Bản chấtcủa "Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ" là gì?

Mới đây, loạt phim tài liệu điều tra "Cạm bẫy từ các hợp đồng kỳ nghỉ" phát sóng trên các cơ quan thông tấn báo chíđã gây chú ý lớn khi phơi bày những chiêu trò bị cho là nhằm vào người cao tuổi. Sau khi chương trình đăng - phát, nhiều người dân đã gửi đơn tố cáo với nội dung tương tự, cho thấy số lượng nạn nhân có thể lớn hơn nhiều so với dự đoán.

Những ngày gần đây, mô hình sở hữu kỳ nghỉ tiếp tục trở thành tâm điểm dư luận, đặc biệt là vấn đề trách nhiệm pháp lý của doanh nghiệp khi phát sinh tranh chấp với khách hàng. Trong khi một số doanh nghiệp cho rằng những tư vấn sai lệch là hành vi cá nhân của nhân viên bán hàng đã bị xử lý, nhiều ý kiến đặt câu hỏi liệu doanh nghiệp có thể tách rời trách nhiệm đối với các hợp đồng đã ký kết và khoản tiền đã thu từ khách hàng hay không.

Để làm rõ các khía cạnh pháp lý liên quan, phóng viên VOV.VN đã có cuộc trao đổi vớiLuật sư Hoàng Văn Hướng, Trưởng văn phòng Luật sư Hoàng Hưng, Ủy viên Hội đồng khen thưởng và kỷ luật Đoàn Luật sư TP. Hà Nội. TheoLuật sư Hoàng Văn Hướng, bản chất pháp lý của "Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ", là một loại hợp đồng dịch vụ dân sự dài hạn (hợp đồng thương mại hỗn hợp). Người mua không mua quyền sở hữu đất đai hay căn hộ, mà thực chất là mua quyền lưu trú tại một hoặc một hệ thống khu nghỉ dưỡng trong một khoảng thời gian nhất định mỗi năm (thường từ 1 tuần đến vài tuần), lặp đi lặp lại trong nhiều năm.

Sự khác biệt giữa mua "Quyền tài sản" (kỳ nghỉ) và mua "Bất động sản thông thường": Khi mua bất động sản thông thường, người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (Sổ đỏ/Sổ hồng), có toàn quyền định đoạt (bán, tặng cho, thế chấp ngân hàng, để thừa kế) đối với tài sản vật chất đó.

Về quyền tài sản trong kỳ nghỉ: Người mua chỉ sở hữu một "quyền mang tính chất tài sản" là quyền được sử dụng dịch vụ. Quyền này phụ thuộc hoàn toàn vào sự tồn tại, năng lực vận hành và uy tín của doanh nghiệp cung cấp. Bản chất nó không phải là một bất động sản hữu hình để có thể thế chấp một cách dễ dàng hay định giá độc lập trên thị trường thứ cấp.

"Bản chất mô hình sở hữu kỳ nghỉ vốn là một sản phẩm văn minh trên thế giới, nhưng khi vào Việt Nam đã bị một số đối tượng biến tướng thành công cụ lừa đảo do một số nguyên nhân như: Thông tin bất đối xứng và nghệ thuật thao túng tâm lý, các đối tượng thường tổ chức hội thảo hoành tráng, tặng quà, dùng áp lực đám đông và "chim mồi" để ép khách hàng ký hợp đồng ngay tại chỗ khi chưa kịp đọc kỹ các điều khoản dài hàng chục trang với thuật ngữ pháp lý phức tạp. Kẽ hở về quản lý tiền ứng trước, hiện nay chưa có quy định pháp lý chặt chẽ bắt buộc doanh nghiệp bán kỳ nghỉ phải có bảo lãnh ngân hàng hoặc ký quỹ đối với số tiền thu trước của khách hàng cho 20 - 30 năm tới. Các đối tượng xấu lợi dụng điều này để thu một lượng tiền cực lớn rồi tẩu tán, tuyên bố phá sản hoặc bỏ trốn. Khoảng trống trong pháp luật chuyên ngành, luật Kinh doanh bất động sản và Luật Du lịch hiện hành chưa định nghĩa rõ ràng và chưa có chế tài quản lý chuyên biệt cho loại hình "Sở hữu kỳ nghỉ". Do đó, khi xảy ra tranh chấp, cơ quan chức năng thường gặp khó khăn trong việc phân định đây là quan hệ tranh chấp dân sự/kinh tế thuần túy hay là vụ án hình sự",Luật sư Hoàng Hưng lý giải.

Những đối tượng trong"Hợp đồng nghìn tỉ" có bị xử lý hình sự?

Luật sư Hoàng Văn Hướng cho rằng, để chuyển từ một tranh chấp dân sự (vi phạm hợp đồng) sang xử lý hình sự về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản", cơ quan điều tra cần chứng minh được hai yếu tố cốt lõi: Hành vi gian dối (có trước) và mục đích chiếm đoạt tài sản (có sau/đồng thời).

Các dấu hiệu rõ rệt bao gồm: Gian dối về năng lực thực tế, doanh nghiệp không hề sở hữu, không liên kết hoặc không có dự án khu nghỉ dưỡng nào trên thực tế, nhưng lại vẽ ra các phối cảnh, làm giả giấy tờ liên kết để quảng bá rằng mình có chuỗi resort 5 sao nhằm dụ dỗ khách hàng đóng tiền.

Cam kết giả tạo để bán chồng chéo: Một tuần nghỉ dưỡng tại một căn hộ nhưng công ty bán cho hàng chục, hàng trăm người cùng lúc dẫn đến việc khách hàng không bao giờ đặt được phòng (vượt quá công suất thực tế của dự án).

Cố tình cắt đứt liên lạc, tẩu tán tài sản: Sau khi thu được số tiền lớn từ hàng trăm nạn nhân, doanh nghiệp lập tức đóng cửa trụ sở, thay đổi pháp nhân liên tục, tài khoản công ty không còn tiền, người đại diện theo pháp luật "biến mất" hoặc là người được thuê đứng tên nhằm trốn tránh nghĩa vụ hoàn trả.

Các đối tượng lừa đảo tập trung nhắm vào người già, người hưu trí phản ánh thủ đoạn tinh vi, bởi vì người già, người hưu trí thường có một khoản tiền tiết kiệm tích lũy cả đời, có nhiều thời gian rảnh rỗi và đặc biệt là tâm lý cô đơn, dễ mủi lòng khi được chăm sóc, hỏi han ân cần. Các đối tượng lừa đảo sử dụng chiêu bài "tri ân", "tặng quà chăm sóc sức khỏe", đánh vào lòng hiếu thảo của con cái (mua để cả nhà đi chơi) hoặc hứa hẹn "sinh lời, nhận lãi, công ty sẽ thuê lại với giá cao để dưỡng già". Người già thường không am hiểu công nghệ để kiểm tra thông tin và không có thói quen tham vấn luật sư trước khi ký kết.

Lừa người già yếu có bị xử lý nặng hơn?

"Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ"phơi bày những chiêu trò bị cho là nhằm vào người cao tuổi, theo Luật sư Hoàng Văn Hướng, đối với hành vi phạm tội đối với người già yếu...(người từ đủ 70 tuổi trở lên hoặc người dưới 70 tuổi nhưng đau yếu, không tự chủ được hành vi theo hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao) là một tình tiết tăng nặng trách nhiệm hình sự.

"Việc cố tình nhắm vào nhóm đối tượng yếu thế, không có khả năng tự bảo vệ về mặt nhận thức thông tin thể hiện tính chất đê hèn và nguy hiểm cao cho xã hội,cần phải được xem xét áp dụng khung hình phạt nghiêm khắc. Do thủ đoạn của các đối tượng này rất tinh vi, núp bóng dưới các hợp đồng dân sự tự nguyện ký kết, nên công tác điều tra cần phải cực kỳ tỉ mỉ",Luật sư Hoàng Văn Hướng nêu quan điểm.

Theo đó, cần: Xác minh dòng tiền (quan trọng nhất), khẩn trương phong tỏa tài khoản của công ty và các cá nhân liên quan. Tiếp cận, đối soát hệ thống kế toán để làm rõ dòng tiền của khách hàng đóng vào đã đi đâu? Được dùng để đầu tư xây dựng dự án thật hay bị chuyển ra nước ngoài, chia chác cá nhân, tẩu tán sang các công ty sân sau?

Khảo sát và kiểm tra thực địa dự án: Xác minh tính pháp lý của các khu resort/khách sạn mà công ty quảng cáo. Làm việc với các chủ sở hữu resort thật để xem có bất kỳ hợp đồng liên kết, đặt chỗ nào với công ty này không, hay tất cả chỉ là thông tin giả mạo.

Thu thập và phân tích dữ liệu điện tử, tài liệu bán hàng: Thu giữ các kịch bản tư vấn (telemarketing scripts), tài liệu đào tạo nhân viên của công ty. Kịch bản này thường chứa đựng các nội dung chỉ đạo nhân viên nói dối, lừa gạt khách hàng, đây chính là chứng cứ trực tiếp chứng minh "yếu tố gian dối có tổ chức".

Hợp nhất hồ sơ các nạn nhân: Gom các đơn tố cáo từ nhiều địa phương để thấy được quy mô, tính chất hệ thống và tổng số tiền chiếm đoạt, từ đó có đủ căn cứ khởi tố vụ án ở khung hình phạt cao nhất.

Không có bữa ăn nào miễn phí

Từ những vụ việc được nêu trong "Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ", Luật sư Hoàng Văn Hướng cho rằng, đây là hồi chuông cảnh báo đối với người dân, đặc biệt là người cao tuổi, đồng thời đưa ra một số giải pháp phòng ngừa để tránh trở thành nạn nhân.

Theo luật sư, người dân cần ghi nhớ nguyên tắc "không có bữa ăn nào miễn phí", luôn cảnh giác trước các lời mời tham dự hội thảo kèm quà tặng hoặc thông báo trúng thưởng giá trị cao.

Bên cạnh đó, tuyệt đối không ký bất kỳ văn bản nào ngay tại hội thảo. Thay vào đó, cần mang hợp đồng về nghiên cứu kỹ, dành từ 5-7 ngày để cân nhắc và tham khảo ý kiến của người thân, luật sư hoặc những người có chuyên môn pháp lý trước khi quyết định xuống tiền.

Ngoài ra, khách hàng cần chủ động kiểm tra tư cách pháp lý của doanh nghiệp và dự án, yêu cầu cung cấp đầy đủ giấy phép xây dựng, hồ sơ pháp lý liên quan cũng như các văn bản bảo lãnh của ngân hàng (nếu có) để đảm bảo quyền lợi của mình.

Cần sớm thiện hành lang pháp lý

Theo Luật sư Hoàng Văn Hướng, từ những bất cập bộc lộ qua vụ việc "Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ", các cơ quan quản lý Nhà nước cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý đối với loại hình sở hữu kỳ nghỉ. Trong đó, cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Luật Du lịch và Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, đưa hoạt động kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ vào danh mục ngành nghề kinh doanh có điều kiện; yêu cầu doanh nghiệp thực hiện ký quỹ bảo lãnh tại ngân hàng và sử dụng hợp đồng mẫu được cơ quan có thẩm quyền thẩm định trước khi triển khai.

Bên cạnh đó, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, đặc biệt là hoạt động hậu kiểm đối với các doanh nghiệp kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ ngay khi xuất hiện phản ánh từ khách hàng hoặc dấu hiệu bất thường, tránh để xảy ra hậu quả rồi mới xử lý.

Ngoài ra, công tác tuyên truyền, cảnh báo cũng cần được đẩy mạnh thông qua các phương tiện truyền thông đại chúng, các tổ dân phố, hội người cao tuổi và tổ chức xã hội, giúp người dân nâng cao nhận thức, chủ động phòng tránh các chiêu thức tiếp thị và lừa đảo ngày càng tinh vi.