Chung cư cao cấp chiếm đa số

Thị trường căn hộ thương mại tại Hà Nội hiện ghi nhận sự tham gia của nhiều doanh nghiệp. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung vẫn được dẫn dắt bởi nhóm "ông lớn" như Masterise Homes, MIK Group và Sunshine Group.

Tại khu vực đường Nguyễn Trãi, khu đất công nghiệp cũ Cao - Xà - Lá (nhà máy cao su - xà phòng - thuốc lá) đang chuyển mình thành tổ hợp đô thị mang tên Hanoi Seasons Garden. Dự án do Masterise Homes phát triển trên quỹ đất khoảng 11 ha, gồm 8 tòa căn hộ và 2 tòa văn phòng cao từ 35 đến 46 tầng.

Chủ đầu tư chưa công bố tổng số lượng sản phẩm tung ra thị trường. Tuy nhiên, căn cứ vào việc Hà Nội cho phép bán 3.944 căn hộ cho người nước ngoài, quy mô dự án có thể lên tới 13.000 căn. Theo quy định hiện hành, tổ chức và cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư.

Ở phía tây Thủ đô, trong đại đô thị Vinhomes Đan Phượng, Masterise Homes tiếp tục hiện diện với dự án Masteri Sky Quarter gồm 2 tòa tháp cao 16 và 22 tầng. Sang phía đông, sau các dự án ở Vinhomes Global Gate Cổ Loa, Masterise Homes dự kiến phát triển tổng cộng 34 tòa căn hộ bên trong đại đô thị Vinhomes Ocean Park 2, 3.

MIK Group cũng là một trong những nhà phát triển căn hộ lớn tại Hà Nội khi liên tục công bố dự án mới trong khoảng 3 năm trở lại đây.

Khu tây vẫn là thị trường trọng điểm của doanh nghiệp này. Sau loạt dự án tại Vinhomes Smart City và The Matrix One giai đoạn 2, MIK mới đây tiếp tục giới thiệu Imperia Sky Park tại Nam An Khánh. Dự án được phát triển trên khu đất gần 4 ha với 6 tòa nhà cao từ 31 đến 40 tầng, dự kiến cung cấp khoảng 3.000 căn hộ thuộc nhiều loại hình, từ studio đến duplex và penthouse.

Ở phía đông thành phố, MIK Group triển khai dự án The Magnolia tại Long Biên. Tổ hợp này gồm 3 tòa nhà cao 33 tầng với hơn 500 căn hộ. Đây là dự án tiếp theo của doanh nghiệp tại khu vực phía đông sau Imperia Signature Cổ Loa thuộc đại đô thị Vinhomes Global Gate và Imperia Ocean City tại Vinhomes Ocean Park 2.

Sunshine Group cũng cho thấy tham vọng lớn trên thị trường căn hộ Hà Nội khi công bố triển khai hàng loạt dự án trọng điểm. Đầu năm nay, doanh nghiệp của Chủ tịch Đỗ Anh Tuấn đã đồng loạt khởi công 3 dự án gồm Noble West Lake Hanoi, Sunshine River Park và Sunshine Continental.

Trong đó, Noble West Lake Hanoi có quy mô lớn nhất. Dự án nằm trong khu đô thị Ciputra (phường Phú Thượng), có diện tích gần 6 ha, gồm 12 tòa tháp cao 40 tầng, tiếp giáp trục Võ Chí Công và đối diện Lotte Mall West Lake.

Trong khi đó, Sunshine River Park tại phường Phú Thượng có quy mô 25 tầng nổi, 3 tầng hầm với tổng diện tích sàn gần 134.000 m2. Còn Sunshine Continental tại phường Từ Liêm được xây dựng cao 30 tầng nổi cùng 3 tầng hầm.

Chỉ tính riêng danh mục đã công bố, Masterise Homes, MIK Group và Sunshine Group đang nắm trong tay nguồn cung lên tới hàng chục nghìn căn hộ, trở thành nhóm doanh nghiệp dẫn dắt thị trường Hà Nội và vùng phụ cận

Các dự án của Masterise chủ yếu đang được bán với mức giá trên 100 triệu đồng/m2, thậm chí dự án ở trung tâm Hà Nội là Hanoi Seasons Garden đã ghi nhận mức giá vượt 200 triệu/m2. Tương tự, nhiều dự án của MIK Group và Sunshine Group cũng nhắm tới nhóm khách hàng "nhiều tiền". Ngay cả dự án của MIC ở Tố Hữu cũng được chào bán với giá trên 100 triệu đồng/m2.

Dữ liệu của CBRE Hà Nội cho thấy quý I vừa qua là quý thứ 3 liên tiếp giá căn hộ sơ cấp tại Thủ đô duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Với mức bình quân 102 triệu đồng/m2, giá bán đã tăng 29% so với cùng kỳ năm trước và cao hơn cả TP.HCM trước thời điểm sáp nhập.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, cho rằng đà tăng giá trên thị trường sơ cấp xuất phát từ việc các chi phí đầu vào của dự án như tiền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính và giá nguyên vật liệu đều tăng đáng kể. Những yếu tố này được phản ánh trực tiếp vào giá bán của chủ đầu tư.

Dù đang chiếm ưu thế về nguồn cung, các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp có thể đối mặt nhiều thách thức hơn khi thị trường bước vào chu kỳ cạnh tranh mới. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội được dự báo tiếp tục tăng mạnh nhờ quá trình tháo gỡ pháp lý cho các dự án tồn đọng và việc đẩy mạnh phát triển các dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

Ai là người mua?

Theo các chuyên gia bất động sản, thực tế đa số người mua phân khúc giá cao trên thị trường hiện nay là nhà đầu tư với hy vọng về tiềm năng sinh lời cao. Ngược lại, dù có nhu cầu cao nhưng khả năng tiếp cận nhà ở của đa số người dân, đặc biệt là người trẻ rất thấp do giá nhà đắt đỏ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản, phân tích: Về đối tượng mua nhà, thực tế cho thấy chỉ một nhóm nhỏ là người mua lần đầu và mua với nhu cầu ở thực. Còn phần lớn là các nhà đầu tư, có người mua với mục đích "lướt sóng" ngắn hạn, có người mua nhằm giữ tài sản trong bối cảnh các kênh đầu tư khác biến động mạnh.

Theo một khảo sát của công ty nghiên cứu thị trường DKRA Việt Nam, thực tế người mua đầu tư chiếm tỉ trọng lớn hơn so với khách mua có nhu cầu ở thực, chiếm từ 70-80% số lượng bán ra. Phần lớn những khách hàng này đã sở hữu ít nhất 2 bất động sản, sử dụng tiền nhàn rỗi thay vì vay mượn. Họ chú trọng yếu tố sinh lời, pháp lý rõ ràng, khả năng cho thuê và thanh khoản.

Còn khảo sát của của Công ty Property Guru Việt Nam cho thấy, có đến 60% lượng giao dịch của thị trường chung cư thời gian qua tập trung ở nhóm khách hàng đầu tư. Giới đầu tư với độ mạo hiểm sẵn có đều mạnh tay sử dụng đòn bẩy tài chính để mua vào với niềm tin giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nhóm người nữa sẵn sàng mua chung cư giá 100 triệu đồng/m² đó là người có tiềm lực tài chính tốt. Cụ thể, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới vẫn đạt 62%. Trong đó, đa phần căn hộ được “chốt” đều thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang.

“Các dự án mở bán mới có giá cao nhưng vẫn được hấp thụ tốt do nhu cầu nhà ở của nhóm người có khả năng tài chính tốt, bao gồm cả người dân Việt Nam và khách nước ngoàivẫn ở mức cao. Ngoài ra, nhu cầu đầu tư cũng đã tăng lên khi khách hàng tận dụng dòng tiền "ưu đãi’ với kỳ vọng giá tiếp tục tăng”, bà Miền nói.

Còn đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội tiết lộ, với những dự án có vị trí đắc địa, giá hàng trăm triệu đồng/m² thì người mua đa phần là giới nhà giàu, có nhu cầu ở thật. Đó có thể là những khách hàng có độ tuổi 8X, 9X đang tìm kiếm không gian sống đầy đủ tiện ích, cộng đồng cư dân văn minh.

"Những dự án có phân khúc từ 100 - 150 triệu đồng/m² đều là những căn dễ bán nhất, còn những căn hộ trên 200 triệu đồng/m² sẽ kén khách hơn", đại diện này nói.