Tháo gỡ bất cập từ cách tính vị trí đất hiện hành

Cơ quan này phân tích, bảng giá đất đính kèm Nghị quyết 87/2025 của HĐND TP.HCM hiện nay mới chỉ xây dựng khung giá chuẩn cho các vị trí thuộc mặt tiền đường. Định giá của các vị trí phía sau (hẻm) lại được tính toán cào bằng theo tỷ lệ phần trăm dựa trên mặt tiền đó. Hệ quả là việc kết hợp bảng giá đất này với hệ số K trong hoạt động đền bù, hỗ trợ hay tái định cư chưa thể chi tiết hóa và bám sát giá trị thực tế của từng khu đất cụ thể.

Đối với đất nông nghiệp (3 vị trí): Việc xếp vị trí căn cứ vào việc thửa đất đó có giáp lề của các tuyến đường xuất hiện trong bảng giá đất ở hay không. Thực tế, rất nhiều khu đất nông nghiệp nằm cạnh các tuyến đường trải đá, trải sỏi, đường đất hoặc đường bê tông, đường nhựa chưa được đặt tên (nên không có trong bảng giá). Do đó, chúng mặc nhiên bị xếp vào vị trí 2 hoặc 3, khiến giá trị bị kéo xuống thấp hơn rất nhiều so với thực tế.

Đối với đất phi nông nghiệp (4 vị trí): Tại vị trí 2, các con hẻm có độ rộng chênh lệch lớn từ 5m, 6m, 7m, 8m cho đến hơn 15m đều bị cào bằng chung một mức giá. Với vị trí 3 (hẻm rộng 3m - 4m) và vị trí 4 (hẻm rộng 1m - 2m), tình trạng tương tự cũng xảy ra khi các đoạn hẻm rộng và hẹp trong cùng một cấp hẻm phải gánh mức giá như nhau. Chính sự thiếu đồng bộ, chưa phản ánh đúng giá trị thực tế theo từng tọa độ cụ thể này đã trở thành nguồn cơn phát sinh các vụ việc khiếu nại khi nhà nước thực hiện thu hồi đất.

Phương án mới hướng tới an sinh và ổn định kinh tế

Nhằm mục tiêu phục vụ tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã đưa ra giải pháp đột phá trong bản dự thảo thứ 3 này. Theo đó, thành phố đề xuất cào bằng hệ số K bằng 1 cho hai nhóm đối tượng: người dân thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất và các trường hợp thuê đất trả tiền định kỳ hàng năm. Những diện tích đất không thuộc hai nhóm này sẽ tiến hành định giá cụ thể. Phương án này được kỳ vọng sẽ giữ nguyên nghĩa vụ tài chính về đất đai cho người dân và doanh nghiệp, không bị tăng so với trước.

Riêng với nhóm dự án đầu tư được điều chỉnh bởi luật Đầu tư và luật Xây dựng, hệ số K sẽ được tính toán lũy tiến dựa trên hệ số sử dụng đất, cụ thể:

Đáng chú ý, dự thảo quyết định cũng quy định rõ một số trường hợp đặc thù không áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Cụ thể, việc xác định giá đất phục vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được thực hiện theo cơ chế riêng.

Tương tự, các dự án có yếu tố lấn biển; dự án đầu tư xây dựng sử dụng đất theo mô hình đa mục đích, hỗn hợp phù hợp quy hoạch; cùng các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai và Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội cũng nằm ngoài phạm vi áp dụng của hệ số K. Theo lộ trình, hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 trên địa bàn TP.HCM dự kiến sẽ được các cơ quan có thẩm quyền xem xét, thông qua và ban hành trước ngày 1/7/2026.