Tái định vị nhà ở thành hạ tầng quốc gia để giải quyết bài toán an cư

Áp lực về nhà ở đang trở thành vấn đề toàn cầu khi dự báo đến năm 2050, hơn 2/3 dân số thế giới sẽ sinh sống tại các đô thị. Tại Việt Nam, đặc biệt là TP.HCM, thị trường đang đối mặt với sự lệch pha cung - cầu nghiêm trọng. Năm 2025 dù ghi nhận sự phục hồi về thanh khoản với tỷ lệ hấp thụ đạt 82%, nhưng giá bán sơ cấp trung bình đã chạm mốc 102 triệu VNĐ/m². Đáng lo ngại hơn, phân khúc nhà ở dưới 50 triệu VNĐ/m² chỉ còn chiếm khoảng 12% nguồn cung, trong khi nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân lại tập trung ở phân khúc giá dễ tiếp cận.

Trước thực tế này, một hướng tiếp cận mới đã được đề xuất: xem nhà ở là một loại hình hạ tầng. Khác với tư duy truyền thống, các chuyên gia đề xuất tái định vị nhà ở như một loại hình hạ tầng, gắn liền với quy hoạch dài hạn và chính sách tài chính thay vì chỉ là sản phẩm thương mại ngắn hạn. Cách tiếp cận này giúp thu hút nguồn vốn dài hạn (20-30 năm) từ các nhà đầu tư, tổ chức vàtừ đó mở khóa các nguồn vốn dài hạn.

Nhận định về cơ hội của thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2026, ông Neil MacGregor - CEO của Savills Việt Nam khẳng định: “Chính phủ tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng và tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường. Những cải cách về pháp lý và đầu tư mạnh vào hạ tầng sẽ là chìa khóa để cải thiện nguồn cung trong những năm tới”.

Sự cộng hưởng từ các dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3, Vành đai 4 TP.HCM và Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) đang mở ra những hành lang phát triển nhà ở mới, thúc đẩy giãn dân đô thị. Ông Neil MacGregor nhấn mạnh thêm: “Trong dài hạn, khi nhà ở được quy hoạch và phát triển đồng bộ với hạ tầng, thị trường sẽ có cơ hội mở rộng nguồn cung một cách bền vững hơn, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận cho người mua ở thực”.

HoREA kiến nghị bỏ rào cản tín dụng

Song song với việc thay đổi tư duy về phát triển nhà ở, vấn đề khơi thông dòng vốn tín dụng đang trở nên cấp bách hơn bao giờ hết để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số từ năm 2026. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét bãi bỏ hoặc sửa đổi các quy định tại Điều 8 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN (đã được bổ sung bởi Thông tư 06/2023/TT-NHNN).

Theo HoREA, quy định tại khoản 8 về việc không cho vay để góp vốn, mua cổ phần tại các công ty chưa niêm yết là chưa đồng bộ với Luật Doanh nghiệp 2020 và Luật Đầu tư 2025, thậm chí có dấu hiệu “phân biệt đối xử” giữa các loại hình doanh nghiệp. Khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư thường đã có nguồn thu từ khách hàng và không còn nhu cầu vay vốn cao; nhu cầu vốn thực sự phát sinh mạnh nhất là giai đoạn sau khi đã có quỹ đất và đang thi công hạ tầng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh: “Việc nới lỏng các quy định là cần thiết nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số từ năm 2026 trở đi. Chúng tôi kiến nghị sửa đổi khoản 9 theo hướng cho phép vay vốn để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hoặc hợp tác kinh doanh đối với dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, trừ trường hợp dự án chưa có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, giao chủ đầu tư hoặc chưa được thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi theo quy định pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay”.

Đối với những quan ngại của Vụ Chính sách tiền tệ về việc không kiểm soát được mục đích sử dụng vốn của bên thứ ba, HoREA cho rằng, giải pháp không phải là "cấm cho vay" mà là hoàn thiện hệ thống kiểm soát nội bộ và ứng dụng công nghệ. Các khoản vay để "bù đắp tài chính" thường được đảm bảo bằng tài sản thực có giá trị cao, do đó rủi ro chỉ phát sinh nếu có sự "móc ngoặc" hoặc không tuân thủ quy trình xét duyệt.