Chính phủ đang thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở gồm nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, đồng thời tăng cường kiểm soát giá đất và thị trường bất động sản. Theo định hướng điều hành, nhà ở xã hội và nhà cho thuê cần được quản lý giá chặt chẽ để bảo đảm khả năng tiếp cận của người lao động và các đối tượng chính sách. Với những phân khúc khác, trong đó có nhà ở cao cấp việc phát triển cần căn cứ vào nhu cầu và yêu cầu của thị trường.

Hạn chế nguồn cầu mang tính chất “bong bóng”

Là doanh nghiệp đang thực hiện các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons; Chủ tịch Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM chia sẻ, hiện nay đối tượng khách hàng mua nhà chung cư nhiều nhất rơi vào độ tuổi từ 25 - 45. Với mức độ tăng dân số ở hiện tại và tương lai, giá nhà tại TP.HCM khó có thể giảm, nên khi muốn giảm giá nhà cần đa dạng hóa nguồn nhà ở như nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân… Đồng thời, Chính phủ cần khuyến khích đầu tư vào nhà ở dành cho nhu cầu thực, có trị giá từ 30 - 40 triệu đồng/m2, không khuyến khích phát triển các loại nhà cao cấp.

“Để giá nhà phù hợp với đa số người dân, cần làm sao để giá nhà không tăng vượt quá mức tăng trưởng kinh tế. Như Việt Nam hiện nay tăng GDP đầu người khoảng 10%, cần phải giữ làm sao giá nhà không vượt quá mức này, tới thời điểm nào đó sẽ rút ngắn được thời gian của 1 người làm việc từ 20 – 30 năm mới có thể mua được nhà”, ông Thạch đề cập.

Khẳng định giá nhà ở cao vẫn đang nằm ở khu vực chính thức và thị trường chính thức đang bị bóp méo vì các nhà đầu tư tập trung rất lớn (70%) phân khúc nhà ở cao cấp, TS. Nguyễn Quang, Nguyên giám đốc Chương trình Định cư và Nhà ở (Habitat) của Liên Hiệp quốc tại Việt Nam cho rằng, để giải quyết bài toán này, việc đầu tiên cần phải đánh mạnh vào thuế đất, thuế nhà để hạn chế việc đầu cơ. “Một người sở hữu 3 nhà ở nhưng không sử dụng đến, chỉ mua để đợi giá cao sẽ tạo nên những “thành phố ma”, nên triệt tiêu vấn đề này để hạn chế nguồn cầu mang tính chất “bong bóng”, ông Quang nói.

Giải bài toán giá nhà ở cao vô lý trong trung và dài hạn, ông Quang nhìn nhận, thị trường nhà ở giá cao thường tập trung ở những khu vực nội đô, trong khi những khu vực khác dành cho nhiều người có khả năng tiếp cận nhưng chưa được tính đến. Đặc biệt là những khu vực ở xa, giá nhà thấp nhưng lại không thuận tiện trong việc đi cùng các dịch vụ cần thiết.

Chính vì vậy theo ông Quang cần phải phát triển đô thị đa trung tâm, ở những trung tâm mới phải có đầy đủ các dịch vụ hạn chế việc di chuyển khi đó mới tạo điều kiện cho thị trường đất đai ngoại vi phát triển.

“Cần đa dạng hóa loại hình nhà ở, tạo ra mô hình nhà ở cho thuê đi cùng với đa dạng thị trường vốn, quỹ nhà ở, tín dụng nhỏ cho người dân. Những thị trường phi chính thức cũng có thể chính thức hóa bằng việc cải tạo lại hệ thống đường xá, nước sinh hoạt, an toàn cháy nổ sẽ giảm chi phí hơn rất nhiều so với việc xây mới”, ông Quang nêu giải pháp.

Đi sâu tìm hiểu nhu cầu thực

Từ kinh nghiệm nghiên cứu thị trường bất động sản thế giới, TS. Trần Ngô Đức Thọ, Giám đốc Chương trình Nghiên cứu Đô thị, Hội Chuyên gia và Sinh viên Việt Nam tại Hoa Kỳ cho rằng, tăng tỷ lệ người dân sở hữu nhà không đồng nghĩa với mục tiêu cuối cùng của chính sách nhà ở. Việt Nam có thể xem xét yếu tố lịch sử trong khi nghiên cứu về giá nhà cũng như quá trình phát triển đô thị, vì nhiều hộ gia đình sở hữu nhà thông qua tích lũy đất đai, thừa kế hoặc nhận được sự hỗ trợ từ nhiều thế hệ. Một hộ gia đình đang sở hữu nhà không có nghĩa điều kiện của họ có thể mua được ngôi nhà đó với giá thị trường hiện tại.

Ngoài ra, cần tính đến khả năng chi trả của người dân không chỉ phụ thuộc vào giá nhà, đơn cử một căn hộ giá thấp nhưng ở rất xa nơi làm việc, hạn chế việc kết nối với hệ thống giao thông cũng như thiếu các dịch vụ thiết yếu sẽ không thể là sự lựa chọn phù hợp cho đa số người. Từ đó dẫn đến chi phí nhà ở thấp nhưng phải thêm vào rất nhiều các chi phí ẩn khác để chủ căn hộ duy trì cuộc sống.

“Bài học quan trọng cần thay đổi chính là thay vì tập trung rất nhiều nguồn lực vào thúc đẩy tỷ lệ sở hữu nhà, nên đi sâu tìm hiểu nhu cầu của những người chưa có nhà, đặc biệt là thế hệ trẻ có. Thị trường có thể cung cấp những loại sản phẩm nào để họ có thể mua, hoặc thuê được nhà phù hợp với thu nhập của mình. Đây mới là thước đo quan trọng để đánh giá khả năng giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của thị trường, từ đó tăng hiệu quả của các chính sách về nhà ở của nhà nước”, TS. Trần Ngô Đức Thọ nêu.

Theo TS. Huỳnh Thế Du, Chủ tịch Hội Chuyên gia và Sinh viên Việt Nam tại Hoa Kỳ, thành viên Viện Sáng kiến Việt Nam, giá nhà cao do cấu trúc thị trường nhà ở của Việt Nam, trong khi chi phí thực của người dân bỏ ra để sở hữu căn nhà không phù hợp với khả năng. Trong khi mật độ nhà ở, dân số tại Hà Nội và TP.HCM quá cao, không gian phát triển chỉ tạm thời đáp ứng cho giao thông cá nhân, hoàn toàn thiếu không gian cho phát triển giao thông công cộng.

“Câu chuyện phát triển nhà ở trong tương lai cần tính đến nhà ở cao tầng, mở rộng không gian công cộng để nâng cao chất lượng sống. Điều này cần chính sách cải tạo đô thị cả về thị trường và chính sách công”, TS. Huỳnh Thế Du nói.