Cắt lỗ sâu nhưng vẫn "ế"

Dữ liệu được ghi nhận trên nền tảng Batdongsan.com.vn cho thấy, tại khu vực xã Uy Nỗ cũ (thuộc xã Đông Anh hiện nay), giá đất nền trong tháng 5.2026 phổ biến ở mức 118 triệu đồng/m², giảm tới 31,8% so với mức đỉnh 173 triệu đồng/m² ghi nhận vào tháng 2.2026. Đây là mức giảm khá mạnh chỉ trong khoảng ba tháng.

Tại khu vực xã Vân Nội cũ (thuộc xã Đông Anh hiện nay), giá đất nền phổ biến trong tháng 5.2026 ở mức 85 triệu đồng/m², giảm 13,3% so với mức đỉnh 98 triệu đồng/m² ghi nhận vào tháng 3.2026.

Tương tự, tại khu vực xã Vân Canh cũ (thuộc xã Đông Anh hiện nay), giá đất nền phổ biến ở mức 125 triệu đồng/m² trong tháng 5.2026, giảm 12,6% so với mức đỉnh 143 triệu đồng/m² ghi nhận vào tháng 9/2025.

Tại khu vực xã Tân Xã, huyện Thạch Thất cũ (thuộc xã Hòa Lạc hiện nay), giá đất nền trong tháng 5.2026 phổ biến ở mức 37 triệu đồng/m², giảm tới 24,5% so với mức đỉnh 49 triệu đồng/m² ghi nhận khoảng một năm trước.

Trong khi đó, tại Đồng Trúc, huyện Thạch Thất cũ (thuộc xã Hạ Bằng hiện nay), giá đất nền phổ biến ở mức 38 triệu đồng/m², giảm tới 24% so với mức đỉnh 50 triệu đồng/m² ghi nhận vào tháng 2.2026.

Cùng với xu hướng điều chỉnh giá, khảo sát trên các trang rao bán bất động sản trực tuyến cũng cho thấy nhiều trường hợp chủ đất chấp nhận bán thấp hơn đáng kể so với mặt bằng giá khu vực.

Đơn cử, một lô đất diện tích 100m² tại xã Bình Yên, huyện Thạch Thất cũ (thuộc xã Hòa Lạc hiện nay) được rao bán với mức giá 2,5 tỉ đồng, tương đương khoảng 25 triệu đồng/m² và được quảng cáo là “cắt lỗ sâu”. Trong khi đó, dữ liệu thị trường cho thấy giá đất phổ biến tại Bình Yên hiện ở mức khoảng 33 triệu đồng/m². Như vậy, mức giá chào bán thấp hơn khoảng 8 triệu đồng/m², tương đương khoảng 800 triệu đồng so với mặt bằng giá hiện nay. Dữ liệu cũng cho thấy giá đất Bình Yên hiện đã giảm 10,8% so với mức đỉnh 37 triệu đồng/m² ghi nhận vào tháng 3.2026.

Tại xã Phú Cát, một lô đất diện tích 128m² được chào bán với giá khoảng 3 tỉ đồng, tương đương 24 triệu đồng/m². Mức giá này thấp hơn khoảng 640 triệu đồng so với mặt bằng giá phổ biến hiện nay tại khu vực là 29 triệu đồng/m². Theo dữ liệu thị trường, giá đất Phú Cát đã giảm 12,1% trong một năm qua và hiện thấp hơn 19,4% so với mức đỉnh 36 triệu đồng/m² ghi nhận vào tháng 6.2025.

Đáng chú ý, tại Khu đô thị Nguyên Khê (thuộc xã Phúc Thịnh), một lô đất phân lô diện tích 80m² được chủ sở hữu quảng cáo “cắt lỗ 1,5 tỉ đồng” với giá khoảng 7,2 tỉ đồng, tương đương 90 triệu đồng/m². Trong khi đó, dữ liệu thị trường cho thấy giá đất phổ biến tại dự án này ở mức khoảng 132,5 triệu đồng/m². Như vậy, mức giá chào bán hiện thấp hơn khoảng 42,5 triệu đồng/m², tương đương thấp hơn khoảng 32,1% so với mặt bằng giá phổ biến của dự án.

Nhà đầu tư thận trọng xuống tiền

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đất nền vùng ven sẽ không còn phù hợp với tư duy đầu cơ theo tin đồn hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như giai đoạn trước.

Dữ liệu nghiên cứu của đơn vị này cho thấy, thị trường đang trải qua quá trình "thanh lọc" với sự thay đổi rõ rệt trong hành vi của nhà đầu tư cũng như cách vận động của thị trường.

Nếu trước đây tâm lý phổ biến là sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO), sẵn sàng xuống tiền theo các thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện nay người mua đã thận trọng hơn rất nhiều. Các yếu tố như pháp lý dự án, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng bền vững ngày càng được ưu tiên xem xét...

Theo Nguyễn Văn Hợp, một môi giới bất động sản tại khu vực Đông Anh, giai đoạn sốt đất trước đây chủ yếu được thúc đẩy bởi kỳ vọng tăng giá theo thông tin quy hoạch, hạ tầng và tâm lý đám đông.

"Trước đây chỉ cần có thông tin mở đường, lên quận hoặc xuất hiện dự án lớn là giá đất lập tức tăng nóng. Hiện nay khách hàng hỏi rất kỹ về pháp lý, quy hoạch, khả năng khai thác thực tế và khả năng tạo dòng tiền. Những lô đất chỉ để chờ tăng giá gần như không còn hấp dẫn như trước", anh Hợp chia sẻ..

Còn ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6cho rằng, nhà đầu tư cần giữ sự thận trọng và chỉ nên lựa chọn đất nền có khả năng ở thực, kinh doanh tốt.

Theo ông Quê, giá đất cần tương xứng với giá trị sử dụng và khả năng khai thác dòng tiền, bởi thời gian qua, nhiều khu vực đã bị đẩy lên vượt xa giá trị thực.

“Từ năm 2019 đến nay, mặt bằng giá đất nền đã tăng trung bình khoảng 50%, thậm chí có nơi tăng cao hơn. Vì vậy, khả năng tăng thêm nhiều trong thời gian tới là không dễ”, ông Quê nhận định.