Trong góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị cho chủ đầu tư nhận cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua ngay khi dự án hoàn tất một số thủ tục pháp lý. Cụ thể, dự án chỉ cần được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc có thiết kế cơ sở được thẩm định; chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. HoREA cho rằng cơ chế này “rất cần thiết để bổ sung nguồn vốn đầu tư”, giúp doanh nghiệp thăm dò sức mua; còn khách hàng được mua “giá gốc”, chốt giá sớm và gần như không gặp rủi ro. Nhưng chính cách lý giải này làm lộ ra mâu thuẫn: tiền được gọi là “đặt cọc”, trong khi mục đích lại là cung cấp vốn cho doanh nghiệp triển khai dự án.

HoREA đang đứng về phía ai?

HoREA là tổ chức đại diện cho cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, được các doanh nghiệp bất động sản tài trợ để soạn thảo các ý kiến, kiến nghị các cơ quan chức năng, gửi đến các cơ quan báo chí.Việc hiệp hội này bảo vệ quyền và lợi ích của hội viên là bình thường. Tuy nhiên, khi kiến nghị sửa luật tác động trực tiếp đến tiền của hàng nghìn người mua nhà, cần xác định đây là ý kiến của một bên có lợi ích trực tiếp, không phải đánh giá trung lập về mức độ an toàn của thị trường.

Trong đề xuất này, HoREA đang đứng về phía nhu cầu dòng tiền của các chủ đầu tư, chưa đặt sự an toàn tài sản của người mua nhà, kể cả nhà đầu tư cá nhân, ở vị trí trung tâm. Doanh nghiệp được thu tiền trước khi sản phẩm đủ điều kiện kinh doanh, có thêm nguồn vốn và thăm dò được sức mua. Trong khi đó, khách hàng chỉ nhận lời hứa về quyền mua một sản phẩm trong tương lai, chưa biết khi nào hoàn thiện pháp lý, khi nào được ký hợp đồng và liệu tiền có được hoàn trả nếu dự án đình trệ hay không. HoREA nói người mua có thể mua “giá gốc”, nhưng đây không phải khái niệm pháp lý và cũng không có cơ chế độc lập kiểm chứng. “Chốt giá sớm” có thể có lợi khi giá tăng, nhưng trở thành chiếc khóa giữ khách hàng nếu giá giảm, dự án kéo dài hoặc hợp đồng đặt cọc chứa điều khoản bất lợi.

Vì vậy, cơ quan soạn thảo Luật cần xem xét thận trọng kiến nghị này, thay vì mặc nhiên coi lợi ích của chủ đầu tư cũng là lợi ích của người mua.

5% không phải khoản tiền nhỏ

Trên thực tế, với giá căn hộ mới tại TP.HCM khoảng 112 triệu đồng/m², một căn 50m² có giá khoảng 5,6 tỷ đồng. Mức cọc 5% tương đương 280 triệu đồng. Nếu dự án có 1.000 căn, chủ đầu tư có thể thu khoảng 280 tỷ đồng trước khi sản phẩm đủ điều kiện mở bán. Đó không còn là khoản tiền mang tính tượng trưng để bảo đảm giao kết, mà có thể trở thành một nguồn vốn rất lớn, được huy động từ người mua với chi phí thấp hơn nhiều so với tín dụng hoặc phát hành trái phiếu. Trong khi đó, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc có giấy tờ về quyền sử dụng đất chưa đồng nghĩa dự án chắc chắn được mở bán. Chủ đầu tư còn phải hoàn thiện quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, giấy phép xây dựng, nghiệm thu phần móng, giải chấp tài sản và nhiều thủ tục khác.

Toàn thị trường TP.HCM từng thống kê hơn 81.000 căn tại 335 dự án đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận. Đến tháng 6/2026, vẫn còn 35 dự án với hơn 11.300 căn chưa hoàn tất thủ tục. Không phải mọi trường hợp chậm cấp sổ đều do lỗi của chủ đầu tư. Nhưng những con số này cho thấy ngay cả khi người dân đã ký hợp đồng, thanh toán và nhận nhà, quyền sở hữu vẫn có thể bị treo nhiều năm. Nếu cho phép thu tiền từ giai đoạn sớm hơn, rủi ro cho người mua nhàsẽcòn lớn hơn.

Không thể đổi tên huy động vốn thành đặt cọc

Trao đổi với phóng viên Báo điện tử Tiếng nói Việt Nam (VOV), ThS Liên Đăng Phước Hải, giảng viên Khoa Luật, Trường ĐH Kinh tế - Luật, ĐHQG TP.HCM phân tích, theo Điều 328 Bộ luật Dân sự, đặt cọc là biện pháp bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, không phải khoản thanh toán để chủ đầu tư triển khai dự án. Khoản thanh toán đầu tiên tối đa 30% chỉ phát sinh sau khi dự án đủ điều kiện kinh doanh và hợp đồng mua bán được ký. Giới hạn đặt cọc 5% hiện nay chính là hàng rào ngăn doanh nghiệp thu tiền khi pháp lý dự án chưa hoàn thiện. Theo ThS Hải, nếu tiền cọc được sử dụng để đầu tư dự án, khoản tiền này đã mang bản chất của vốn huy động. Doanh nghiệp được hưởng lợi về dòng tiền, còn người mua phải gánh nguy cơ mất vốn, tiền bị “treo” và chi phí cơ hội.

Luật sư Trần Tuấn Anh, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng mấu chốt không chỉ nằm ở tỷ lệ 5%, mà ở quyền quản lý và sử dụng số tiền sau khi chủ đầu tư nhận cọc. Nếu đây thực sự là tiền bảo đảm giao kết hợp đồng, khoản tiền phải được tách khỏi dòng tiền kinh doanh, không được dùng để xây dựng dự án, trả nợ hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính khác. Ngược lại, nếu chủ đầu tư được quyền sử dụng, pháp luật phải thừa nhận đây là hoạt động huy động vốn và áp dụng đầy đủ cơ chế bảo đảm tương ứng.

Theo luật sư Trần Tuấn Anh, tiền cọc phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa riêng cho từng dự án. Chủ đầu tư chỉ được sử dụng khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và hợp đồng mua bán được ký. Quá thời hạn mà dự án chưa đủ điều kiện, ngân hàng phải tự động hoàn trả tiền, không phụ thuộc vào sự đồng ý của chủ đầu tư.

Nếu không áp dụng tài khoản phong tỏa, phải có ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ hoàn trả. Hợp đồng cũng phải ghi rõ sản phẩm, giá bán, thời hạn hoàn thiện pháp lý, thời điểm ký hợp đồng và trách nhiệm bồi thường; đồng thời cấm nhận cọc trùng hoặc để sàn phân phối thu tiền dưới các tên gọi như “giữ chỗ”, “thiện chí”, “đăng ký nguyện vọng”.

Theo luật sư, nếu chỉ mở rộng quyền thu tiền mà không khóa quyền sử dụng và nghĩa vụ hoàn trả, pháp luật đang trao lợi ích ngay cho doanh nghiệp nhưng để người mua tự gánh rủi ro và tự đi kiện khi dự án đổ vỡ.

Không thể lấy tiền người mua nuôi dự án

Nếu vẫn xem xét kiến nghị của HoREA, dự thảo luật phải có ít nhất bốn “khóa” an toàn: phong tỏa tiền cọc; bảo lãnh hoàn trả; giới hạn thời gian từ lúc nhận cọc đến khi ký hợp đồng; công khai pháp lý, tiến độ, số căn và số tiền đã thu. Hết thời hạn mà dự án chưa đủ điều kiện mở bán, khách hàng phải được hoàn trả tiền cùng lãi và khoản phạt. Doanh nghiệp chậm hoàn trả cần bị đình chỉ quyền nhận cọc và xem xét hạn chế chấp thuận dự án mới cho đến khi hoàn thành nghĩa vụ.

HoREA có quyền bảo vệ doanh nghiệp hội viên. Nhưng cơ quan làm luật phải bảo vệ lợi ích của người mua nhàvà bên yếu thế hơn trong giao dịch. Không thể lấy khó khăn vốn của chủ đầu tư làm lý do hạ hàng rào pháp lý, rồi biến tiền dành dụm của người dân thành nguồn vốn rẻ để doanh nghiệp triển khai hoặc thử phản ứng thị trường.

Như vậy có thể hiểu kiến nghị của HoREA đang ưu tiên giải cứu dòng tiền cho doanh nghiệp hơn bảo vệ tiền của người mua nhà. Nếu chưa có cơ chế phong tỏa, bảo lãnh và hoàn trả tự động, đề xuất nhận cọc sớm không nên được chấp nhận.