Những ngày qua, thông tin về chủ trương đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê đã trở thành câu chuyện làm nóng các bàn trà ở các khu trọ. Sau nhiều năm sống trong những căn phòng chật chội, nóng bức, thiếu ổn định, họ nhìn thấy ở đó một hy vọng thực tế hơn so với giấc mơ sở hữu những căn nhà.

"Khi nghe Chính phủ đang đẩy mạnh thực hiện chủ trương xây nhà ở xã hội cho thuê thì thật sự là mình cũng rất vui, bắt đầu có hy vọng một chút. Nhiều khi sinh hoạt ẩm thấp, con cái cũng không được phát triển. Mong muốn của mìnhlà có 1 đến 2 phòng ngủ, rộng rãi hơn một chút để sinh hoạt cho thoải mái. Mong rằng các tiêu chí xét duyệt đơn giản hơn, tiếp cận được nhiều người lao động thu nhập thấp như mình để chúng mình có cơ hội được thuê với giá rẻ", một công nhân cho hay.

Những mong muốn không phải là cá biệt

Tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và vùng kinh tế trọng điểm, hàng triệu lao động đang có nhu cầu thuê nhà dài hạn với mức giá phù hợp thu nhập. Với họ, một căn hộ cho thuê ổn định, an toàn, chi phí hợp lý là lựa chọn thực tế hơn nhiều so với việc gánh khoản vay kéo dài hàng chục năm.

Thế nhưng, trong khi nhu cầu hiện hữu và ngày càng lớn, nguồn cung nhà ở cho thuê chính thức vẫn rất hạn chế. Phần lớn người lao động vẫn phải tìm đến các khu trọ tự phát. Điều đó cho thấy vấn đề không nằm ở chính sách về khả năng hình thành, phát triển một thị trường nhà ở cho thuê đủ lớn.

Là người có nhiều năm nghiên cứu về lĩnh vực nhà ở và phát triển đô thị, Kiến trúc sư Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng việc phát triển phân khúc nhà ở cho thuê đang là yêu cầu cấp bách, nhất là tại những địa phương tập trung đông sinh viên, công nhân và chuyên gia.

“Chúng ta xây dựng nhiều nhà ở, nhiều đô thị quan trọng là để phục vụ người dân. Nếu xây dựng nhiều nhà ở để cho thuê dài hạn thì cơ hội cho người trẻ, sinh viên, những người mới ra trường, cán bộ công chức của Hà Nội và cả nước có khả năng rất lớn sẽ có nhà ở để ổn định cuộc sống. Đó cũng là yêu cầu rất quan trọng cho sự phát triển đô thị bền vững của Việt Nam”, ông Chính nói.

Tuy nhiên, từ nhu cầu của người dân đến quyết định đầu tư của doanh nghiệp vẫn còn một khoảng cách lớn.

Theo các chuyên gia, khác với nhà ở để bán- nơi doanh nghiệp có thể thu hồi vốn ngay sau khi hoàn thành dự án, nhà ở cho thuê là bài toán đầu tư dài hạn. Doanh nghiệp phải bỏ ra nguồn vốn lớn ngay từ đầu nhưng thu hồi vốn trong nhiều năm, thậm chí hàng chục năm. Trong khi đó, chi phí đất đai, lãi vay, vận hành và bảo trì vẫn liên tục phát sinh.

Tiền sử dụng đất hiện chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành bất động sản. Cùng với đó là khó khăn về nguồn vốn dài hạn. Trong khi nhà cho thuê cần dòng vốn ổn định nhiều năm thì phần lớn doanh nghiệp hiện vẫn phải dựa vào tín dụng ngân hàng với áp lực chi phí tài chính cao.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư và Phân phối DTJ chia sẻ: “Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đều sử dụng tín dụng ngân hàng. Tín dụng đó chủ yếu làm nhà ở cao cấp và trong một thời gian rất ngắn. Chi phí tài chính một năm nếu chậm tiến độ sẽ mất từ 10 đến 15%. Nếu làm nhà cho thuê, kỳ vọng của nhà đầu tư phải lấp đầy khoảng 90%, lợi nhuận khoảng 6 đến 8% thì mới hấp dẫn. Nếu thấp hơn thì hệ số rủi ro rất cao”.

Có nghĩa là, nhu cầu thuê nhà tuy rất lớn nhưng chưa đủ để tạo nên 1 thị trường phát triển nếu thiếu các chính sách hỗ trợ phù hợp. Khi chi phí đầu tư cao, thời gian thu hồi vốn dài và lợi nhuận không hấp dẫn, doanh nghiệp khó mạnh dạn tham gia. Theo phân tích của các chuyên gia, mục tiêu của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới không chỉ là tăng số lượng dự án mà quan trọng hơn là tăng số lượng người dân có khả năng tiếp cận nhà ở. Vì vậy, cần hình thành cơ cấu thị trường hợp lý gồm nhà ở thương mại, nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê dài hạn, nhà ở thuê mua và nhà lưu trú cho công nhân, người lao động. Chỉ khi xác định rõ vị trí của phân khúc nhà ở cho thuê trong hệ thống chính sách nhà ở quốc gia thì các cơ chế về đất đai, tín dụng, thuế và thủ tục đầu tư mới có thể được thiết kế phù hợp với thực tiễn.

Bà Đỗ Thị Lan, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban về các vấn đề xã hội của Quốc hội cho rằng: “Hiện nay, những vấn đề liên quan đến thủ tục hành chính, sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, việc phân cấp phân quyền cho địa phương và quy định trách nhiệm của người đứng đầu các cơ quan, đơn vị cần phải xem xét lại. Mục đích là làm thế nào tránh được sự rườm rà, mất thời gian của người dân và doanh nghiệp. Tôi cho rằng cần có Nghị quyết của Trung ương, sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, việc luật hóa của Quốc hội. Đặc biệt là vai trò của các ngành có liên quan. Ví dụ như ngân hàng mà không tháo gỡ về vốn vay thì rất khó”.

Những chuyển động đầu tiên đang xuất hiện

Ngay sau chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm ngày 19/5/2026, Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương đã liên tục tổ chức các cuộc họp để rà soát, đánh giá tình hình phát triển nhà ở cho thuê.

Mới đây nhất, ngày 1/6, trong cuộc làm việc với lãnh đạo thành phố Hải Phòng và các tỉnh Quảng Ninh, Bắc Ninh, Ninh Bình, Hưng Yên, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã giao nhiệm vụ cụ thể cho từng bộ, ngành.

“Bộ Xây dựng phải rà soát, kiện toàn hoặc ban hành mới quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở cho thuê; phối hợp với Bộ Tài chính nghiên cứu cơ chế phù hợp. Quan trọng nhất là nguồn lực dài hạn với cơ chế hợp lý. Bộ Tài chính cùng Ngân hàng Nhà nước phải nghiên cứu điều chỉnh chính sách tín dụng, thuế để doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho thuê theo định hướng của Nhà nước có thể tiếp cận các ưu đãi”, Thủ tướng Lê Minh Hưng chỉ đạo.

Có thể thấy, vấn đề của nhà ở cho thuê hiện nay không nằm ở chỗ thiếu nhu cầu, mà nằm ở việc chưa tạo được một cơ chế đủ hấp dẫn để hình thành nguồn cung. Khi người lao động chưa đủ khả năng mua nhà, còn doanh nghiệp chưa nhìn thấy hiệu quả đầu tư dài hạn, thị trường khó có thể tự phát triển.Vì vậy, yêu cầu đặt ra hiện nay không chỉ là xây thêm nhà, mà là tháo gỡ những điểm nghẽn về đất đai, vốn, thuế và thủ tục để nhà ở cho thuê thực sự trở thành một cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản, thay vì chỉ là một lựa chọn bổ sung.