Khi Luật Đất đai được chờ đợi sửa đổi, dự thảo Nghị định Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo cũng đã có hướng siết chặt hơn trong việc phân lô, bán nền.

Cụ thể, dự thảo Nghị định mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án phân lô, bán nền đối với “các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh”.

Điều này có nghĩa là chẳng những toàn bộ địa bàn Hà Nội, TP.HCM, mà kể cả Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ… và các “thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh… đều không được thực hiện dự án phân lô, bán nền.

Tư duy không quản được thì cấm

Việc “siết” phân lô, bán nền đất do gần đây xuất hiện những dự án “ma” vì phân lô bán nền bát nháo, không kiểm soát, không có quy hoạch, mang tính lừa đảo, làm méo mó thị trường bất động sản.

Siết phân lô, bán nền có giảm được dự án “ma”

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRE) cho rằng, động thái này xuất phát từ tình trạng thời gian qua, có những doanh nghiệp phân lô, bán nền làm ăn không nghiêm túc, thậm chí lừa đảo. Nhưng rõ ràng, việc siết phân lô, bán nền như dự thảo Nghị định thể hiện tư duy không “quản” được thì “cấm”, bởi lỗi không nằm trong quy định mà do năng lực quản lý của chính quyền địa phương.

“Xây dựng chính sách phải căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, theo từng giai đoạn, như nguồn lực, tiềm lực chứ không thể làm một cách rập khuôn” - Chủ tịch VNREA nói.

Theo TS. Vũ Đình Ánh, phân lô bán nền là một phần của cuộc sống, của thị trường bất động sản. Chúng ta không thể ra một văn bản đi ngược lại cuộc sống, ở đâu có cầu, ở đó có cung. Thời gian qua thị trường đã phát triển tốt, không chỉ khu vực nông thôn, khu vực giáp ranh mà cả khu vực đô thị cũng vậy. Nó phát triển vì phù hợp nhu cầu, phù hợp điều kiện tài chính của cả bên bán và mua. Vì vậy, đặt ra vấn đề xóa bỏ hình thức này, xóa bỏ phân lô, không còn nền để bán thì rất không ổn.

“Cách thức làm đang không phù hợp khi đưa ra một quy định ảnh hưởng rất nhiều tới thị trường bất động sản, đến cả cung của doanh nghiệp và cầu, trong bối cảnh cả cung và cầu biến động trong tình thế khó khăn, thậm chí là sẽ còn nhiều khó khăn nữa trong thời gian tới. Chúng ta không nên ban hành các văn bản tác động mạnh đến thị trường như vậy, nhất là trong bối cảnh như hiện nay” - TS Vũ Đình Ánh nói.

TS. Vũ Đình Ánh phân tích, cần sắp xếp lại các vấn đề phát sinh trong phân lô bán nền, về nguyên tắc nếu phân lô bán nền là bán đất thì là Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý, còn nếu xây trên đó căn nhà nho nhỏ thì là vấn đề của Bộ Xây dựng, còn nhiều căn nhà thì lại là quyền hạn quản lý của Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản. Từ đó có biện pháp để hạn chế vi phạm.

“Vì cần khẳng định rằng, bất kể lĩnh vực nào cũng không tránh khỏi vi phạm, từ thiện còn có huống hồ đây là hoạt động kinh doanh với khối tài sản lớn. Không thể do một vài sai phạm mà dừng, cấm” - TS. Vũ Đình Ánh cho biết thêm.

Dự án “ma” nếu không được hậu thuẫn sao làm được?

Theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế, phân lô bán nền trong thời gian qua có nhiều vấn đề liên quan, bất ổn như tình trạng dự án “ma”, hoang hóa, lãng phí đất đai, cò đất thổi giá gây xáo trộn an ninh trật tự ở địa phương, gây rối loạn hoạt động thị trường bất động sản. Vì thế cần có giải pháp để cơ quan quản lý biết rằng cần chỉnh sửa gì để có định hướng tốt hơn.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế. (Ảnh: REATIMES)

“Về phân lô bán nền, tôi cho rằng nó vẫn còn phù hợp với tình hình và điều kiện ở Việt Nam, không chỉ hôm nay mà còn lâu dài nữa. Vì thế việc chúng ta siết hay cấm phân lô bán nền là điều không nên.

Chúng ta cần có quy hoạch chi tiết, tỉ mỉ cho từng địa bàn, thành phố. Ngay Hà Nội cũng phải phân quy hoạch ra, chỗ nào xây dựng chung cư, chỗ nào phân lô bán nền. Chúng ta không nên cấm tất ở Hà Nội. Như ở Ba Vì, Phúc Thọ, Sóc Sơn thì phân lô bán nền mới hợp lý” - PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nói.

Công khai minh bạch dự án phân lô bán nền ở các địa bàn cụ thể. Từ đó, có thông báo về chủ đầu tư hoàn thành đến đâu nghĩa vụ với việc trả tiền đất đai với việc xây dựng cơ sở hạ tầng, hoàn thành giấy tờ chứng từ cơ sở pháp lý, khi đó người mua, người bán sẽ thuận tiện theo dõi.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, vấn đề rất quan trọng là vấn đề kiểm tra giám sát phải được đề cao, phải có sự kiểm tra thường xuyên liên tục, tránh sự móc nối của một số người có trách nhiệm trong cơ quan công quyền với doanh nghiệp, chủ đầu tư, với doanh nghiệp mà chúng ta gọi là sân sau trong việc chuẩn bị, xây dựng dự án.

“Ví dụ như Alibaba, không có hậu thuẫn phía sau thì làm sao có dự án lớn như vậy, bán được nhiều như vậy mà không có ai phát hiện ra? Kiểm tra giám sát chế tài xử lý với dự án “ma” không đúng quy định pháp luật với dự án phân lô, bán nền cần nâng lên mức mới, từ đó mới có dự án phân lô bán nền vừa đáp ứng được nhu cầu người tiêu dùng, vừa đáp ứng nhu cầu thị trường bất động sản và hài hòa quyền lợi của các bên” - PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh phân tích./.