TOD, cơ hội tái cấu trúc đô thị và thị trường bất động sản

Sự hình thành các tuyến metro cùng với hàng loạt cơ chế đặc thù đang mở ra cơ hội lớn để Việt Nam phát triển đô thị theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) là mô hình quy hoạch phát triển đô thị lấy hệ thống giao thông công cộng (như metro, đường sắt, xe buýt nhanh BRT) làm trung tâm. Mô hình này không chỉ giúp tối ưu hạ tầng giao thông mà còn tạo điều kiện tổ chức lại không gian đô thị theo hướng bền vững, tích hợp nơi ở, việc làm và tiện ích.

Tuy nhiên, thực tế thị trường bất động sản hiện nay cho thấy kỳ vọng lớn nhất vẫn tập trung vào sự gia tăng giá trị bất động sản quanh các nhà ga metro. Điều này đặt ra câu hỏi: TOD có thực sự giúp giải quyết bài toán nhà ở đô thị, hay chỉ tạo thêm áp lực tăng giá?

Bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn & Định giá Savills Việt Nam nhận định, thành công của TOD không nên được đo bằng mức tăng giá đất quanh nhà ga, mà bằng khả năng giúp nhiều nhóm dân cư tiếp cận được nhà ở, việc làm và các tiện ích trong một đô thị bền vững. Đó mới là mục tiêu cốt lõi của TOD.

Quan điểm này đặc biệt đáng chú ý khi khả năng tiếp cận nhà ở tại các đô thị lớn ngày càng thu hẹp. Dữ liệu thị trường cho thấy phân khúc căn hộ giá vừa túi tiền đang suy giảm mạnh, trong khi căn hộ trung và cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo. Đồng thời, giá nhà liên tục tăng trong nhiều năm qua khiến áp lực sở hữu nhà ở ngày càng lớn.

Theo bà Giang, nếu quá trình phát triển TOD khiến giá đất quanh ga metro tiếp tục tăng mạnh nhưng không đi kèm các cơ chế điều tiết phù hợp, nhóm người sử dụng giao thông công cộng nhiều nhất, gồm người lao động và tầng lớp trung lưu, có thể bị đẩy ra xa khỏi những khu vực có hạ tầng tốt nhất. Đây là bài học đã diễn ra tại nhiều đô thị trên thế giới.

Để mô hình TOD thực sự trở thành công cụ hỗ trợ mục tiêu an cư, cần triển khai đồng thời ba nhóm giải pháp gồm quy hoạch, cơ chế tài chính và quản lý đất đai.

Về quy hoạch đô thị, các khu vực quanh nhà ga metro cần được phát triển theo hướng đô thị hỗn hợp, mật độ cao, thay vì phân khu chức năng tách biệt. Nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cần được tích hợp trong bán kính 300-500 mét quanh ga, giúp người dân tiếp cận trực tiếp hệ thống giao thông công cộng.

Bên cạnh đó, cơ chế tài chính đóng vai trò then chốt để thu hút khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở trong các dự án TOD. Các chính sách như thưởng hệ số sử dụng đất (FAR) hoặc giảm nghĩa vụ tài chính có thể tạo động lực cho doanh nghiệp phát triển nhà ở giá phù hợp.

Ngoài ra, việc quản lý đất đai và khai thác quỹ đất công cần được thực hiện chặt chẽ, đảm bảo giá trị gia tăng từ hạ tầng giao thông được phân bổ rộng rãi, thay vì chỉ phản ánh vào giá bất động sản.

“Thách thức hiện nay không còn là có nên làm TOD hay không, mà là làm thế nào để triển khai đồng bộ giữa quy hoạch, tài chính và quản lý đất đai. Nếu được thực hiện đúng hướng, TOD có thể trở thành một trong những công cụ quan trọng nhất để giải quyết bài toán nhà ở đô thị trong 10 đến 20 năm tới,” bà Giang nhấn mạnh.

Văn phòng Hà Nội dư cung, cạnh tranh tăng mạnh ở phía Tây

Song song với bài toán nhà ở đô thị, thị trường văn phòng Hà Nội cũng đang bước vào giai đoạn cạnh tranh rõ nét khi nguồn cung văn phòng liên tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực phía Tây.

Trong quý I/2026, thị trường ghi nhận khoảng 29.900 m² diện tích cho thuê thuần mới từ hai dự án văn phòng tại phía Tây, bao gồm một tòa nhà Hạng A và một tòa nhà Hạng B, đều đạt chứng nhận xanh LEED. Điều này cho thấy xu hướng phát triển văn phòng xanh, đáp ứng tiêu chuẩn ESG ((Environmental - Social - Governance) là bộ công cụ đo lường mức độ phát triển bền vững và các tác động của doanh nghiệp đối với môi trường và xã hội. Bộ tiêu chuẩn này dựa trên 3 trụ cột cốt lõi: Môi trường (E), Xã hội (S), và Quản trị doanh nghiệp (G)), ngày càng rõ rệt.

Theo Cushman & Wakefield, trong giai đoạn 2026-2028, thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 370.000 m² nguồn cung mới, trong đó khu vực phía Tây chiếm tới 76%, tiếp tục giữ vai trò trung tâm phát triển.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Tư vấn cho thuê và Đại diện khách thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: “Thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn cạnh tranh hơn, với khu vực phía Tây nổi lên là tâm điểm của nguồn cung tương lai. Nguồn cung văn phòng sắp tới cho thấy rõ xu hướng phát triển của thị trường hướng đến các tòa nhà chất lượng cao hơn, bền vững hơn và được quản lý chuyên nghiệp hơn. Các tòa nhà hiện hữu sẽ cần thích ứng với môi trường cho thuê ngày càng cạnh tranh. Những chủ đầu tư chú trọng đầu tư vào chất lượng tài sản và trải nghiệm khách thuê sẽ có vị thế tốt hơn để nắm bắt nhu cầu, khi kỳ vọng của khách thuê tiếp tục thay đổi”.

Thị trường cũng ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Văn phòng Hạng A duy trì tỷ lệ lấp đầy ổn định nhờ nhu cầu từ các doanh nghiệp tài chính và công nghệ, trong khi phân khúc văn phòng Hạng B chịu áp lực do nguồn cung mới gia tăng.

Trong bối cảnh các dự án mới sở hữu tiêu chuẩn kỹ thuật cao, chứng nhận xanh và vận hành chuyên nghiệp ngày càng phổ biến, các tòa nhà hiện hữu, đặc biệt là những dự án lâu năm, sẽ phải đối mặt với áp lực nâng cấp để duy trì sức cạnh tranh. Việc cải tạo, tối ưu vận hành và nâng cao trải nghiệm khách thuê đang trở thành yếu tố then chốt trên thị trường văn phòng Hà Nội.