Hạ giá sâu vẫn khó thanh khoản

Trên các diễn đàn bất động sản, tin rao “cắt lỗ”, “bán gấp”, “giảm sâu để thu hồi vốn” xuất hiện ngày càng nhiều. Đằng sau những lần hạ giá là áp lực của người mua nhà trong giai đoạn thị trường tăng nóng, nhất là người vay ngân hàng. Lãi vay tăng buộc chủ nhà phải hạ kỳ vọng để thu hồi vốn, nhất là khi thu nhập không đủ bù khoản trả nợ.

Tại Hà Đông, Hà Nội, anh Lê Minh mất hơn 3 tháng rao bán căn hộ chung cư và 3 lần điều chỉnh giá mới chốt được giao dịch ở mức 4,8 tỷ đồng. Mức này thấp hơn gần 18% so với định giá của môi giới vào cuối năm trước. “Tôi không nghĩ sẽ phải bán ở mức này, nhưng gói ưu đãi lãi suất đã hết, mỗi tháng đều phải bù thêm tiền nên càng giữ càng áp lực”, anh Minh chia sẻ.

Trong khi đó, giảm giá sâu cũng chưa chắc tìm được khách, nhiều chủ nhà cho biết, họ phải giảm giá nhà nhưng sau nhiều tháng rao bán vẫn chưa tìm được khách mua. Ngoài ra, giá rao bán không đồng nghĩa giá giao dịch. Một căn hộ được quảng cáo giảm hàng trăm triệu đồng chưa chắc đã chốt được ở mức đó. Khoảng cách giữa giá người bán chấp nhận và mức người mua sẵn sàng trả có thể vẫn lớn, nhất là khi người mua dự đoán giá còn điều chỉnh.

Chị Nguyễn Thị Lan, chủ một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 64 m² tại khu vực Tây Mỗ, Hà Nội cho hay, chị chấp nhận rao bán 3,7 tỷ đồng, thấp hơn hơn 900 triệu đồng so với giá mua năm trước, nhưng căn hộ vẫn chưa tìm được khách sau nhiều tháng rao bán.

Ngoài ra, giá nhà cao cũng khiến cho nhiều người dân khó tiếp cận. Theo số liệu thị trường bất động sản quý II/2026 được Bộ Xây dựng công bố, giá căn hộ thứ cấp bình quân khoảng 123 triệu đồng/m² tại Hà Nội và 108 triệu đồng/m² tại TP.HCM. Với mặt bằng giá này, nếu giảm vài trăm triệu đồng cũng khó đưa giá căn hộ về mức phù hợp với thu nhập và khoản tích lũy của người dân.

Lãi vay gây sức ép, người mua tiếp tục chờ

TS Trần Xuân Lượng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế và Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Việc nhiều chủ nhà chấp nhận giảm giá, cắt lỗ cả tỷ đồng nhưng vẫn khó bán cho thấy thanh khoản thị trường không chỉ phụ thuộc vào mức giá rao bán. Sau giai đoạn giá chung cư tăng nhanh, người mua có xu hướng thận trọng hơn, cân nhắc kỹ giá trị thực của căn hộ, khả năng tài chính và hiệu quả đầu tư. Đặc biệt, khi giá nhà vẫn cao so với thu nhập, dù giá đã giảm so với thời điểm mua vào, căn hộ chưa chắc đã trở nên vừa túi tiền với số đông. Thị trường cần thời gian để điều chỉnh mặt bằng giá và tìm được điểm cân bằng giữa kỳ vọng của người bán với khả năng chi trả của người mua”.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định: “Khả năng hấp thụ của thị trường phụ thuộc vào sự phù hợp giữa giá nhà và nhu cầu thực tế. Khi giá căn hộ vượt quá khả năng tài chính của phần lớn người dân, sức mua sẽ bị hạn chế, kể cả khi một số chủ nhà đã giảm giá. Với người mua để ở, yếu tố quyết định là tổng số tiền phải bỏ ra và khả năng trả nợ nếu vay ngân hàng, còn với nhà đầu tư, họ phải tính toán triển vọng tăng giá, dòng tiền cho thuê và rủi ro thị trường”.

Với người mua dùng vốn vay, giá giảm không đồng nghĩa chi phí sở hữu đã nhẹ đi. Nếu khoản vay là 1,5 tỷ đồng và lãi suất thực tế lên 18%/năm, tiền lãi tính trên dư nợ không đổi sẽ vào khoảng 270 triệu đồng/năm, tương đương 22,5 triệu đồng/tháng, chưa kể tiền gốc.

Các chuyên gia cho rằng, người mua phải cân nhắc giá căn hộ, khoản trả trước, lãi vay và thu nhập. Chủ nhà chịu áp lực trả nợ thì khó giữ tài sản, nhưng bán ra phải chấp nhận giá thấp hơn kỳ vọng.

Khi người bán cần thu hồi vốn còn người mua lo ngại giá và chi phí vay nên mức giảm hiện nay chưa đủ tạo ra sự hấp dẫn khiến giao dịch ít. Điều quyết định là giá chốt có phù hợp với khả năng chi trả hay không. Nếu khoảng cách này chưa được thu hẹp, người bán vẫn phải chờ khách, còn người mua tiếp tục trì hoãn quyết định.