“Điểm nghẽn” pháp lý chồng chéo

Theo số liệu từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường, tính đến cuối tháng 3/2025, cả nước có tới 4.489 dự án, khu đất gặp khó khăn, vướng mắc, với tổng diện tích hơn 198.000 ha và tổng mức đầu tư vượt 3,35 triệu tỷ đồng, con số khổng lồ đang bị “chôn” trong các thủ tục và tranh chấp kéo dài.

Trong tổng số này, mới chỉ có 1.022 dự án được giải quyết theo thẩm quyền, 129 dự án được Chính phủ ban hành nghị quyết tháo gỡ. Tuy nhiên, vẫn còn 1.814 dự án thuộc trách nhiệm địa phương và đặc biệt 1.524 dự án cần cơ chế từ Quốc hội cho thấy mức độ phức tạp và quy mô của bài toán.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ những “di sản” pháp lý tồn tại qua nhiều thời kỳ: lựa chọn nhà đầu tư không qua đấu giá, cấp giấy chứng nhận sai loại đất (condotel, officetel), thu hồi đất sai thẩm quyền hoặc không đúng trình tự.

Bên cạnh đó là hàng loạt vi phạm như sử dụng đất sai mục đích, xây dựng khi chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, hay các dự án điện đã triển khai nhưng thiếu chấp thuận chủ trương đầu tư.

Các chuyên gia cho rằng, việc cùng lúc chịu sự điều chỉnh của nhiều luật như đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch, đấu thầu… khiến quá trình xử lý “tồn đọng” trở nên rối rắm, đặc biệt khi pháp luật thay đổi liên tục qua các giai đoạn.

Mở “van” chính sách, nhưng không hợp thức hóa sai phạm

Bước ngoặt được kỳ vọng đến từ Nghị quyết 29/2026/QH16 do Quốc hội ban hành ngày 24/4/2026, nhằm thiết lập cơ chế đặc thù xử lý các vi phạm đất đai xảy ra trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Ngay sau đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã khẩn trương xây dựng dự thảo nghị định hướng dẫn theo thủ tục rút gọn, gồm 5 chương, 15 điều, nhằm nhanh chóng đưa chính sách vào thực tiễn.

Theo dự thảo, các dự án đã được cấp Giấy chứng nhận sai quy định sẽ được rà soát lại toàn diện, từ quy hoạch đến điều kiện xây dựng, trước khi địa phương quyết định điều chỉnh mục đích hoặc thời hạn sử dụng đất. Người dân và doanh nghiệp được miễn phí, lệ phí khi thực hiện điều chỉnh.

Về tài chính, chủ đầu tư sẽ phải nộp bổ sung nếu trước đây được tính giá đất thấp hơn quy định. Trường hợp không xác định được căn cứ cũ, sẽ áp dụng mức chênh lệch theo giá đất hiện hành.

Đáng chú ý, với các dự án vi phạm nhưng vẫn đủ điều kiện triển khai, cơ chế mới cho phép “cứu” dự án bằng cách rà soát lại năng lực nhà đầu tư, hoàn thiện thủ tục pháp lý và xác định lại nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, nguyên tắc xuyên suốt được nhấn mạnh: tháo gỡ khó khăn nhưng không hợp pháp hóa sai phạm, không tạo tiền lệ xấu.

Khơi thông nguồn lực đất đai

Không chỉ dừng ở xử lý hồ sơ tồn đọng, chính sách mới được kỳ vọng sẽ “đánh thức” hàng trăm nghìn ha đất đang bị bỏ hoang, tạo động lực mới cho tăng trưởng kinh tế.

Khi các dự án được tái khởi động, nguồn thu ngân sách tăng lên, việc làm được tạo ra và môi trường đầu tư được cải thiện đây được xem là “liều thuốc mạnh” để phục hồi niềm tin thị trường.

Chỉ trong vòng 4 ngày sau khi nghị quyết được ban hành, Bộ đã hoàn tất tờ trình gửi Chính phủ, cho thấy quyết tâm cao trong việc xử lý “điểm nghẽn” kéo dài nhiều năm.

Giới chuyên gia nhận định, nếu triển khai hiệu quả, đây sẽ là bước ngoặt quan trọng giúp Việt Nam giải phóng nguồn lực đất đai – một trong những “đòn bẩy” lớn nhất cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn tới.