Luật Nhà ở 2023 đã chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8 vừa qua, với nhiều điểm mới về loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ do các cá nhân xây dựng để bán, cho thuê (hay còn gọi chung cư mini). Trong đó có một nội dung được đặc biệt quan tâm, đó là việc cấp giấy chứng nhận (hay còn gọi là sổ hồng) cho từng căn hộ.

Theo thống kê từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam, Hà Nội hiện có hơn 2.000 chung cư mini. Còn tại TP.HCM, theo cơ quan công an, đang có khoảng 42.000 nhà trọ kiểu chung cư mini. Những con số trên cho thấy loại hình nhà ở này đang vô cùng phổ biến, đặc biệt là tại các thành phố lớn, nằm len lỏi giữa nhiều quận, huyện. Theo giới chuyên môn, theo quy định của Luật Nhà ở mới, điều kiện để cấp sổ hồng cho chung cư mini gắn chặt với các yêu cầu về xây dựng, đảm bảo an toàn, đặt biệt là phòng cháy chữa cháy.

Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định: Chung cư mini từ 2 tầng trở lên có thiết kế căn hộ để bán hoặc từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê, nhà đầu tư sẽ phải thành lập doanh nghiệp, đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính. Với các toà nhà có quy mô, số lượng nhỏ hơn, luật mới quy định không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng chủ đầu tư phải tuân thủ các yêu cầu xây dựng, đáp ứng điều kiện về phòng cháy chữa cháy (PCCC) với chung cư mini.

Đối với việc cấp sổ hồng cho từng căn hộ chung cư mini, luật quy định: Căn hộ chung cư mini "được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của luật này và pháp luật về kinh doanh bất động sản".

Bất tiện khi chưa có sổ hồng chung cư mini

Như vậy, nói một cách dễ hiểu, tức là người mua căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng nếu toà chung cư mini đó đáp ứng được các tiêu chuẩn về xây dựng, phòng cháy chữa cháy và quản lý sử dụng theo quy định của Bộ Xây dựng

Thực tế cho thấy, sau 10 năm xuất hiện, chỉ có 1 số ít chung cư mini có thể làm được sổ hồng riêng cho từng căn hộ. Còn lại, chủ yếu người mua chỉ có thể tạm yên tâm cho quyền lợi của mình, bằng cách ghi tên cùng hàng chục người khác, đồng sở hữu sổ hồng của mảnh đất xây dựng chung cư mini. Những người mua lại, thậm chí còn không được ghi tên trên sổ, chẳng khác gì trả tiền thuê nhà dài hạn.

"Tôi chuyển đến căn hộ này từ đầu năm 2023 tuy nhiên tôi chưa được ghi tên của mình vào sổ hồng, vì tôi phải mua qua 1 chủ khác, và điều này khiến tôi rất lo lắng vì nếu như sau này tôi muốn chuyển nhượng cho 1 khách hàng khác, mà họ khó tính, thì nó sẽ rất khó khăn cho tôi", chị Hoàng Thị Minh Phương, TP Hà Nội chia sẻ.

"Quan trọng nhất là việc mua bán chuyển nhượng đứng tên trên sổ là không thể xảy ra. Trong trường hợp người dân muốn cầm quyển sổ đấy để mang đi thế chấp ngân hàng, vay một nguồn vốn để sản xuất kinh doanh thì việc này là không thể, vì các ngân hàng sẽ không chấp nhận một quyển sổ hồng có đứng tên quá nhiều người trong sổ. Và thứ ba là khi cư dân còn con cái thì việc đăng ký hộ khẩu cho con cái đi học sau này rất khó", anh Hoàng Bá Minh, TP Hà Nội cho hay.

Quy định chặt chẽ điều kiện xây dựng chung cư mini

Thực tế, trong nhiều văn bản, quy định trước đây, cũng đã đề cập tới việc cấp sổ cho chung cư mini. Nhưng hầu hết chung cư mini xây ở giai đoạn trước chủ nhà không tuân thủ các quy định về xây dựng, về phòng cháy chữa cháy, nên không thể làm được sổ hồng riêng cho các căn hộ.

Thậm chí một số chung cư sau này còn bị phát hiện là xây vượt tầng so với giấy phép xây dựng, nên chắc chắn, với quy định của luật mới, quy trình cấp sổ được đánh giá là rõ ràng, chặt chẽ hơn, loại bỏ các chung cư không đảm bảo an toàn.

Để một tòa chung cư mini có thể được cấp sổ đỏ theo luật mới có hiệu lực từ 1/8, thì điều kiện đầu tiên, đó là đường trước cửa nhà phải có chiều rộng tối thiểu là 3m. Cách mặt đường chính tối đa 300m, ngoài ra các căn hộ trong chung cư mini có diện tích không được nhỏ hơn 25m2. Chỉ với 3 điều kiện kể trên, có thể thấy là số lượng chung cư mini được cấp sổ đỏ tại Hà Nội sẽ không nhiều.

Tuy nhiên theo các chuyên gia trên thị trường, luật mới có hiệu lực là một bước quan trọng để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người mua. Những dự án khi đã trải qua đủ quy trình thủ tục thì người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tránh tình trạng chủ đầu tư như trước là thu tiền, rồi "đem con bỏ chợ".

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho biết: "Đối với những dự án mà người dân đã được cấp sổ hồng riêng cho từng căn hộ, thì việc giao dịch vẫn được thực hiện bình thường không bị ảnh hưởng gì cả. Còn trường hợp những dự án mà người dân chưa được cấp sổ hồng cho từng căn, thì sẽ phải thực hiện việc rà soát phân loại đối với các dự án đáp ứng các điều kiện về PCCC, về chất lượng xây dựng thì người dân có quyền đề suất, xin cấp sổ hồng cho từng căn. Ngược lại đối với những tòa chung cư mini không đáp ứng được điều kiện về PCCC, chất lượng xây dựng và các quy định pháp luật về nhà ở trước đây thì không những chủ đầu tư có thể bị xử phạt hành chính mà người dân sẽ không được cấp sổ".

Với các quy định mới, những doanh nghiệp, cá nhân muốn đầu tư xây chung cư mini cũng phải tìm kiếm các vị trí, diện tích đất phù hợp để đáp ứng đủ các tiêu chuẩn, thay vì ồ ạt tìm gom mua các mảnh đất trống trong nội thành, rồi xây nhà để bán.

"Với tư cách là một nhà đầu tư thì tôi sẽ tiếp tục đầu tư vào loại hình chung cư mini này thôi, không hướng tới việc mua bán mà sẽ hướng tới việc cho thuê để khai thác, nhu cầu ở tại thị trường Hà Nội rất là nhiều", anh Ngô Chí Thiện, nhà đầu tư chung cư mini chia sẻ.

Những thay đổi trong Luật Nhà ở 2023 về loại hình chung cư mini được đánh giá là bước tiến quan trọng trong việc thanh lọc thị trường loại hình này. Tránh tình trạng núp bóng xin giấy phép xây nhà riêng lẻ, rồi âm thầm bán các phòng nhỏ, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người dân mua để ở.