm 2024 (khi Luật đất đai 2024 có hiệu lực) thường bị thất lạc, rách nát dẫn đến khó xác minh mốc thời gian và chứng minh “đất sử dụng ổn định”, việc lấy ý kiến khu dân cư hoặc mô tả theo trí nhớ/cảm tính dẫn đến chênh lệch diện tích so với số liệu đo đạc thực tế khiến thời gian xử lý hồ sơ bị kéo dài; nhiều khu đất ở của người dân bị kẹt trong các quy hoạch treo, quy hoạch hành lang an toàn giao thông, đường điện nhiều năm trước hoặc do sai phạm của chủ đầu tư như tự ý thay đổi quy hoạch, xây dựng sai phép khiến khó đảm bảo yêu cầu "phù hợp với quy hoạch", các loại đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường, đất sau cổ phần hóa doanh nghiệp, đất dôi dư sau sắp xếp trụ sở đã bố trí cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở…. Áp lực quá tải của bộ phận quản lý hành chính đất đai cấp xã và đâu đó còn là tâm lý “ngại sai” của cán bộ cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tồn đọng hồ sơ sổ đỏ tại các địa phương.

Luật đất đai sửa đổi lần này dự kiến sẽ có nhiều điểm mới góp phần khơi thông điểm nghẽn về “cấp sổ đỏ”, nổi bật là mở rộng diện được cấp sổ đỏ đối với “đất vi phạm thủ tục đến trước ngày 01/08/2024 nếu đất đó đã được sử dụng ổn định, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch, không ảnh hưởng quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình; đồng thời luật hóa sổ đỏ điện tử “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm bản giấy và bản điện tử, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điện tử có giá trị pháp lý như bản giấy”.

Để các quy định mới “đi vào cuộc sống” theo tôi cần “mở” thêm trong Luật đất đai sửa đổi lần này với 2 nút thắt chính sau:

Một là, quy định thống nhất về các tiêu chí “được sử dụng ổn định, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch” - là một trong những nguyên nhân dẫn đến thời gian xử lý thủ tục, hồ sơ cấp sổ đỏ bị kéo dài thời gian qua để tránh cách hiểu khác nhau giữa các địa phương, các cơ quan quản lý và người dân, trong đó có thể linh hoạt, đơn giản hóa hồ sơ, căn cứ minh chứng cho việc sử dụng ổn định lâu dài, tình trạng tranh chấp hay quy hoạch nếu không có các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất trước đây.

Đơn cử, đối với yếu tố “sử dụng đất ổn định”, có thể dùng một trong các như giấy tờ về đăng ký thường trú, hóa đơn nộp tiền điện nước, biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất.... Để đánh giá “tình trạng tranh chấp”, tiêu chí xem xét là có hay không có đơn yêu cầu hoà giải hay giải quyết tranh chấp đất đai gửi UBND cấp xã; yếu tố “phù hợp quy hoạch” có thể xem xét phù hợp với một trong năm loại quy hoạch: quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/xã, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và nông thôn…

Hai là, việc sửa đổi luật cũng sẽ tạo bước đột phá về thẩm quyền cho UBND cấp xã trong công nhận quyền sử dụng đất đối với cá nhân, cộng đồng dân cư (thay vì đợi phân cấp, ủy quyền từ UBND cấp tỉnh theo Luật tổ chức chính quyền địa phương) nhằm tạo cơ sở pháp lý đầy đủ cho việc cấp, quản lý sổ đỏ tại cấp xã. Khi được giao thẩm quyền chính thức theo luật (thay vì các cơ chế thí điểm trước đây), UBND cấp xã sẽ chủ động thực thi, chịu trách nhiệm trong thẩm quyền.

Tuy nhiên, điều quan trọng hiện nay là cần giải quyết kịp thời khó khăn, vướng mắc của mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, nhất là các giải pháp về bổ sung, bố trí, nâng cao năng lực cán bộ, hoàn thiện mô hình Văn phòng đăng ký đất đai, cải tiến quy trình, nâng cấp hạ tầng công nghệ,… để tăng hiệu quả xử lý, giảm thời gian cấp sổ đỏ, giảm tình trạng tồn đọng hồ sơ và quá tải.

Hai nút thắt này cùng với việc hoàn thiện, kết nối liên thông dữ liệu về sổ đỏ trong cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia sẽ góp phần giảm tải áp lực cho cấp xã, minh bạch, đơn giản hóa quy trình, thủ tục và không ai bị bỏ lại phía sau trong hành trình “luật hóa” quyền sử dụng đất và nhà ở của toàn dân.

PV: Dự thảo đề xuất bỏ quy định về giá đất cụ thể và giá đất do Nhà nước quyết định. Việc thay đổi này có ý nghĩa thế nào với mục tiêu Nhà nước quản lý đặc biệt về đất đai, coi đất đai là tài nguyên đặc biệt gắn với không gian sinh tồn của người dân?

TS. Cấn Văn Lực:Hiện nay, theo tôi được biết, có nhiều trường hợp cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp đã đủ điều kiện cấp sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa có đủ tiền nộp thuế, tiền sử dụng đất, đặc biệt với trường hợp đất không có giấy tờ hoặc giao trái thẩm quyền trước năm 1993 thì số tiền sử dụng đất phải nộp rất lớn, có thể gấp 5-10 lần nếu tính theo bảng giá đất mới của nhiều địa phương ban hành từ 1/1/2026.

Tình trạng thiếu nguồn tài chính khi ký quỹ, nộp tiền thuê đất 1 lần khiến một số DN (đặc biệt các DNNVV) trì hoãn hoặc chậm tiến độ triển khai dự án (nhất là dự án nhà ở phù hợp với khả năng chi trả) có thể là một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở chậm cải thiện, lãng phí nguồn lực. Với Nhà nước, việc chậm hoàn thành nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và người dân sẽ dẫn đến giảm nguồn thu ngân sách.

Do đó, việc bãi bỏ quy định về giá đất cụ thể cho từng dự án, thửa đất và xác định giá đất do Nhà nước quyết định (thông qua hệ số K và Bảng giá đất) tại Dự thảo kỳ vọng sẽ đáp ứng yêu cầu cấp thiết giải bài toán “hai giá” trong định giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đồng thời vẫn đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, cân bằng giữa chống thất thu ngân sách và không tạo gánh nặng quá lớn cho người dân, doanh nghiệp. Và ý nghĩa sâu xa hơn là mở rộng quyền tiếp cận đất đai, đáp ứng nhu cầu về không gian sinh tồn, khai thác, phát triển nguồn lợi từ đất đai cho mọi người dân, hạn chế tình trạng thâu tóm, lũng đoạn thị trường biến đất “công” thành đất tư bằng các mức giá phi thị trường.

Giá đất do Nhà nước quyết định, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do HĐND cấp tỉnh ban hành, sửa đổi, bổ sung song dự thảo vẫn nhấn mạnh 2 nguyên tắc cốt lõi nhất là “công khai minh bạch” và “tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất”. Quy định chi tiết về phương pháp định giá đất đã được lược bỏ trong Luật sửa đổi, theo tôi là phù hợp với thông lệ quốc tế và kinh nghiệm của các nước Trung Quốc, Hàn Quốc, các nước ASEAN, nhưng sẽ vẫn cần được quy định chi tiết tại các văn bản dưới Luật và là nền tảng quan trọng cho các quyết định định giá đất của Nhà nước, đặc biệt là các phương pháp định giá đất hiện đại như chỉ số giá đất, phương pháp định giá đất hàng loạt, phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập hay thặng dư….

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, mặc dù phương án này có ưu điểm là đơn giản hóa thủ tục, giảm phụ thuộc tư vấn định giá và hạn chế tình trạng hồ sơ kéo dài, nhưng cũng có thể phát sinh một số bất cập lớn.

Một là, chưa phản ánh đúng cung – cầu của thị trường, khó phản ánh đúng giá trị riêng biệt của từng khu đất. Hai là, nếu lập Bảng giá đất không cẩn thận sẽ có nguy cơ “ấn định hành chính hàng loạt” và nếu có sai số sẽ ảnh hưởng đến hàng loạt thửa đất và nhiều nhóm đối tượng cùng lúc; cũng sẽ ảnh hưởng đến ngân sách và xã hội.

Ba là, một Bảng giá đất và một hệ số K khó đồng thời phục vụ nhiều mục đích khác nhau, đối tượng khác nhau; khó đảm bảo công bằng trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Vì vậy, khi tính hệ số K cũng cần căn cứ vào loại đất, khu vực, mục đích sử dụng, nhóm dự án khác nhau; theo đó sẽ có các hệ số K khác nhau…. Ngoài ra, nên có quy định cho phép duy trì một cơ chế định giá bổ sung hoặc hiệu chỉnh đặc biệt đối với dự án lớn, đất có tính độc nhất, dự án TOD, khu đô thị và dự án có nghĩa vụ hạ tầng phức tạp.

Bốn là, có thể tạo “độ trễ chính sách” so với biến động thị trường do việc ban hành Bảng giá đất và hệ số K thường là hàng năm hoặc lâu hơn. Vì vậy, cần quy định việc ban hành này kịp thời hơn.

Năm là, không loại trừ phát sinh cơ chế “xin - cho” do một điều chỉnh nhỏ đối với hệ số K cũng có thể tạo ra chênh lệch nghĩa vụ tài chính rất lớn. Vì thế, cũng cần có quy định về việc xây dựng và ban hành Bảng giá đất, hệ số K phải có cơ chế công khai, giải trình và kiểm toán chặt chẽ, trên cơ sở thông tin, dữ liệu hàng loạt sát thực tiễn. Theo đó, vẫn rất cần sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu nhà đất, nghiên cứu tập trung hóa dữ liệu (có thể thông qua Trung tâm giao dịch nhà đất, như lĩnh vực chứng khoán); nghiên cứu phương án có quy định ngưỡng sai lệch hoặc ngưỡng giá trị dự án mà khi vượt quá phải thực hiện thẩm định độc lập, kiểm toán hoặc rà soát bởi cơ quan cấp trên. Đồng thời, cần có quy định chuyển tiếp chặt chẽ do phải xử lý khá nhiều hồ sơ đất đai đã được định giá đất cụ thể thời gian qua.

PV: Nhiều ý kiến bày tỏ mong muốn hoàn thiện cơ chế để chủ đầu tư có trách nhiệm hơn trong việc hỗ trợ giải quyết việc làm, ổn định đời sống cho người dân bị thu hồi đất, nhất là lao động nông nghiệp lớn tuổi, khó chuyển đổi nghề…. Quan điểm của ông như thế nào khi tham gia đóng góp ý kiến về Dự thảo Luật đất đai sửa đổi?

TS. Cấn Văn Lực:Với quan điểm phát triển bao trùm và bền vững đồng thời thể chế hóa quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW (2022) “đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn trước khi bị thu hồi”, tôi hoàn toàn đồng tình và đánh giá cao hướng đi này. Vì vậy, trong dự thảo Luật nên chuyển từ quy định "Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ" thành “phối hợp giữa Nhà nước và chủ đầu tư” trong giải quyết việc làm, ổn định đời sống cho người dân bị thu hồi đất, nhất là lao động nông nghiệp lớn tuổi, trình độ học vấn và kỹ năng hạn chế, khó chuyển đổi nghề…. Đây là một yêu cầu mang tính nhân văn và là giải pháp cốt lõi để giảm thất nghiệp, khắc phục những bất cập về tệ nạn xã hội, mất ổn định an sinh trật tự sau khi thu hồi đất.

Để gắn trách nhiệm của chủ đầu tư vào chuỗi an sinh xã hội bền vững, theo tôi, có thể nghiên cứu Luật hóa trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi hoặc các văn bản hướng dẫn các quy định về "phương án sinh kế bền vững" là một nội dung trong hồ sơ dự án đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất của các chủ đầu tư”, trong đó có phương án giải quyết/chuyển đổi việc làm, đào tạo, học nghề đối với lao động nông nghiệp từ 40-45 tuổi tại chính dự án của chủ đầu tư hoặc các dự án liên kết trong chuỗi giá trị); cho phép người dân bị thu hồi đất nông nghiệp được góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hoặc được ưu tiên thuê lại mặt bằng để kinh doanh, dịch vụ thương mại trong dự án với giá ưu đãi. Bên cạnh hỗ trợ bằng tiền mặt và/hoặc chỗ ở tái định cư…v.v.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý là không thể chuyển trách nhiệm sang hết cho DN, chủ đầu tư mà cần sự phối hợp hiệu quả của cả 3 bên: Nhà nước có trách nhiệm trong giải quyết cơ chế, chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư, hỗ trợ khác; trong tháo gỡ kịp thời vướng mắc phát sinh; DN, chủ đầu tư có trách nhiệm hỗ trợ đào tạo, việc làm, chỗ ở tạm thời, đảm bảo công bằng tương đối; Người dân trong việc nhận thức về trách nhiệm xã hội chung, linh hoạt hơn trong chấp nhận phương án đền bù phù hợp…