Sở Xây dựng TP.HCM vừa qua đã có văn bản báo cáo gửi Bộ Xây dựng, trong đó kiến nghị giải pháp chuyển đổi công năng các quỹ nhà ở tái định cư (TĐC) không còn nhu cầu sử dụng hoặc đang bị bỏ hoang sang làm nhà ở xã hội (NƠXH). Đây được nhận định là bước đi chiến lược, vừa khắc phục triệt để tình trạng lãng phí tài sản nhà nước, vừa tạo đột phá cho bài toán an sinh xã hội tại đô thị lớn nhất cả nước.

Nhức nhối thực trạng hàng nghìn căn hộ "đắp chiếu"

Thực trạng nhà TĐC hoàn thành rồi bỏ trống, xuống cấp theo thời gian đã và đang trở thành vấn đề nhức nhối tại TP.HCM nhiều năm qua. Đáng nói, tình trạng lãng phí này lại diễn ra trong bối cảnh nhu cầu nhà ở thực sự của người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp, đang vô cùng gay gắt.

Theo báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng TP.HCM, tính đến ngày 5/6, Trung tâm Quản lý nhà và Giám định xây dựng đang quản lý 10.449 căn hộ TĐC thuộc tài sản công. Mặc dù hầu hết đã được phân bổ cho các dự án đầu tư công và nằm trong phương án bồi thường, hỗ trợ TĐC, nhưng số lượng căn hộ có người ở lại vô cùng khiêm tốn: chỉ có 69 căn đang cho thuê, 330 căn làm nơi tạm cư và 1.868 căn đã bán. Con số đáng ngạc nhiên là còn tới 8.182 căn hộ vẫn chưa được bố trí sử dụng.

Ghi nhận thực tế tại Khu dân cư Vĩnh Lộc B (xã Tân Vĩnh Lộc), gần 1.000 căn hộ TĐC đã rơi vào cảnh "đắp chiếu" nhiều năm. Nhiều mảng tường bong tróc, cỏ dại mọc om thòm khắp lối đi. Do không được bảo trì thường xuyên, nhiều hạng mục đã xuống cấp nghiêm trọng.

Bà Phạm Thị Hồng (ngụ xã Tân Vĩnh Lộc) xót xa chia sẻ: "Mỗi lần đi qua thấy các tòa chung cư bỏ trống, cỏ mọc um tùm mà xót xa vô cùng. Nhà để hoang thì hỏng hóc, trong khi công nhân chúng tôi lại không có chỗ ở. Chúng tôi rất mong chính quyền sớm hoàn tất thủ tục, đưa các căn hộ này vào quỹ NƠXH để người lao động nghèo có cơ hội tiếp cận."

Đột phá chính sách và bài toán thực tiễn

Đánh giá về chủ trương này, ông Võ Trung Trực - Nguyên Phó Giám đốc Sở Nông Nghiệp và Môi trường TP.HCM nhận định, theo Nghị quyết 18-NQ/TW và Luật Đất đai, việc chuẩn bị quỹ nhà, đất phục vụ TĐC phải đi trước một bước. Thời gian qua TP.HCM đã làm tốt chính sách TĐC tại chỗ, giúp người dân an tâm về chỗ ở và sinh kế. Tuy nhiên, với một số địa phương không còn quỹ đất, việc bố trí TĐC ở địa bàn khác là giải pháp cần thiết.

Ông Trực nhấn mạnh, việc tạo lập và quản lý quỹ nhà TĐC sao cho hiệu quả, phù hợp thực tiễn mới là điều quan trọng. Điển hình như trường hợp 3.790 căn hộ tại Thủ Thiêm, nếu được chuyển sang làm NƠXH và phục vụ TĐC cho các dự án thiếu quỹ nhà sẽ là nước đi hết sức đúng đắn. Giải pháp này vừa tạo ngay quỹ NƠXH chăm lo an sinh, vừa giúp thành phố hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở mà Chính phủ giao.

Phân tích sâu hơn ở góc độ pháp lý và kỹ thuật, Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài thương mại Luật gia Việt chỉ ra 3 vấn đề cốt lõi:

Tính khả thi cao về chủ trương: Phương án có bệ đỡ pháp lý vững chắc là Điều 124 Luật Nhà ở năm 2023. Việc chuyển đổi sẽ giải quyết ngay chỗ ở cho hàng chục ngàn hộ gia đình lao động, tiết kiệm hàng ngàn tỷ đồng ngân sách xây mới và "cứu" khối tài sản công đang xuống cấp.

Rào cản về kỹ thuật và thiết kế: Thiết kế nguyên bản của nhà TĐC thường có diện tích lớn (60m² đến hơn 80m²), trong khi tiêu chuẩn NƠXH lại ưu tiên diện tích nhỏ và vừa (25m² đến 70m²) để phù hợp khả năng chi trả của người thu nhập thấp. Nếu chia tách căn hộ đã hoàn công, thành phố sẽ gặp vướng mắc lớn về điều chỉnh bản vẽ, xin phép cải tạo kết cấu chịu lực, tải trọng điện nước và đặc biệt là hệ thống PCCC.

Vướng mắc về cơ chế quản lý tài sản công: Quỹ nhà TĐC hình thành từ vốn/đất công ích khi chuyển sang NƠXH để bán hoặc cho thuê mua phải tuân thủ nghiêm ngặt Luật Quản lý, sử dụng tài sản công. Như tại 3.790 căn hộ thuộc diện đấu giá ở TP.HCM, cơ chế đấu giá công sản đang xung đột trực tiếp với nguyên tắc xét duyệt đối tượng mua NƠXH, rất cần hướng dẫn liên bộ để tháo gỡ điểm nghẽn.

Chủ trương chuyển đổi nhà TĐC bỏ hoang sang nhà ở xã hội đang nhận được sự đồng thuận lớn từ dư luận. Việc sớm tháo gỡ các rào cản pháp lý và kỹ thuật sẽ là chìa khóa để TP.HCM biến những khối tài sản "đóng băng" thành nơi an cư lập nghiệp cho hàng ngàn người lao động.