Không chỉ quản lý diện tích, phải quản trị giá trị đất đai

PGS.TS. Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế và nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả thuộc Bộ Tài chính cho rằng: "Yêu cầu đặt ra trong chính sách đất đai hiện nay không phải khai thác đất để tối đa hóa nguồn thu trước mắt, mà phải xây dựng cơ chế tài chính đất đai minh bạch, hiệu quả, công bằng và bền vững. Đất đai là nguồn lực hữu hạn, không thể tái tạo, có vai trò đặc biệt đối với phát triển kinh tế, ổn định xã hội, quốc phòng, an ninh và chủ quyền quốc gia. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai vừa là không gian sinh tồn, tư liệu sản xuất đặc biệt, vừa là yếu tố đầu vào của phần lớn hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh và phát triển hạ tầng".

Tuy nhiên, theoPGS.TS. Ngô Trí Long trong thời gian dài, quản lý đất đai vẫn thiên về các yếu tố hành chính như xác định chủ thể sử dụng, mục đích, thời hạn, hồ sơ và thủ tục. Cách tiếp cận này cần thiết để bảo đảm trật tự pháp luật nhưng chưa đủ để đánh giá đất đai có thực sự được sử dụng hiệu quả hay không.

Thực tế có thể xảy ra tình trạng một khu đất được giao đúng thẩm quyền, hoàn tất thủ tục nhưng vẫn bị bỏ hoang; một dự án đã được giao hoặc cho thuê đất nhưng kéo dài nhiều năm, không tạo ra sản phẩm, việc làm hay nguồn thu; hoặc nhà, đất công không bị thất thoát về mặt pháp lý nhưng để trống, sử dụng sai công năng và không tạo ra giá trị tương xứng.

Theo đó, tư duy quản trị đất đai cần chuyển từ “quản lý diện tích” sang “quản trị giá trị”, từ chú trọng thủ tục đầu vào sang đánh giá kết quả đầu ra và từ quản lý từng công đoạn riêng lẻ sang quản trị toàn bộ vòng đời sử dụng đất. Mỗi quyết định giao đất, cho thuê đất hay chuyển mục đích sử dụng đất cần được đặt trong những câu hỏi cụ thể: Đất có được giao cho đúng chủ thể có năng lực? Dự án có triển khai đúng tiến độ? Đất có tạo ra sản phẩm, việc làm, nguồn thu ngân sách, hạ tầng và phúc lợi xã hội? Ai chịu trách nhiệm nếu đất bị bỏ hoang, đầu cơ hoặc sử dụng dưới tiềm năng?

Không nên coi đất đai chỉ là nguồn thu ngân sách

Theo PGS.TS. Ngô Trí Long, một trong những yêu cầu quan trọng của chính sách tài chính đất đai là khắc phục tư duy coi đất đai chủ yếu như một nguồn thu ngân sách. Nguồn thu từ đất có vai trò quan trọng, đặc biệt đối với ngân sách địa phương. Tuy nhiên, nếu quá phụ thuộc vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và đấu giá quyền sử dụng đất, địa phương có thể bị cuốn vào mô hình phát triển dựa vào chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mở rộng các dự án bất động sản và khai thác quỹ đất trong ngắn hạn.

Cách tiếp cận này có thể đem lại nguồn thu lớn trong một số giai đoạn nhưng đồng thời kéo theo nhiều hệ lụy như giá đất, giá nhà tăng cao; chi phí tiếp cận mặt bằng sản xuất lớn; dòng vốn xã hội bị hút vào đầu cơ bất động sản và khả năng tiếp cận nhà ở của người có thu nhập trung bình, thấp bị hạn chế. Vì vậy, chính sách đất đai cần chuyển từ mục tiêu tối đa hóa khoản thu trước mắt sang tối ưu hóa giá trị phát triển tổng thể.

"Một quỹ đất dành cho đường giao thông, trường học, bệnh viện, công viên, nhà ở xã hội, trung tâm nghiên cứu hay đổi mới sáng tạo có thể không tạo ra nguồn thu trực tiếp lớn nhưng lại góp phần nâng cao năng suất, chất lượng sống, mở rộng không gian phát triển và gia tăng giá trị của cả khu vực",PGS.TS. Ngô Trí Long nêu quan điểm.

Giá đất phải phản ánh đúng giá trị

Theo PGS.TS. Ngô Trí Long, giá đất là trung tâm của chính sách tài chính đất đai, vừa là căn cứ xác định các nghĩa vụ tài chính, vừa là tín hiệu phân bổ nguồn lực, tác động trực tiếp đến chi phí sản xuất, giá nhà ở và khả năng tiếp cận đất của người dân, doanh nghiệp. Giá đất quá thấp có thể gây thất thoát tài sản công, giảm nguồn thu ngân sách và tạo cơ hội cho lợi ích nhóm. Ngược lại, giá đất quá cao lại làm tăng chi phí đầu tư, đẩy giá bất động sản lên cao và làm suy giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp. Vì vậy, mục tiêu không phải xác định giá đất càng cao càng tốt mà phải xác định đúng giá trị, đúng mục đích và đúng thời điểm.

Để làm được điều này, định giá đất cần dựa trên dữ liệu đầy đủ, phương pháp khoa học, thông tin thị trường đáng tin cậy và cơ chế kiểm tra độc lập. Đồng thời, trách nhiệm giữa cơ quan xây dựng phương án giá, đơn vị tư vấn, hội đồng thẩm định và người có thẩm quyền quyết định phải được phân định rõ ràng. Mọi khâu cần có khả năng truy xuất, kiểm tra và xác định trách nhiệm khi xảy ra thất thoát hoặc làm tăng chi phí bất hợp lý cho người dân, doanh nghiệp.

Không tuyệt đối hóa đấu giá đất

Chuyên gia cho rằng, đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất cần được nhìn nhận là những công cụ phân bổ khác nhau, phù hợp với từng loại quỹ đất và từng mục tiêu phát triển.

Đấu giá có thể phù hợp với những khu đất có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tương đối hoàn chỉnh và giá là tiêu chí chủ yếu. Tuy nhiên, trong các dự án đô thị, công nghiệp, dịch vụ hoặc hạ tầng phức hợp, người trả giá cao nhất chưa chắc là chủ thể tạo ra giá trị phát triển lớn nhất.

Khi đó, cần đánh giá đồng thời năng lực tài chính, công nghệ, tiến độ, phương án đầu tư, tác động môi trường, khả năng tạo việc làm và trách nhiệm xã hội. Trong những trường hợp như vậy, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất có thể phù hợp hơn đấu giá đơn thuần. Mục tiêu cuối cùng không chỉ là thu được số tiền lớn nhất tại thời điểm giao đất, mà phải lựa chọn được chủ thể có khả năng đưa đất vào sử dụng hiệu quả nhất.

Điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất

Một vấn đề quan trọng khác được chuyên gia chỉ ra là điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất do quy hoạch và đầu tư công. Giá trị đất đai có thể tăng mạnh khi Nhà nước đầu tư đường giao thông, trường học, bệnh viện, hạ tầng kỹ thuật, mở rộng đô thị hoặc thay đổi mục đích sử dụng. Phần giá trị tăng thêm này không hoàn toàn do người sử dụng đất tạo ra mà có sự đóng góp đáng kể từ quyết định của Nhà nước, vốn đầu tư công và nguồn lực của toàn xã hội.

Nếu toàn bộ lợi ích tăng thêm thuộc về người nắm giữ đất trong khi chi phí hạ tầng do ngân sách và cộng đồng gánh chịu, sẽ dẫn đến tình trạng lợi ích được tư nhân hóa nhưng chi phí lại được xã hội hóa.

Do đó, điều tiết địa tô chênh lệch cần trở thành một nội dung trọng tâm của chính sách tài chính đất đai. Tuy nhiên, việc điều tiết phải bảo đảm phân biệt rõ phần giá trị do người dân, doanh nghiệp trực tiếp đầu tư, cải tạo, sản xuất, kinh doanh với phần giá trị phát sinh chủ yếu từ quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất và đầu tư công.

Phần giá trị do chủ thể trực tiếp tạo ra cần được bảo vệ để duy trì động lực đầu tư; trong khi phần giá trị tăng thêm từ nguồn lực chung cần được điều tiết hợp lý để tái đầu tư vào hạ tầng, chỉnh trang đô thị, nhà ở xã hội, giao thông công cộng và an sinh.

Thuế đất phải góp phần điều tiết hành vi

Chính sách thuế cũng cần được thiết kế theo hướng hạn chế tình trạng găm giữ đất, bỏ hoang, đầu cơ và chậm đưa đất vào sử dụng. Khi chi phí nắm giữ đất quá thấp so với kỳ vọng tăng giá, các chủ thể có thể có động cơ mua và giữ đất thay vì đưa đất vào khai thác. Điều này làm giảm nguồn cung thực tế và có thể tạo ra những đợt tăng giá không gắn với nhu cầu sử dụng.

Vì vậy, thuế không nên chỉ được nhìn nhận như một công cụ tăng thu ngân sách mà còn phải thực hiện chức năng điều tiết hành vi, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, đưa đất vào sản xuất, kinh doanh và hạn chế việc chiếm giữ nguồn lực xã hội chỉ để chờ tăng giá.

Tuy nhiên, chính sách cần có lộ trình, xác định đúng đối tượng và tránh tác động bất lợi đối với người chỉ có một nhà, một đất ở phục vụ nhu cầu thiết yếu. Trọng tâm điều tiết cần hướng vào đất bỏ hoang, dự án chậm triển khai, đất sử dụng dưới công suất và hoạt động đầu cơ quy mô lớn.

Từ “bồi thường tài sản” sang “tái thiết cuộc sống”

Chính sách tài chính đất đai cũng cần đặt người dân vào vị trí trung tâm, đặc biệt trong quá trình thu hồi đất và tái định cư. Đối với người dân, nhất là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, đất đai không đơn thuần là tài sản có thể quy đổi thành tiền mà còn là nơi ở, tư liệu sản xuất, nguồn sinh kế, không gian văn hóa và mạng lưới quan hệ cộng đồng được hình thành qua nhiều thế hệ.

Một khoản tiền bồi thường có thể bù đắp giá trị tài sản tại một thời điểm nhưng không tự động tạo ra việc làm, thu nhập và môi trường sống mới. Vì vậy, cần chuyển mạnh từ tư duy “bồi thường tài sản” sang “tái thiết cuộc sống”. Tái định cư cần được chuẩn bị trước hoặc đồng thời với thu hồi đất; nơi ở mới phải bảo đảm giao thông, điện, nước, y tế, giáo dục và các dịch vụ thiết yếu.

Đối với người bị thu hồi đất sản xuất, cần có chính sách hỗ trợ đào tạo nghề, chuyển đổi việc làm, tiếp cận tín dụng và xây dựng mô hình sinh kế phù hợp. Điều kiện sống sau tái định cư cần được bảo đảm tốt hơn hoặc ít nhất không thấp hơn trước.

Một nền quản trị đất đai hiện đại không thể thiếu hệ thống dữ liệu đầy đủ và liên thông. Nhà nước cần nắm được từng khu đất đang do ai sử dụng, mục đích sử dụng, tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, tranh chấp, bỏ hoang hay chậm triển khai. Cơ sở dữ liệu đất đai không chỉ dừng ở việc số hóa hồ sơ giấy mà phải được chuẩn hóa, cập nhật thường xuyên và kết nối với dữ liệu quy hoạch, xây dựng, thuế, công chứng, ngân hàng, dân cư, đăng ký doanh nghiệp và thị trường bất động sản.

Dữ liệu đầy đủ sẽ giúp xác định chính xác nghĩa vụ thuế, hạn chế kê khai giá thấp, kiểm soát các giao dịch bất thường, phát hiện tài sản bỏ hoang và nâng cao hiệu quả quản lý nhà, đất công. Đồng thời, thông tin về quy hoạch, tình trạng pháp lý, giá đất, nghĩa vụ tài chính và tiến độ dự án cần được công khai ở mức độ phù hợp. Minh bạch thông tin sẽ góp phần thu hẹp khoảng trống cho cơ chế “xin - cho”, đầu cơ thông tin và lợi ích nhóm.

Phân cấp phải đi cùng kiểm soát quyền lực

PGS.TS. Ngô Trí Long cho biết, cùng với công nghệ, quản trị đất đai cần đi đôi với kỷ luật và trách nhiệm giải trình. Mỗi quyết định liên quan đến quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, định giá, chuyển mục đích, thu hồi và bồi thường cần xác định rõ người đề xuất, cơ quan thẩm định, người quyết định và trách nhiệm khi xảy ra sai phạm hoặc lãng phí. Khơi thông nguồn lực đất đai không đồng nghĩa với buông lỏng quản lý. Ngược lại, càng phân cấp, phân quyền càng phải minh bạch hóa dữ liệu, chuẩn hóa quy trình và kiểm soát quyền lực.

Theo tài liệu, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Hội nghị lần thứ 3Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đã xác lập định hướng sửa đồng bộ pháp luật đất đai nhằm quản lý chặt chẽ, khai thác hiệu quả nguồn lực và bảo đảm công bằng trong quá trình phát triển.

"Đưa Nghị quyết vào cuộc sống vì thế không chỉ là nhiệm vụ sửa đổi Luật Đất đai mà còn là cuộc cải cách sâu rộng về quản trị nguồn lực và tài chính quốc gia. Các quy định về đất đai cần được hoàn thiện đồng bộ với pháp luật về ngân sách nhà nước, thuế, tài sản công, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, đấu thầu, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tín dụng và bảo vệ môi trường.Thành công của cải cách chính sách đất đai không thể chỉ được đo bằng số lượng văn bản được sửa đổi hay tổng số tiền thu từ đất. Thước đo quan trọng hơn là nguồn lực đất đai có được khơi thông hay không; chi phí tiếp cận đất đai có giảm không; doanh nghiệp có thuận lợi hơn trong đầu tư, sản xuất không; tài sản công có được sử dụng hiệu quả hơn không; và người dân bị thu hồi đất có cuộc sống ổn định hơn không",PGS.TS. Ngô Trí Long nhấn mạnh.

Quản trị đất đai hiện đại phải bảo đảm mỗi thửa đất được đưa vào sử dụng hiệu quả đều góp phần tạo ra sản phẩm, việc làm, nguồn thu, hạ tầng và phúc lợi. Mỗi quyết định thu hồi đất phải mở ra cơ hội sống tốt hơn cho người dân. Mỗi khoản giá trị tăng thêm từ quy hoạch và đầu tư công phải được điều tiết hợp lý để trở lại phục vụ cộng đồng. Đó là nền tảng để chuyển đất đai từ một nguồn lực còn bị chia cắt, lãng phí và đầu cơ thành nguồn vốn phát triển dài hạn, đồng thời xây dựng một nền tài chính đất đai minh bạch, công bằng, ổn định và có khả năng nuôi dưỡng tăng trưởng bền vững.