Bốn báo cáo, nhiều phiên bản về một thị trường

Xem xét các báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026 tại TP.HCM của CBRE, Savills, Jones Lang LaSalle -JLL và Batdongsan.com.vn, ông Trương Hoàng Minh, một nhà đầu tư đang sinh sống tại phường Thạnh Mỹ Tây, không khỏi băn khoăn. Theo ông Minh, cùng đề cập đến phân khúc căn hộ tại TP.HCM nhưng mỗi đơn vị lại đưa ra một con số khác nhau. Sự khác biệt không chỉ nằm ở vài chục căn hoặc một vài điểm phần trăm, mà trong một số trường hợp có thể chênh lệch gấp hai đến ba lần.

Cụ thể, CBRE ghi nhận khoảng 1.642 căn hộ được mở bán trong quý I/2026 và đánh giá nguồn cung đã cải thiện đáng kể so với năm 2025. Savills lại cho biết nguồn cung căn hộ chỉ đạt khoảng 1.900 căn và ghi nhận sự sụt giảm theo phạm vi thống kê của doanh nghiệp. Trong khi đó, JLL ghi nhận 1.338 căn hộ cao cấp mới được tung ra thị trường. Batdongsan.com.vn đưa ra con số khoảng 3.840 căn hộ mới được chào bán.

Như vậy, vẫn là thị trường căn hộ TP.HCM trong cùng một quý, nhưng người đọc có thể lựa chọn giữa nhiều “phiên bản”: hơn 1.300 căn, hơn 1.600 căn, khoảng 1.900 căn hoặc gần 4.000 căn. Nếu chỉ nhìn vào tiêu đề báo cáo mà không đọc kỹ phạm vi khảo sát, loại hình sản phẩm, địa giới nghiên cứu và cách định nghĩa “mở bán mới”, người mua nhà rất dễ có cảm giác rằng các đơn vị đang không cùng nghiên cứu một thị trường.

Nguồn cung chưa tìm được tiếng nói chung, giá bán căn hộ cũng tiếp tục có nhiều cách diễn giải. Theo số liệu được các đơn vị công bố, Batdongsan.com.vn ghi nhận mức giá khoảng 69 triệu đồng/m2. CBRE đưa ra mức khoảng 71 triệu đồng/m2. Trong khi đó, JLL công bố giá bán sơ cấp trung bình của phân khúc căn hộ cao cấp lên tới khoảng 109 triệu đồng/m2.

Một chỉ số khác thường được sử dụng để mô tả sức khỏe của thị trường là tỷ lệ hấp thụ. Nhưng đây tiếp tục là khu vực khiến nhà đầu tư phải thận trọng. JLL đưa ra tỷ lệ hấp thụ căn hộ lũy kế khoảng 99%. Batdongsan.com.vn ghi nhận mức 78% đối với nguồn cung mở bán mới. Trong khi đó, Savills công bố tỷ lệ hấp thụ khoảng 40%. Ba con số không nhất thiết hoàn toàn mâu thuẫn nếu được tính toán trên những mẫu khảo sát, thời gian và khái niệm khác nhau. Tỷ lệ hấp thụ trong một quý không thể so sánh trực tiếp với tỷ lệ hấp thụ lũy kế; lượng căn được giữ chỗ, đặt cọc hoặc ký hợp đồng cũng có thể được mỗi đơn vị ghi nhận theo cách khác nhau.

Tuy nhiên, đối với người mua nhà thông thường, những chú thích phương pháp luận thường nhỏ hơn rất nhiều so với con số được in đậm trên màn hình trình chiếu. Kết quả là cùng một thị trường, người đọc có thể được thông báo rằng cứ 10 căn mở bán thì chỉ bán được 4 căn, nhưng cũng có thể được giới thiệu rằng gần như 10 căn đã bán hết cả 10.

Nhà đầu tư tự tìm đường trong ma trậnsố liệu

Dưới góc độ nhà đầu tư, ông Trương Hoàng Minh cho rằng sự khác biệt quá lớn giữa các báo cáo khiến người mua khó xác định đâu là thông tin có thể sử dụng để đưa ra quyết định. Theo ông Minh, bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn. Một quyết định đầu tư sai không chỉ khiến người mua mất tiền tích lũy mà còn có thể phải gánh khoản vay trong nhiều năm. “Người mua nhìn vào báo cáo thấy giá liên tục tăng, tỷ lệ hấp thụ rất cao thì dễ hình thành tâm lý phải mua ngay, nếu không sẽ mất cơ hội. Nhưng khi xuống tiền rồi, thanh khoản thực tế không giống như những gì được mô tả, nhà đầu tư có thể bị mắc kẹt”, ông Minh nói.

Trao đổi với phóng viên VOV, một số người từng hoạt động trong lĩnh vực nghiên cứu thị trường cho rằng việc số liệu khác nhau là điều có thể xảy ra, bởi mỗi doanh nghiệp có phạm vi thu thập và phương pháp thống kê riêng. Bà Võ Thị Khánh Trang, nguyên Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Việt Nam, cho biết khi công bố thông tin, các đơn vị nghiên cứu sẽ dựa trên một số lượng mẫu nhất định. “Độ tin cậy của những mẫu này đến đâu thì tùy vào từng trung tâm nghiên cứu riêng. Còn chuyện tiếp nhận như thế nào thì đó là quyền của người tiếp nhận”, bà Trang nói.

Còn ông Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cũng thừa nhận các số liệu này không được một cơ quan có thẩm quyền đứng ra kiểm định trước khi công bố. “Không có bên nào kiểm chứng hết, số liệu này là nghiên cứu của từng bên”, ông Tuấn cho biết.

Phát biểu này cho thấy một thực tế đáng chú ý: Các báo cáo có thể được phổ biến rộng rãi và tác động đến tâm lý thị trường, nhưng chất lượng dữ liệu, cách lựa chọn mẫu và phương pháp tính toán chủ yếu do chính đơn vị phát hành tự chịu trách nhiệm. Người đọc vì thế vừa là người tiếp nhận thông tin, vừa bất đắc dĩ trở thành người tự kiểm định báo cáo.

Báo cáo chỉ nên được xem là nguồn tham khảo

Ông Nguyễn Duy Thành - TGĐ công ty Cổ phầnQuản lý Nhà Toàn cầu - Global Home cho rằng rất khó có được một số liệu tuyệt đối chính xác về thị trường bất động sản, nhất là khi thông tin giao dịch chưa được tập hợp đầy đủ và minh bạch. “Hiện tại, các đơn vị cung cấp số liệu khác nhau. Thị trường bất động sản để có một con số chính xác là rất khó. Chúng ta chỉ nên xem đó như một nguồn tư liệu tham khảo, không nên căn cứ hoàn toàn vào báo cáo để quyết định đầu tư, bởi điều đó ẩn chứa nhiều rủi ro”, ông Thànhkhuyến cáo.

Thực tế, sự khác biệt giữa các báo cáo không đồng nghĩa một đơn vị chắc chắn đưa tin sai. Nhưng khi những con số có độ chênh lệch lớn, đơn vị công bố cần giải thích rõ mình đang đo cái gì, đo ở đâu, trên bao nhiêu dự án và theo phương pháp nào. Người mua nhà không thể chỉ được thông báo rằng thị trường “tăng”, “giảm”, “khan hiếm” hoặc “hấp thụ tốt”, mà cần được biết cơ sở hình thành những nhận định đó. Bởi nếu cùng một thị trường nhưng mỗi doanh nghiệp đưa ra một đáp án, thì trước khi hỏi giá nhà sẽ tăng hay giảm, có lẽ người mua cần hỏi một câu căn bản hơn: Ai đang cầm thước đo, và chiếc thước ấy được chia vạch như thế nào?

Sáng 15/7, Báo Điện tử Tiếng nói Việt Nam đã có công văn gửi UBND TP.HCM, đề nghị cung cấp thông tin và làm rõ trách nhiệm quản lý đối với hoạt động tổ chức hội thảo, công bố các báo cáo thị trường bất động sản trên địa bàn. Công văn cũng chuyển đến cơ quan chức năng thông tin về một số doanh nghiệp thường xuyên phát hành số liệu thị trường, trong khi đại diện đơn vị thừa nhận những dữ liệu này chưa được cơ quan nhà nước hoặc tổ chức độc lập kiểm chứng.

Trước tình trạng các báo cáo chênh lệch lớn về nguồn cung, giá bán và tỷ lệ hấp thụ, nhiều bạn đọc cho rằng thị trường đang bị nhiễu loạn thông tin, thậm chí đặt nghi vấn về tính chính xác và mục đích công bố của một số doanh nghiệp. Bạn đọc đề nghị TP.HCM kiểm tra nguồn dữ liệu, phương pháp khảo sát, trách nhiệm pháp lý của đơn vị phát hành, đồng thời làm rõ có hay không việc sử dụng báo cáo để dẫn dắt tâm lý, tạo mặt bằng giá hoặc phục vụ lợi ích kinh doanh.

Đối với các doanh nghiệp có yếu tố nước ngoài như CBRE, Savills và Jones Lang LaSalle - JLL, bạn đọc cũng đặt câu hỏi: các hội thảo, diễn đàn do những đơn vị này tổ chức đã thực hiện đầy đủ thủ tục thông báo, đăng ký hoặc xin phép hay chưa; cơ quan nào chịu trách nhiệm thẩm định và giám sát nội dung công bố? Báo Điện tử Tiếng nói Việt Nam sẽ tiếp tục gửi câu hỏi đến Sở Văn hóa và Thể thao TP.HCM để làm rõ.