“Tưởng lời kép, cuối cùng lỗ cả gốc lẫn lãi”

Đầu năm 2026, chị Nguyễn Thị Lan quyết định mua một căn hộ 76m2 tại phường Phú Định, TP.HCM với kỳ vọng vừa giữ tài sản vừa có dòng tiền cho thuê hàng tháng. Căn hộ này được nhà đầu tư F1 mua từ chủ đầu tư với giá 3,6 tỷ đồng. Sau hai năm tăng giá, chị Lan mua lại với mức chênh lên tới 1,2 tỷ đồng, tổng giá trị căn hộ là 4,8 tỷ đồng. “Lúc xuống tiền tôi nghĩ mỗi tháng cho thuê khoảng 10-12 triệu đồng thì cũng đủ bù lãi ngân hàng, chờ vài năm nữa giá tăng thêm là có lời”, chị Lan kể.

Tuy nhiên thực tế hoàn toàn trái ngược. Chị có 2 tỷ đồng vốn tự có, vay ngân hàng 2,8 tỷ đồng. Thời điểm đầu, lãi suất ưu đãi khoảng 6%/năm nên tổng tiền gốc và lãi mỗi tháng khoảng 25 triệu đồng. Sau khi hết thời gian ưu đãi, khoản trả ngân hàng tăng lên hơn 30 triệu đồng/tháng.

Trong khi đó, căn hộ bàn giao thô, chưa có nội thất. Chị đăng cho thuê với mức giá kỳ vọng 10 triệu đồng/tháng nhưng nhiều môi giới cho biết thị trường hiện chỉ chấp nhận khoảng 7 triệu đồng nếu nhà trống. “Khách thuê giờ yêu cầu phải đầy đủ nội thất, máy lạnh, máy giặt, bếp… nên vợ chồng tôi lại phải bỏ thêm hơn 100 triệu đồng để hoàn thiện. Có nội thất thì môi giới báo mới cho thuê được khoảng 12 triệu đồng/tháng”, chị Lan nói.

Theo tính toán của chị, riêng tiền hoàn vốn cho phần nội thất cũng mất hơn một năm, chưa kể chi phí bảo trì, phí quản lý và thời gian trống phòng. “Tưởng đầu tư để có dòng tiền ổn định, ai ngờ càng giữ càng áp lực. Lời kép đâu chưa thấy, giờ thấy lỗ kép: lỗ tiền vay, lỗ dòng tiền”, chị Lan thở dài.

Nhà đầu tư studio “mắc kẹt” sau cơn sốt

Không riêng phân khúc căn hộ gia đình, dòng sản phẩm studio từng được xem là “quân bài dòng tiền” cũng đang đối mặt làn sóng giảm giá và khó cho thuê. Tại khu vực quận 9 cũ, anh Trần Minh Tuấn hiện sở hữu một căn studio 33m2. Ba năm trước, căn hộ được mua với giá gần 2 tỷ đồng, thời điểm thị trường tăng mạnh. “Lúc đó đầu tư rất dễ thắng. Mỗi tháng thu 11-12 triệu đồng tiền thuê, giá căn hộ mỗi năm tăng thêm vài trăm triệu đồng. Nhiều người mua studio chỉ để lướt sóng”, anh Tuấn kể.

Nhưng sau hai chu kỳ tăng giá, thị trường bắt đầu đảo chiều. Nguồn cung studio tăng mạnh trong khi nhu cầu thuê giảm khiến giá thuê đi xuống rõ rệt. Theo anh Tuấn, nhóm khách thuê chính là người trẻ độc thân hoặc nhân sự văn phòng đang chịu áp lực thu nhập, nên xu hướng thắt chặt chi tiêu ngày càng rõ. “Nội thất xuống cấp liên tục phải thay mới. Có khách thuê vài tháng rồi trả phòng vì chuyển việc hoặc cắt giảm chi phí. Hiện giờ kiếm khách khó hơn rất nhiều”, anh nói.

Đáng chú ý, nhiều căn studio tại khu vực này đang được rao bán trở lại với mức giá gần tương đương ba năm trước, quanh ngưỡng 2 tỷ đồng/căn. “Nếu tính cả tiền sửa chữa, khấu hao nội thất thì tiền thuê ba năm qua gần như chỉ đủ bù chi phí”, anh Tuấn cho biết.

Khảo sát trên nhiều nền tảng giao dịch bất động sản cho thấy thị trường căn hộ TP.HCM xuất hiện ngày càng nhiều tin rao “cắt lỗ”, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Không ít căn hộ cao cấp từng được giao dịch trên 100 triệu đồng/m2 hiện được giảm giá từ 10-12% nhưng thanh khoản vẫn chậm.

Anh L.C.K, một nhà đầu tư tại khu Đông TP.HCM cho biết đang phải rao bán gấp căn hộ hai phòng ngủ mua cuối năm 2024. “Tôi vay ngân hàng gần 60% giá trị căn hộ. Trước đây tính toán tiền thuê khoảng 18 triệu đồng/tháng sẽ đủ gồng lãi. Nhưng hiện khách chỉ trả khoảng 13-14 triệu đồng mà còn yêu cầu full nội thất”, anh nói. Sau gần ba tháng đăng tin, anh đã giảm giá gần 500 triệu đồng nhưng vẫn chưa tìm được người mua. “Giữ thì áp lực lãi vay, bán thì lỗ. Nhiều người hiện giờ chỉ cố thoát hàng để thu hồi vốn”, anh K. chia sẻ.

Theo thống kê từ một đơn vị nghiên cứu thị trường, giá thuê căn hộ tại TP.HCM đang giảm đáng kể. Khu vực nội thành giảm gần 10% so với cùng kỳ năm trước, còn khu vực ngoại thành giảm khoảng 15%. Trong khi đó, mặt bằng giá bán căn hộ lại neo ở mức cao khiến tỷ suất lợi nhuận cho thuê ngày càng thấp.

“Cho thuê căn hộ hiện không còn là bài toán đầu tư khôn ngoan”

Ông Nguyễn Duy Thành, chuyên gia bất động sản, nhận định tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TP.HCM hiện chỉ dao động khoảng 4%/năm nếu chưa tính khấu hao nội thất và chi phí vận hành. “Nếu cộng thêm chi phí sửa chữa, thời gian trống phòng, lãi vay ngân hàng thì nhiều nhà đầu tư gần như không có lợi nhuận”, ông Thành nói.

Theo ông, thị trường hiện nay đã khác rất nhiều so với giai đoạn 2019-2022, khi giá căn hộ tăng liên tục và nhu cầu thuê cao. “Giá bất động sản đã vượt khá xa khả năng chi trả thực tế của người dân. Trong khi đó thu nhập của nhóm khách thuê không tăng tương ứng nên giá thuê khó tăng theo kỳ vọng của nhà đầu tư”, ông phân tích.

Đối với mô hình cho thuê lưu trú ngắn ngày, ông Thành cho rằng dư địa càng hẹp hơn khi TP.HCM đãsiết quản lý loại hình này. “Từ căn hộ bình dân đến hạng sang, nếu dùng đòn bẩy tài chính lớn để đầu tư cho thuê thì ngay từ đầu bài toán dòng tiền đã rất áp lực”, ông nhận định.

Ông Khúc Vũ - chuyên gia tư vấn kinh doanh, cho rằng đầu tư căn hộ cho thuê hiện nay cần đặc biệt lưu ý ba yếu tố gồm lãi suất ngân hàng, khấu hao nội thất và tuổi đời chung cư. Theo ông Vũ, nhiều nhà đầu tư chỉ nhìn vào tiền thuê hàng tháng mà quên rằng chi phí lãi vay có thể tăng mạnh sau thời gian ưu đãi, trong khi nội thất lại xuống cấp rất nhanh và phải liên tục sửa chữa, thay mới. Bên cạnh đó, giá trị căn hộ không phải lúc nào cũng tăng mãi. “Ở nhiều nước, chung cư thường giảm giá theo thời gian sử dụng. Chỉ khi nguồn cung khan hiếm thì nhà đầu tư mới có cơ hội hưởng lợi từ tăng giá tài sản”, ông Vũ nhận định. Vì vậy, theo chuyên gia này, nếu đầu tư căn hộ cho thuê thì dòng tiền từ giá thuê phải đủ cân bằng các khoản chi phí nói trên, nếu không nhà đầu tư rất dễ rơi vào cảnh càng giữ tài sản càng áp lực tài chính.

Theo các chuyên gia, thị trường căn hộ TP.HCM hiện đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau nhiều năm tăng nóng. Những nhà đầu tư phụ thuộc quá lớn vào vốn vay hoặc kỳ vọng tăng giá liên tục sẽ là nhóm chịu áp lực lớn nhất trong chu kỳ điều chỉnh này.