Từ "món hời" thành nỗi lo thanh khoản

Cuối tháng 6, anh Nguyễn Hoàng Minh (38 tuổi), nhân viên văn phòng tại TP.HCM, quyết định tạm dừng kế hoạch mua một căn hộ nhà ở xã hội đã qua nhiều đời chủ tại dự án Thủ Thiêm Sky. Căn hộ rộng gần 58m² được chào bán với giá từ 5,4-5,5 tỷ đồng, tương đương hơn 93 triệu đồng/m². Dù mức giá không hề thấp, anh Minh cho biết điều khiến gia đình anh chần chừ không nằm ở chất lượng căn hộ. "Đây là một trong những căn hộ phù hợp nhất với gia đình tôi. Vị trí thuận lợi, gần nơi làm việc, gần người thân, trường học đầy đủ, cộng đồng cư dân ổn định. Nếu chỉ xét nhu cầu để ở thì gần như không có điểm gì phải băn khoăn", anh Minh chia sẻ.

Tuy nhiên, càng tìm hiểu về định hướng sửa đổi chính sách nhà ở xã hội, anh càng cân nhắc. Theo anh Minh, thời gian gần đây dư luận đặc biệt quan tâm đến đề xuất chỉ cho phép nhà ở xã hội sau khi hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng được mua bán với người thuộc diện đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội. "Nếu định hướng này được luật hóa, tôi cho rằng tính thanh khoản của những căn hộ nhà ở xã hội có giá 5-6 tỷ đồng sẽ là dấu hỏi rất lớn. Người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội thường khó có khả năng chi trả ở mức giá này, trong khi người có tiềm lực tài chính lại không thuộc nhóm đối tượng được nhận chuyển nhượng. Điều đó đồng nghĩa tài sản sẽ bị thu hẹp đáng kể tệp khách hàng và khả năng mua bán về sau cũng sẽ không còn linh hoạt như căn hộ thương mại", anh Minh bày tỏ.

Câu chuyện của chị T, một nhà đầu tư tại TP.HCM, phần nào phản ánh tâm lý đang xuất hiện trên thị trường nhà ở xã hội. Năm 2025, sau khi dự án Thủ Thiêm Sky đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Nhà ở, chị quyết định mua lại một căn hộ rộng gần 60m² với giá hơn 70 triệu đồng/m², tương đương khoảng 4,2 tỷ đồng. Theo tính toán của chị, với vị trí đắc địa tại phường Thảo Điền và mặt bằng giá căn hộ khu vực liên tục tăng, chỉ sau một thời gian ngắn căn hộ có thể được chuyển nhượng với mức 80-90 triệu đồng/m². "Tôi cho rằng nguồn cung rất hiếm nên giá sẽ còn tăng. Nhà ở xã hội lúc đó cũng được thị trường giao dịch gần như một căn hộ thương mại", chị T. chia sẻ.

Tuy nhiên, khi xuất hiện thông tin về các đề xuất sửa đổi chính sách theo hướng siết điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội sau khi hết thời hạn hạn chế, dù hiện nay các nội dung này vẫn đang trong quá trình nghiên cứu và chưa rõ sẽ được áp dụng như thế nào đối với các dự án đã đủ điều kiện chuyển nhượng, tâm lý thị trường đã có những thay đổi nhất định.

Lo ngại tính thanh khoản trong tương lai có thể bị ảnh hưởng, chị T. quyết định rao bán căn hộ. Từ mức giá kỳ vọng khoảng 5,4 tỷ đồng, sau nhiều lần điều chỉnh, giá chào bán hiện còn khoảng 4,4 tỷ đồng. Dù đã giảm khoảng 1 tỷ đồng so với kỳ vọng ban đầu, căn hộ vẫn chưa tìm được người mua. "Tôi không lo căn hộ mất giá, nhưng điều tôi lo là nếu chính sách thay đổi theo hướng chỉ còn một nhóm đối tượng nhất định được phép nhận chuyển nhượng thì số lượng khách hàng sẽ thu hẹp rất nhiều. Một tài sản giá vài tỷ đồng nhưng người có nhu cầu thực lại khó đủ khả năng tài chính, còn người có tiền thì sẽ cân nhắc sang căn hộ thương mại. Điều đó khiến tôi phải tính đến việc thoát hàng sớm", chị T. nói.

Một nghịch lý đang diễn ra tại dự án nhà ở xã hội Thủ Thiêm Sky (phường Thảo Điền, TP.HCM). Năm 2019, những căn hộ tại đây được bán với giá chỉ khoảng 20-30 triệu đồng/m², tương đương hơn 1 tỷ đến gần 2 tỷ đồng/căn, dành cho người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Thế nhưng chỉ sau hơn 5 năm, khi đủ điều kiện chuyển nhượng, nhiều căn hộ đã được rao bán với giá tiệm cận 100 triệu đồng/m² nhờ vị trí đắc địa giữa trung tâm TP.HCM. Việc tăng giá này hoàn toàn không trái với quy định của Luật Nhà ở hiện hành bởi pháp luật không khống chế giá chuyển nhượng sau khi căn hộ đủ điều kiện giao dịch.

Tuy nhiên, điều đáng suy ngẫm là những căn hộ được xây dựng từ các chính sách ưu đãi của Nhà nước nhằm hỗ trợ người thu nhập thấp nay lại chủ yếu được giao dịch trong nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính lớn hoặc nhà đầu tư. Điều đó đặt ra câu hỏi liệu nhà ở xã hội có đang dần bị thị trường định giá và vận hành như một loại tài sản thương mại, thay vì giữ đúng bản chất là công cụ bảo đảm an sinh xã hội.

Theo một số môi giới thìnhiều chủ sở hữu hiện nay là người mua lại ở vòng F2, F3, thậm chí F4. "Trong những năm thị trường bất động sản tăng nóng, nhiều người coi nhà ở xã hội cũng giống như căn hộ thương mại. Họ mua vì nghĩ rằng giá sẽ tiếp tục tăng và sau này có thể bán lại dễ dàng vì vậy giá căn hộ tại dự án này bị đẩy lên cao, thậm chí chỉ nhà giàu mới dám mơ ở được nhà ở xã hội tại đây", anh P - một môi giới chia sẻ.

Tuy nhiên, theo người này, tâm lý thị trường đang bắt đầu thay đổi. "Tôi gặp khá nhiều khách hàng muốn bán nhưng lại không dám hạ giá. Họ vẫn nhìn vào mức giá của căn hộ thương mại xung quanh để định giá tài sản của mình. Trong khi thực tế, nhà ở xã hội là một sản phẩm hoàn toàn khác về bản chất pháp lý", người này nói.

Nhà ở xã hội trung tâm sẽ về giá trịthực

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Duy Thành, chuyên gia bất động sản cho rằng đây là nghịch lý lớn nhất đang hình thành trên thị trường nhà ở xã hội. "Nếu trong thời gian tới, chính sách được sửa đổi theo hướng sau khi hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng, nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng cho người thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, thì mặt bằng giá của phân khúc này sẽ phải được thị trường định giá lại. Rất khó để duy trì những mức giá 80, 90 hay gần 100 triệu đồng/m² như hiện nay, bởi tệp khách hàng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội không phải là nhóm có khả năng chi trả ở mức giá đó", ông Thành nhận định.

Theo vị chuyên gia, khi phạm vi người mua bị thu hẹp, thị trường thứ cấp của nhà ở xã hội sẽ có sự phân hóa rõ rệt. "Một căn hộ nhà ở xã hội trị giá 4-5 tỷ đồng sẽ rơi vào tình huống khá đặc biệt. Người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội chủ yếu là nhóm có thu nhập thấp hoặc trung bình, nên rất khó tiếp cận mức giá này. Trong khi đó, những người có tiềm lực tài chính lại thường lựa chọn căn hộ thương mại vì không bị ràng buộc về đối tượng và điều kiện chuyển nhượng. Đây là bài toán thanh khoản mà nhiều chủ sở hữu F2, F3 cần cân nhắc", ông Thành phân tích.

Ông Thành cho rằng, nếu kịch bản trên xảy ra, giá trị nhà ở xã hội có thể vẫn được định giá ở mức cao trên thị trường, nhưng khả năng chuyển nhượng thực tế sẽ không còn như trước. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc nhiều người đang coi nhà ở xã hội là một tài sản đầu tư có thể sẽ phải điều chỉnh lại kỳ vọng, bởi về bản chất, đây vẫn là loại hình nhà ở được xây dựng để thực hiện mục tiêu an sinh xã hội, chứ không phải để phục vụ hoạt động đầu cơ hay tích lũy tài sản.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, ủng hộ việc áp dụng quy định thống nhất đối với tất cả các căn hộ nhà ở xã hội đã được bán trước đây. Theo đó, khi có nhu cầu chuyển nhượng, các căn hộ này chỉ nên được chuyển nhượng cho người thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.Theo ông Quang, nhà ở xã hội là loại hình nhà ở đặc thù, được hình thành trên cơ sở nhiều chính sách ưu đãi của Nhà nước như miễn, giảm tiền sử dụng đất, ưu đãi tín dụng, ưu đãi thuế và các cơ chế hỗ trợ khác nhằm thực hiện mục tiêu an sinh xã hội. Nói cách khác, trong giá trị của mỗi căn hộ đều có phần hỗ trợ từ ngân sách và chính sách công, nên việc chuyển nhượng cũng cần bảo đảm mục tiêu phục vụ đúng đối tượng thụ hưởng, thay vì vận hành hoàn toàn theo cơ chế thị trường.

"Thực tế thời gian qua, khi nhiều căn hộ sau thời hạn hạn chế được phép chuyển nhượng tự do theo giá thị trường, đã xuất hiện tình trạng giá bị đẩy lên rất cao, thậm chí tương đương hoặc vượt nhiều dự án nhà ở thương mại cùng khu vực. Điều này không chỉ làm suy giảm ý nghĩa của chính sách an sinh mà còn tạo điều kiện để một bộ phận hưởng lợi từ các ưu đãi của Nhà nước, trong khi người thu nhập thấp đáng lẽlàđối tượng mà chính sách hướng tới nay lại ngày càng khó tiếp cận nhà ở xã hội", ông Quang nhận định.

Vị chuyên gia này cho rằng, nếu chính sách được hoàn thiện theo hướng chỉ cho phép chuyển nhượng giữa các đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, phân khúc này sẽ từng bước trở về đúng bản chất vốn có. "Nhà ở xã hội không được tạo ra để trở thành một tài sản đầu tư hay công cụ tìm kiếm lợi nhuận, mà là chính sách bảo đảm quyền có chỗ ở cho người thu nhập thấp. Khi chính sách được thực hiện đúng mục tiêu, giá trị lớn nhất của nhà ở xã hội không nằm ở mức tăng giá của căn hộ, mà ở việc nguồn lực hỗ trợ của Nhà nước tiếp tục được luân chuyển đúng đối tượng, qua đó phát huy hiệu quả an sinh xã hội một cách bền vững", ông Quang nhấn mạnh.