Có làm “nóng” thị trường bất động sản?

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản Hà Nội ở trong trạng thái chững lại rõ nét. Theo báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu, lượng giao dịch toàn thị trường trong quý vừa qua giảm gần 50% so với quý trước. Nhiều nhà đầu tư và người mua nhà tạm thời đứng ngoài quan sát khi Hà Nội liên tiếp công bố các đồ án quy hoạch, phát triển hạ tầng và định hướng mở rộng không gian đô thị.

Bà Nguyễn Mai Khanh, Giám đốc Cty CP bất động sản VHS cho biết, thời gian qua bất động sản khu vực nội đô gần như chững lại, chỉ có khu vực vùng ven, trong đó có khu vực phía Đông Thủ đô được khách hàng quan tâm bởi quy hoạch bài bản. Khi Hà Nội chưa công bố quy hoạch chính thức khách hàng e ngại trong vấn đề quy hoạch, hầu hết khách hàng trong tâm lý chờ quy hoạch xong người ta mới mua.

"Khi Hà Nội công bố thông tin quy hoạch chính thức sẽ mở ra cơ hội cho thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian tới, đặc biệt là khu vực phía Đông Hà Nội”, bà Khanh nhận định.

Theo các chuyên gia bất động sản, đây được xem là một trong những dấu mốc quan trọng trong định hướng phát triển Thủ đô thời gian tới, đồng thời cũng thu hút sự quan tâm của thị trường bất động sản khi nhiều nhà đầu tư kỳ vọng quy hoạch sẽ tạo ra những thay đổi về không gian phát triển đô thị và phân bổ nguồn lực đầu tư.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, điểm khác biệt lớn nhất của Quy hoạch Thủ đô lần này là tư duy quy hoạch đã thay đổi. Thay vì chỉ quy hoạch trên mặt phẳng để hình thành các khu đô thị mới, Hà Nội hướng tới tổ chức không gian phát triển đa tầng, đa lớp, kết hợp đồng thời không gian ngầm, mặt đất và không gian trên cao. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông, các đô thị vệ tinh cùng nhiều cấu phần khác được tính toán trong một chỉnh thể thống nhất.

“Khi quy hoạch từng bước được hiện thực hóa, Hà Nội sẽ hình thành thêm nhiều quỹ đất và các siêu đô thị mới. Chính sự thay đổi trong tư duy quy hoạch đó sẽ mở ra một chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản Hà Nội”, TS. Trần Xuân Lượng đánh giá.

Bất động sản tập trung ở đâu?

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), thời gian qua việc người mua chờ quy hoạch xuất phát từ định hướng phát triển mới của Hà Nội. Trước đây, dòng người và dòng tiền chủ yếu tập trung vào khu vực trung tâm, dẫn đến quá tải, chất lượng sống giảm và hiệu quả khai thác bất động sản không còn như trước.

Vì vậy, quy hoạch mới định hướng mở rộng không gian phát triển, hình thành nhiều cực tăng trưởng thay vì chỉ tập trung vào một trung tâm. Đồng thời, Hà Nội cũng sẽ hình thành Vùng Thủ đô, kết nối với các tỉnh xung quanh. Sự phát triển sẽ lan tỏa sang các địa phương lân cận, tạo thành một vùng tăng trưởng rộng lớn.

TS. Nguyễn Văn Đính phân tích, khi Nhà nước đầu tư hạ tầng, phát triển các cực tăng trưởng mới thì sẽ kéo theo dòng người, việc làm và đầu tư. Chính các cực tăng trưởng mới sẽ mang lại môi trường sống tốt hơn, cơ hội kinh doanh tốt hơn và giá trị bất động sản cao hơn.

Còn TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, trong một thời gian dài, tư duy đầu tư trên thị trường bất động sản chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá. Nhà đầu tư thường lựa chọn đất đai như một loại tài sản tích lũy, với quan niệm rằng chỉ cần nắm giữ đủ lâu thì giá trị sẽ tiếp tục gia tăng.

Tuy nhiên, theo TS. Trần Xuân Lượng, thị trường hiện nay đang bước sang một giai đoạn khác. Sự phát triển của hạ tầng, quá trình số hóa dữ liệu thị trường cùng với việc từng bước hoàn thiện các chính sách quản lý và chính sách thuế đối với bất động sản sẽ khiến chi phí nắm giữ những tài sản không được khai thác ngày càng lớn.

Trong bối cảnh đó, tiêu chí lựa chọn bất động sản của nhà đầu tư cũng sẽ thay đổi. Thay vì chỉ quan tâm đến khả năng tăng giá trong tương lai, nhà đầu tư sẽ ưu tiên những sản phẩm có thể tạo ra dòng tiền ổn định thông qua khai thác, kinh doanh hoặc cho thuê.

Cũng theo các chuyên gia bất động sản, Quy hoạch tổng thể Thủ đô là câu chuyện dài hạn, trong khi thị trường bất động sản luôn chịu tác động bởi nhiều yếu tố như hạ tầng, pháp lý, nguồn cung và tâm lý nhà đầu tư. Việc nhìn nhận đầy đủ các cơ hội cũng như những vấn đề cần lưu ý sẽ giúp nhà đầu tư có thêm cơ sở tham khảo trước các quyết định của mình.