Không để "núp bóng" đặt cọc để huy động vốn

Sáng 30/10, góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Văn Huy (Đoàn ĐBQH tỉnh Hưng Yên) đề nghị bổ sung quy định cấm chủ đầu tư thu tiền đặt cọc, phí giữ chỗ, tiền đăng ký nguyện vọng hoặc bất kỳ khoản tiền nào có bản chất bảo đảm cho việc mua, thuê mua bất động sản khi sản phẩm chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Quy định này cần được thể hiện đồng bộ tại Điều 5 và Điều 18 của dự thảo luật.

Theo đại biểu, nếu chỉ căn cứ vào tên gọi của khoản tiền mà không làm rõ bản chất giao dịch, chủ đầu tư có thể tìm cách lách luật thông qua các thỏa thuận khác nhau. Vì vậy, cần xác định rõ trách nhiệm không chỉ của chủ đầu tư mà cả tổ chức, cá nhân trực tiếp thu tiền thông qua các hình thức trung gian.

Đồng quan điểm, đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng) cho rằng, cần nghiêm cấm chủ đầu tư và các tổ chức, cá nhân được ủy quyền thu tiền dưới bất kỳ hình thức nào nếu khoản tiền đó thực chất nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh. Việc xử lý vi phạm và hoàn trả tiền phải căn cứ vào bản chất giao dịch, không phụ thuộc vào tên gọi ghi trong giấy tờ.

Đại biểu đề nghị quy định rõ cơ chế xử lý đối với các khoản tiền đã thu trái quy định, tránh tình trạng người mua phải tự tìm cách đòi lại tiền hoặc gặp khó khăn khi phát sinh tranh chấp.

Đại biểu Trần Anh Tuấn (Đoàn ĐBQH TP.HCM) cũng đề nghị làm rõ nguyên tắc nhận diện, kiểm soát các khoản thu có bản chất đặt cọc hoặc huy động tiền trước khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Cần xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và tổ chức, cá nhân trực tiếp nhận tiền, kể cả trường hợp thu thông qua bên trung gian. Việc hoàn trả, bồi thường phải căn cứ vào bản chất giao dịch, hành vi vi phạm cụ thể và bảo đảm phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự.

Làm rõ bảo lãnh ngân hàng, trách nhiệm khi chuyển nhượng dự án

Bên cạnh việc kiểm soát tiền đặt cọc, các đại biểu đề nghị hoàn thiện quy định về bảo lãnh ngân hàng và khoản tiền giữ lại nhằm bảo đảm quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Đại biểu Trần Anh Tuấn (Đoàn ĐBQH TP.HCM) cho rằng, cần phân biệt rõ việc ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư với việc phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng. Trường hợp người mua lựa chọn có bảo lãnh, chủ đầu tư chỉ được nhận khoản tiền thanh toán theo hợp đồng sau khi đã cung cấp và khách hàng nhận được thư bảo lãnh theo quy định. Đại biểu đề nghị làm rõ trình tự giữa các bước thông báo nhà ở đủ điều kiện bán, ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh và phát hành thư bảo lãnh cho khách hàng, tránh cách hiểu chỉ cần ngân hàng chấp thuận bảo lãnh cho chủ đầu tư là đã đủ cơ sở bảo đảm quyền lợi của từng người mua.

Đối với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, đại biểu Trần Anh Tuấn cũng lưu ý phải làm rõ phạm vi quyền, nghĩa vụ được chuyển giao và trách nhiệm mà bên chuyển nhượng vẫn phải tiếp tục thực hiện. Thỏa thuận giữa hai doanh nghiệp không được làm giảm hoặc loại bỏ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà.

Đại biểu Tô Ái Vang (Đoàn ĐBQH TP Cần Thơ) đề nghị, quy định chặt chẽ cơ chế quản lý, điều kiện giải ngân và trách nhiệm của các bên đối với khoản tiền 5% giá trị hợp đồng được giữ lại đến khi người mua được cấp giấy chứng nhận. Theo đại biểu, việc giữ khoản tiền này trong thời gian dài có thể khiến một lượng vốn của doanh nghiệp bị ứ đọng, ảnh hưởng đến dòng tiền và hoạt động đầu tư. Vì vậy, cần nghiên cứu cơ chế linh hoạt trong trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận do nguyên nhân khách quan thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước, như chậm xác định giá đất hoặc phê duyệt quy hoạch điều chỉnh. Khi đó, có thể cho phép chủ đầu tư thay thế khoản tiền bị giữ bằng bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện, có giá trị tương đương, vừa bảo đảm quyền lợi người mua, vừa giảm áp lực vốn cho doanh nghiệp.

Cũng liên quan đến kiểm soát dòng tiền, đại biểu Tô Ái Vang đề nghị khoản đặt cọc tối đa 5% theo Điều 18 phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh dự án. Chủ đầu tư không được rút hoặc sử dụng khoản tiền này cho đến khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và hợp đồng mua bán được ký kết. Đối với việc chuyển nhượng dự án, đại biểu đề xuất nghiên cứu cơ chế cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng kế thừa có kiểm soát nghĩa vụ tài chính về đất đai. Khoản tiền nhà đầu tư mới nộp cần được phong tỏa tại ngân hàng và ưu tiên chuyển trực tiếp vào ngân sách nhà nước để thực hiện nghĩa vụ tiền sử dụng đất.

Đại biểu Nguyễn Văn Huyđề nghị, phân biệt rõ tài liệu bổ trợ có thể hoàn thiện sau với những giấy tờ bắt buộc về đất đai, quyền sử dụng đất và xây dựng. Những điều kiện pháp lý mang tính tiên quyết không thể được thay thế bằng cam kết sẽ bổ sung trong tương lai. Chủ đầu tư cần công khai tình trạng pháp lý của bất động sản, các giấy tờ đã có, giấy tờ còn thiếu và nghĩa vụ tài chính liên quan. Đối với môi giới và sàn giao dịch, cần tăng trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, thống nhất của hồ sơ, đối chiếu với cơ sở dữ liệu khi có điều kiện; chỉ đăng tin, môi giới hoặc hỗ trợ giao dịch đối với bất động sản đủ điều kiện. Khi hồ sơ chưa rõ ràng hoặc có dấu hiệu không thống nhất, đơn vị môi giới cần yêu cầu làm rõ và từ chối cung cấp dịch vụ cho đến khi các điều kiện được đáp ứng.

Trong khi đó, đại biểu Dương Khắc Mai đề nghị,làm rõ trách nhiệm kế thừa của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đối với hợp đồng đã ký với khách hàng, nghĩa vụ tài chính và thủ tục cấp giấy chứng nhận. Đại biểu cũng đề xuất cơ chế tiếp nhận, giải quyết thủ tục theo hướng một cơ quan đầu mối, một bộ hồ sơ, tránh thẩm định trùng lặp.