Cho thuê căn hộ lưu trú là xu thế tất yếu

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, chiều 28/10, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, đại biểu Quốc hội sẽ thảo luận ở hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng sẽ phát biểu giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu.

Đại biểu Trương Hồ Hải, Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh An Giangcho rằng, việc sử dụng căn hộ chung cư cho thuê lưu trú cần được cho phép có điều kiện, thay vì cấm hoàn toàn hoặc thả nổi. Theo đại biểu, trên thế giới, việc cho thuê các căn hộ dư thừa đã phổ biến, xu hướng này khó có thể ngăn cản bằng lệnh cấm tuyệt đối.

Vấn đề quan trọng là xây dựng cơ chế quản lý phù hợp, vừa tôn trọng quyền khai thác tài sản hợp pháp của chủ sở hữu, vừa bảo đảm an toàn và chất lượng sống của cộng đồng cư dân. Hoạt động lưu trú cần được kiểm soát để hạn chế nguy cơ lợi dụng việc thuê căn hộ vào mục đích phi pháp.

Đại biểu đề nghị dự thảo bổ sung các nguyên tắc về phòng cháy, chữa cháy, an ninh trật tự, khai báo lưu trú và trách nhiệm của chủ căn hộ, đơn vị quản lý vận hành. Chính phủ có thể quy định cụ thể các điều kiện thực hiện. Theo đại biểu, quyền khai thác tài sản của một chủ sở hữu không thể làm ảnh hưởng đến sự an toàn và chất lượng sống của cả cộng đồng.

Cần chính sách riêng cho nhà ở cho thuê

Đại biểu Trương Hồ Hải đề nghị làm rõ hơn chính sách phát triển nhà ở cho thuê. Dự thảo phân biệt nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê và nhà ở chính sách. Theo các định nghĩa được nêu, nhà ở thương mại được đầu tư để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê theo cơ chế thị trường; nhà ở cho thuê được tạo lập để hộ gia đình, cá nhân thuê sử dụng vào mục đích ở theo hợp đồng; nhà ở chính sách phục vụ đối tượng được hưởng hỗ trợ của Nhà nước.

Việc phân định các nhóm là cần thiết, nhưng mối quan hệ giữa nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội và nhà ở chính sách cần rõ hơn. Nhà ở xã hội có thể được bán, cho thuê mua hoặc cho thuê; nhà ở cho thuê cũng có thể phục vụ người thu nhập thấp. Nếu ưu đãi, điều kiện đầu tư và quyền của chủ đầu tư không khác biệt rõ ràng, doanh nghiệp sẽ khó tính toán hiệu quả và thiếu động lực đầu tư dài hạn.

Đại biểu đề nghị xác định nhà ở cho thuê là một trụ cột chính sách với mục tiêu, công cụ và cơ chế ưu đãi cụ thể. Các giải pháp cần nghiên cứu gồm tín dụng phù hợp, cơ chế tiếp cận đất đai và ưu đãi thuế đồng bộ với pháp luật về thuế. Cách xác định giá thuê cần cân bằng khả năng chi trả của người thuê với mức sinh lời hợp lý của nhà đầu tư.

Giữ mốc 50 ngày làm hồ sơ cấp sổ hồng

Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ, Đoàn ĐBQHtỉnh Quảng Trịđề nghị, xác định rõ thời hạn chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà. Đại biểu cơ bản tán thành dự thảo Luật nhưng cho rằng cần giữ quy định cụ thể về trách nhiệm và thời gian thực hiện thủ tục.

Theo đại biểu, pháp luật hiện hành quy định chủ đầu tư phải nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, trừ trường hợp người mua tự nguyện làm thủ tục. Tuy nhiên, hai dự thảo được thảo luận đã không còn mốc thời gian này. Điểm e khoản 2 Điều 27 dự thảo Luật Nhà ở dẫn chiếu sang Luật Kinh doanh bất động sản, trong khi khoản 4 Điều 13 dự thảo luật sửa đổi liên quan cũng bỏ thời hạn nêu trên.

Thực tế, dù đã có quy định 50 ngày, tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận vẫn kéo dài. Đại biểu dẫn thông tin Thành phố Hồ Chí Minh đặt mục tiêu trong năm 2026 tháo gỡ vướng mắc tại 60 dự án với khoảng 68.000 căn nhà, phấn đấu cấp 61.200 Giấy chứng nhận. Theo đại biểu, thực tế này cho thấy người mua nhà vẫn có thể phải chờ lâu để hoàn tất giấy tờ.

Nếu mốc thời gian bị bỏ, người mua có nguy cơ chờ đợi mà thiếu căn cứ cụ thể để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ. Vì vậy, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ đề nghị ghi rõ tại điểm e khoản 2 Điều 27 rằng chủ đầu tư phải nộp hồ sơ không quá 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà. Nếu chậm trễ gây thiệt hại, chủ đầu tư phải bồi thường theo điểm i khoản 2 Điều 27.

Đề xuất này nhấn mạnh việc gắn trách nhiệm chủ đầu tư với thời hạn xác định và cơ chế xử lý khi vi phạm. Người mua không chỉ cần được bàn giao căn hộ mà còn cần hồ sơ pháp lý để xác lập quyền sở hữu và thực hiện các quyền liên quan đến tài sản. Một thời hạn rõ ràng cũng tạo cơ sở xác định nghĩa vụ, hạn chế cách hiểu khác nhau khi thực hiện.

Cần phát triển nhà ở cho thuê phù hợp với khả năng chi trả

Đề cạnh đến khía cạnh khác, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Đoàn ĐBQH TP Hải Phòngcho rằng, vấn đề lớn của thị trường nhà ở hiện nay không chỉ là thiếu nguồn cungmà còn nằm ở sự mất cân đối giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả của người dân. Trong khi nhiều dự án nhà ở thương mại có giá bán vượt xa khả năng của phần lớn người lao động, nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê dài hạn vẫn rất lớn.

Theo đại biểu, việc phát triển nhà ở cần căn cứ vào thu nhập, khả năng chi trả, nhu cầu thuê hoặc mua nhà, biến động dân số, thị trường lao động và khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng. Đồng thời, cần có cơ chế theo dõi, đánh giá việc thực hiện các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, thay vì chỉ tập trung vào số lượng căn hộ hoặc tổng diện tích sàn được xây dựng.

Đối với chính sách phát triển nhà ở cho thuê, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị làm rõ cơ chế hoạt động, quản lý vốn, tài sản và giám sát Quỹ nhà ở. Theo đại biểu, giá thuê nhà được đầu tư từ nguồn vốn của Quỹ cần hài hòa giữa yêu cầu bảo toàn nguồn lực công và mục tiêu an sinh xã hội. Nếu áp dụng máy móc nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư, bảo trì, thuế và các khoản phí, giá thuê có thể vượt quá khả năng chi trả của chính nhóm đối tượng cần được hỗ trợ.

Vì vậy, cần bổ sung nguyên tắc xác định giá thuê phù hợp với khả năng chi trả của người thụ hưởng, đồng thời xây dựng cơ chế hỗ trợ minh bạch đối với phần chi phí cần thiết để thực hiện mục tiêu an sinh. Các chính sách ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án nhà ở cho thuê cũng cần gắn với trách nhiệm duy trì mục đích cho thuê, tránh lợi dụng ưu đãi để phát triển bất động sản thương mại dưới hình thức khác.