Giá giảm nhưng chưa chạm “điểm mua”

Thị trường bất động sản được dự báo tiếp tục trầm lắng trong những tháng cuối năm khi lãi suất vay mua nhà vẫn neo cao, trong khi nguồn cung mới gia tăng mạnh. Theo báo cáo của Chứng khoán MB (MBS), lãi suất vay mua nhà hiện phổ biến ở mức 13-14%/năm, tăng khoảng 2 điểm % so với cùng kỳ năm trước.

Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra các chính sách hỗ trợ như cố định lãi suất 7-8% trong 2 năm đầu, kéo giãn tiến độ thanh toán hoặc chiết khấu trực tiếp vào giá bán. Tuy nhiên, theo MBS, thanh khoản vẫn khó cải thiện khi người mua lo ngại lãi suất sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Trên thực tế, giá bất động sản đã bắt đầu điều chỉnh. Tại một số dự án, giá căn hộ giảm khoảng 5% so với quý I nhưng giao dịch vẫn chậm.Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án sơ cấp hiện chỉ đạt khoảng 50-60%, giảm mạnh so với mức trên 80% cùng kỳ năm trước.

Ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, nhu cầu mua nhà không mất đi, nhưng người mua hiện cân nhắc kỹ hơn và chỉ lựa chọn những sản phẩm thực sự phù hợp về giá, pháp lý và khả năng tài chính.

Tại Hà Nội, thị trường căn hộ thứ cấp ghi nhận xu hướng giảm giá rõ nét, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp. Nhiều căn hộ giảm từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn so với giai đoạn cuối năm ngoái.

Tại dự án The Matrix One, các căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 87-89 m2 hiện giao dịch quanh mức 9-9,5 tỷ đồng, tương đương 103-106 triệu đồng/m2, giảm so với mức 10-10,5 tỷ đồng trước đó. Tương tự, tại Vinhomes Skylake, giá căn hộ phổ biến 130-140 triệu đồng/m2, giảm khoảng 10-15 triệu đồng/m2 so với cuối năm ngoái. Vinhomes West Point cũng ghi nhận mức giảm khoảng 10 triệu đồng/m2, trong khi dự án 6th Element giảm khoảng 8-10 triệu đồng/m2.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, giá bán thứ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 60 triệu đồng/m2 vào cuối quý II/2026, giảm gần 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên thị trường thứ cấp ghi nhận điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022, cho thấy dấu hiệu đảo chiều sau giai đoạn tăng nóng.

Tuy nhiên, mức giảm này vẫn chưa đủ để tạo “điểm mua”. Giá nhà vẫn cao so với thu nhập, trong khi chi phí vay vốn lớn khiến người mua khó cân đối dòng tiền dài hạn.

Tâm lý chờ đợi và áp lực thị trường

Không chỉ chịu tác động từ giá và lãi suất, thị trường còn bị chi phối mạnh bởi tâm lý người mua. Sau giai đoạn biến động, xu hướng “chờ thêm” đang trở nên phổ biến.

Ông Châu cho hay, nhóm đầu tư “lướt sóng” đã rút khỏi thị trường khi lãi suất tăng cao, trong khi người mua ở thực tiếp tục chờ giá giảm thêm trước khi quyết định.

Khảo sát của VnExpress với hơn 1.600 độc giả cho thấy gần 40% lựa chọn hoãn kế hoạch mua nhà để chờ giá giảm, khoảng 23% cân nhắc chuyển về địa phương sinh sống do không đủ khả năng mua nhà tại đô thị lớn. Điều này phản ánh rõ áp lực chi trả đang vượt quá khả năng của nhiều người.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới tiếp tục gia tăng cũng tạo áp lực cạnh tranh lớn. Theo CBRE, tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội năm 2026 có thể đạt gần 39.000 căn, vượt mức đỉnh năm 2019. Nguồn cung dồi dào khiến người mua có nhiều lựa chọn hơn và càng có xu hướng trì hoãn quyết định để chờ mức giá tốt hơn.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, thị trường đang trong giai đoạn tái cân bằng, nơi người mua nắm lợi thế. Khi nguồn cung tăng và lãi suất chưa giảm mạnh, người mua sẽ tiếp tục giữ tâm lý thận trọng.

Một yếu tố quan trọng khác là niềm tin thị trường. Ông Lượng cho rằng, niềm tin chưa phục hồi hoàn toàn do những lo ngại về pháp lý dự án, tiến độ triển khai và rủi ro tài chính. Khi niềm tin chưa được củng cố, dòng tiền khó quay trở lại dù giá đã điều chỉnh.

Trong bối cảnh đó, triển vọng phục hồi thị trường phụ thuộc lớn vào diễn biến lãi suất và khả năng cải thiện thu nhập. Đồng thời, việc hoàn thiện pháp lý, tăng tính minh bạch và phát triển nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực sẽ là yếu tố then chốt.

Ở góc độ dài hạn, bất động sản vẫn là kênh tích lũy tài sản quan trọng. Tuy nhiên, giai đoạn hiện tại cho thấy thị trường đang bước vào chu kỳ sàng lọc, nơi chỉ những sản phẩm có giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và phù hợp nhu cầu thực mới có thể thanh khoản.

Người mua sẽ chỉ quay lại khi hội tụ đủ ba yếu tố, giá hợp lý, chi phí vốn giảm và niềm tin được khôi phục. Cho đến khi những điều kiện này được đáp ứng, việc giảm giá đơn thuần vẫn chưa đủ để kéo dòng tiền trở lại thị trường.