Cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính

Tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Quốc hội khóa XVI, ngày 22/8, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, đã tiếp thu, giải trình và làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu khi thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Bộ trưởng cho biết tại phiên thảo luận ở tổ ngày 19/8 có 75 ý kiến của đại biểu Quốc hội. Tại phiên thảo luận ở hội trường, 14 đại biểu tiếp tục đóng góp ý kiến về chủ trương sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục tiếp thu, hoàn thiện hồ sơ sau phiên thảo luận, xin ý kiến kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội để báo cáo Chính phủ trình Quốc hội tại kỳ họp thứ hai vào tháng 10/2026.

Về thủ tục hành chính, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản đã đề xuất cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, 9/31 điều kiện kinh doanh; đơn giản hóa 7/12 thủ tục và giữ nguyên một thủ tục.

Theo tính toán, việc cải cách dự kiến giúp giảm khoảng 118/190 ngày giải quyết thủ tục hành chính, tương đương 62,1%. Đây là một trong những nội dung được Chính phủ đặt trọng tâm nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn, giảm chi phí tuân thủ và tạo điều kiện để các dự án bất động sản được triển khai nhanh hơn.

Về điều kiện đặt cọc đối với bất động sản hình thành trong tương lai, Bộ trưởng Trần Hồng Minh nhấn mạnh mức đặt cọc 5% phải được thực hiện trong khuôn khổ các điều kiện pháp lý chặt chẽ.

Theo Bộ trưởng, dự án phải hoàn thiện các điều kiện về hồ sơ pháp lý, nghĩa vụ tài chính về đất đai và các nội dung liên quan. Đồng thời, dự án phải được tổ chức thi công, triển khai đến mức hoàn thành hạ tầng và phần móng mới được phép cung cấp thông tin bán hàng cho khách hàng.

Đối với 5% giá trị còn lại khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, Bộ trưởng cho biết dự thảo sửa đổi sẽ đưa khoản tiền này vào tài khoản phong tỏa.

Mục đích là bảo đảm chủ đầu tư có trách nhiệm với khách hàng và thực hiện việc cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định.

Nhà ở thương mại phảivận hành theo cơ chế thị trường

Một vấn đề khác được đại biểu quan tâm là việc Nhà nước có nên quy định khung giá đối với bất động sản, tương tự một số loại hình nhà ở được hưởng chính sách hỗ trợ hay không.

Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho rằng cần phân biệt rõ nhà ở thương mại với nhà ở xã hội. Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, nhà ở thương mại được đầu tư để bán, cho thuê, thuê mua theo cơ chế thị trường. Đây là hàng hóa được hình thành từ nguồn vốn của doanh nghiệp, doanh nghiệp tự chịu rủi ro nên được quyền định giá theo quy luật cung - cầu.

Trong khi đó, nhà ở xã hội có sự hỗ trợ của Nhà nước thông qua các chính sách về đất đai, thuế, lãi suất và các cơ chế hỗ trợ khác. Vì vậy, giá bán nhà ở xã hội cần được kiểm soát, thẩm định theo cơ chế phù hợp.

“Nhà ở thương mại là công trình xây dựng thì phải khẳng định nó là hàng hóa và vận hành theo quy luật cung cầu và theo cơ chế thị trường. Ở đây doanh nghiệp bỏ vốn, tự chịu rủi ro nên được quyền định giá”, Bộ trưởng Trần Hồng Minh giải thích.

Giá nhà tăng cao do thiếu nguồn cung phù hợp

Về giải pháp đưa giá nhà về mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân, Bộ trưởng Trần Hồng Minh thừa nhận giá nhà tại một số thành phố lớn thời gian qua tăng cao.

Theo Bộ trưởng, giá bất động sản được cấu thành từ nhiều yếu tố như tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, hạ tầng xung quanh, vốn vay, quản lý, bán hàng và thuế.

Trong khi đó, nguồn cung ở một số phân khúc chưa đáp ứng nhu cầu. Đặc biệt, thị trường thiếu nhà ở thương mại phân khúc trung bình và thấp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, trong khi lại có tình trạng dư thừa nguồn cung ở phân khúc cao cấp.

“Có những cái tình trạng là đầu cơ, mua bán ngắn hạn tạo cái khan hiếm và đẩy giá trong cái thời gian vừa qua”, Bộ trưởng nói.

Theo Bộ trưởng, để giải quyết vấn đề này, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện chính sách về Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản gắn với Luật Đất đai, trong đó tập trung phát triển mạnh nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Cùng với đó, cơ quan quản lý sẽ điều chỉnh cơ cấu nguồn cung, đôn đốc địa phương và doanh nghiệp triển khai các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Đáng chú ý, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu sử dụng phù hợp các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng và quy hoạch nhằm kiểm soát đầu cơ, hạn chế tình trạng đầu tư, tích trữ bất động sản, định hướng nguồn lực vào nhu cầu thực và góp phần ổn định giá nhà.

Bộ trưởng cũng cho biết sẽ tiếp tục phối hợp rà soát, tháo gỡ khó khăn, xử lý dứt điểm các bất động sản tồn đọng, đồng thời hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản để xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, thổi giá.

Siết điều kiện kinh doanh, kiểm soát đầu cơ và thao túng giá

Về các hợp đồng kinh doanh bất động sản, Bộ trưởng cho biết dự thảo lần này đã rà soát và thiết kế lại theo các nhóm hợp đồng, đồng thời mở rộng phạm vi các hợp đồng được chuyển nhượng.

Theo Bộ trưởng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định 15 loại hợp đồng, gồm 11 loại hợp đồng kinh doanh bất động sản và 4 loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản; trong đó có 3 loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng.

Dự thảo sửa đổi thiết kế lại thành 5 nhóm tại Điều 33 và mở rộng đến 5 loại hợp đồng tại các Điều 34-40. Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho rằng việc hoàn thiện các quy định về hợp đồng, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và hệ thống thông tin thị trường cần được thực hiện đồng bộ, qua đó vừa tạo thuận lợi cho giao dịch hợp pháp vừa tăng khả năng kiểm soát những hành vi gây bất ổn thị trường.

Tại phiên thảo luận, nhiều đại biểu cũng đề nghị nghiên cứu kỹ việc chuyển nhượng dự án trong trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, nhằm vừa bảo đảm nghĩa vụ với Nhà nước vừa tạo cơ chế chuyển dự án sang chủ thể có năng lực hơn.

Các ý kiến tại hội trường đồng thời đề nghị kiểm soát chặt bất động sản hình thành trong tương lai, giới hạn đặt cọc, thanh toán qua tài khoản bảo đảm, bảo lãnh ngân hàng và trách nhiệm của chủ đầu tư để hạn chế rủi ro cho người mua.

Kết luận phiên thảo luận, người điều hành cho biết hầu hết ý kiến đại biểu thống nhất với định hướng chính sách và sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Quốc hội đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát, hoàn thiện chính sách theo hướng giải quyết căn bản các khó khăn từ thực tiễn, đơn giản hóa thủ tục hành chính, cắt giảm chi phí tuân thủ và bảo đảm tính đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng cùng các quy định pháp luật liên quan.

Sau phiên họp, Tổng Thư ký Quốc hội phối hợp với Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính tổng hợp đầy đủ ý kiến đại biểu để chuyển Chính phủ tiếp thu, hoàn thiện, làm cơ sở xây dựng hồ sơ dự án Luật trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội xem xét tại kỳ họp thứ hai Quốc hội khóa XVI.