Tiền đặt trước tới 50%, người mua thực khó tham gia

Thảo luận về dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Đoàn ĐBQH tỉnh Tây Ninh) bày tỏ băn khoăn về quy định tại khoản 2 Điều 35 liên quan đến mức tiền đặt trước khi đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân.

Theo dự thảo, mức tiền đặt trước đối với loại tài sản này có thể được nâng lên từ 20% đến 50% giá khởi điểm, cao hơn mức từ 5% đến 20% theo quy định hiện hành.

Đại biểu cho rằng, việc tăng tiền đặt trước nhằm hạn chế tình trạng trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc, gây nhiễu loạn thị trường và ảnh hưởng đến quá trình đấu giá. Tuy nhiên, nếu mức đặt trước quá cao, quy định có thể tạo thêm rào cản đối với những người có nhu cầu thực sự.

Phân tích tác động của đề xuất này, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung cho rằng, với những khu đất có giá trị lớn, mức đặt trước từ 20% đến 50% sẽ tạo áp lực tài chính đáng kể. Đối với các dự án trị giá hàng trăm tỷ đồng, khoản tiền đặt trước có thể lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng. Trong khi chưa biết kết quả đấu giá, người tham gia đã phải chuẩn bị một nguồn lực tài chính rất lớn.

Đáng chú ý, với các nhà đầu tư phát triển dự án, việc tiếp cận vốn tín dụng hoặc các hình thức bảo lãnh tài chính thường gắn với phương án đầu tư và kết quả đấu giá. Vì vậy, yêu cầu huy động khoản tiền lớn ngay từ đầu có thể khiến cả những nhà đầu tư có năng lực cũng gặp khó khăn khi tham gia.

Đại biểu dẫn ví dụ, một thửa đất có giá khởi điểm 6 tỷ đồng, nếu áp dụng mức đặt trước 50%, người tham gia phải chuẩn bị 3 tỷ đồng. Đây là khoản tiền không nhỏ, có thể khiến người có nhu cầu mua đất thực sự phải cân nhắc, thậm chí từ bỏ ý định tham gia đấu giá.

Từ thực tế này, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung cho rằng, cần phân biệt khả năng chuẩn bị tiền đặt trước với năng lực thực hiện nghĩa vụ tài chính và triển khai dự án sau khi trúng đấu giá. Người có đủ năng lực mua, sử dụng đất hoặc thực hiện dự án chưa chắc đã có sẵn khoản tiền lớn để đặt trước.

Đại biểu gợi mở việc nghiên cứu các hình thức bảo đảm tài chính khác, như bảo lãnh của tổ chức tín dụng, nhất là đối với những cuộc đấu giá có giá trị lớn. Qua đó, vừa bảo đảm trách nhiệm của người tham gia, vừa tránh yêu cầu tất cả phải chuẩn bị ngay một lượng tiền mặt quá lớn.

Cùng quan tâm đến quy định này, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi(Đoàn ĐBQH Vĩnh Long) cho rằng cần tăng cường trách nhiệm của người tham gia đấu giá, nhưng phải cân nhắc tính hợp lý của mức tiền đặt trước. Theo đại biểu, tăng tiền đặt trước chưa chắc ngăn chặn được đúng đối tượng có ý định thao túng giá. Người có tiềm lực tài chính và chủ đích đầu cơ vẫn có thể chấp nhận mức đặt trước rất cao.

Trong khi đó, người dân có nhu cầu mua đất để ở, nhất là người có thu nhập trung bình, có thể gặp khó khăn khi phải chuẩn bị trước một khoản tiền lớn. Nếu áp dụng mức đặt trước quá cao mà thiếu phân loại, quy định có thể vô tình hạn chế người có nhu cầu thực sự, làm giảm số lượng người tham gia và thu hẹp tính cạnh tranh của cuộc đấu giá.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi đề nghị xác định mức tiền đặt trước căn cứ vào tính chất, quy mô, giá trị tài sản và mức độ rủi ro của từng cuộc đấu giá, thay vì áp dụng máy móc một mức cao cho mọi trường hợp. Đồng thời, cần kết hợp các biện pháp kiểm soát hành vi thông đồng, thao túng giá và theo dõi lịch sử vi phạm của người tham gia.

Cấm đấu giá từ 6 tháng tới 5 năm, mỗi nơi có thể áp dụng một cách

Không chỉ băn khoăn về mức tiền đặt trước, các đại biểu còn đề nghị làm rõ căn cứ áp dụng chế tài cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm đối với trường hợp vi phạm nghĩa vụ thanh toán dẫn đến hủy kết quả đấu giá, quy định tại Điều 58.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi cho rằng, cần xác định rõ các căn cứ quyết định thời hạn cấm, thay vì chỉ dựa vào hậu quả không thanh toán. Việc xem xét cần tính đến nguyên nhân, mức độ cố ý, thiệt hại gây ra, dấu hiệu thông đồng và tình tiết tái phạm.

Theo đại biểu, khoảng thời gian cấm từ 6 tháng đến 5 năm tương đối rộng. Nếu thiếu tiêu chí phân định cụ thể, việc áp dụng có thể không thống nhất giữa các địa phương và các trường hợp vi phạm.

Đại biểu đề nghị phân biệt người cố tình trả giá cao bất thường để thao túng kết quả rồi bỏ cọc với người trúng đấu giá không thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng hoặc nguyên nhân khách quan, chính đáng. Hai trường hợp có bản chất và mức độ lỗi khác nhau, do đó không thể áp dụng chế tài như nhau.

Cùng quan tâm đến vấn đề này, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đề nghị làm rõ thẩm quyền quyết định việc cấm tham gia đấu giá, trình tự xem xét và quyền giải trình của người bị đề nghị áp dụng chế tài. Các yếu tố như mức độ thiệt hại, tính chất cố ý, hành vi tái phạm hoặc có tổ chức cần được cân nhắc để bảo đảm việc xử lý có căn cứ, tương xứng.

Về quy định mở rộng đấu giá trực tuyến, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đánh giá đây là giải pháp góp phần tăng tính công khai, minh bạch, hạn chế sự can thiệp trực tiếp và tạo thuận lợi cho người tham gia. Tuy nhiên, đại biểu đề nghị có lộ trình triển khai phù hợp với từng nhóm tài sản, giá trị tài sản, điều kiện hạ tầng kỹ thuật, dữ liệu và khả năng tiếp cận của người dân.

Theo đại biểu, không phải mọi loại tài sản và địa bàn đều có điều kiện triển khai đấu giá trực tuyến như nhau. Nếu áp dụng đồng loạt khi hạ tầng và khả năng tiếp cận chưa đáp ứng, người tham gia có thể gặp rủi ro về kỹ thuật, đường truyền hoặc thao tác, nhất là tại các cuộc đấu giá có giá trị lớn, mức tiền đặt trước cao.

Do đó, cần quy định rõ điều kiện kỹ thuật, quy trình hỗ trợ và trách nhiệm xử lý khi phát sinh sự cố. Đối với các cuộc đấu giá nhiều tài sản, cũng cần hướng dẫn cụ thể cách xác định ngưỡng giá khởi điểm để áp dụng quy định, tránh cách hiểu và thực hiện không thống nhất.