Thuê nhà dài hạn, tại sao không?

Tại một thành phố lớn ở Trung Quốc, Trương Nam, một bà mẹ hai con sinh sau năm 1985, sống cùng gia đình 7 người trong một căn hộ 3 phòng ngủ, 2 phòng khách đi thuê. Mặc dù cả cô và chồng đều có mức lương khá cao và sở hữu một căn hộ nhỏ ở khu vực gần trường học tốt, cô vẫn không chọn cách làm truyền thống là “vay thế chấp mua nhà lớn hơn”, thay vào đó gia đình chọn chi gần 10.000 nhân dân tệ (gần 40 triệu đồng) tiền thuê nhà mỗi tháng để có một cuộc sống thoải mái hơn.

Lý do Trương Nam không muốn mua nhà lớn hơn vì cô không muốn gánh thêm một khoản thế chấp, nhất là không muốn “trói mình” vào ngôi nhà đó.

Trong 2, 3 năm trở lại đây, Trương Nam cảm thấy thị trường nhà cho thuê ngày càng hoàn thiện và ổn định. “Trước đây, tiền thuê nhà thường tăng mỗi năm, một số chủ nhà, vì muốn bán, thậm chí còn phá hợp đồng và đuổi người thuê. Nhưng 2, 3 năm gần đây, các chủ nhà không chỉ trân trọng những người thuê ổn định, dài hạn như tôi, mà họ còn chủ động giảm tiền thuê. Xét cho cùng, hầu hết các chủ nhà đều thấy rằng chi phí cho không gian ‘trống’ sau khi mất đi một người thuê phù hợp là rất cao”, chị Trương Nam chia sẻ trên trang Shanghai Observer.

Hướng Đình, nhân viên của một công ty phát triển bất động sản nhà nước, đã bán căn hộ duy nhất của mình vào năm 2024 và sống ở nhà thuê kể từ đó. Gia đình của cô khá đông, gồm cô, chồng, con trai và ông bà ngoại từ quê ra giúp chăm cháu.

Theo chia sẻ của Hướng Đình, kể từ năm 2022, sau khi chồng cô mất việc, bản thân cô thường xuyên phải thay đổi công việc, gia đình đã quyết định bán nhà. Điều này đã giảm bớt gánh nặng thế chấp và cho phép cô có nhiều lựa chọn công việc linh hoạt hơn.

“Khi tìm việc mới, tôi không còn phải lo lắng về việc đi lại nữa. Bất cứ nơi nào tôi tìm được việc, tôi sẽ chuyển đến đó”,Hướng Đình nói.

Đây là hai trong nhiều ví dụ về sự thay đổi trong quan niệm nhà ở của người dân Trung Quốc. Thuê nhà không còn là giải pháp tạm thời cho những người trẻ có ngân sách hạn chế, mà đã trở thành lựa chọn lâu dài, hiệu quả về chi phí cho nhiều người dân.

Khoảng 80% người thuê nhà sẵn sàng thuê từ 5 năm trở lên

Số liệu mới nhất công bố trong “Sách Xanh về phát triển thị trường cho thuê nhà dài hạn tại các đô thị Trung Quốc 2026” do Tân Hoa xã và Viện Nghiên cứu Ziroom biên soạn công bố hôm 21/5 cho thấy, gần 40% người thuê nhà tuyên bố “hiện chưa có ý định mua nhà”. Khoảng 80% người thuê nhà sẵn sàng thuê từ 5 năm trở lên, trong khi 80% sẵn sàng chi trả nhiều hơn để có một “ngôi nhà tốt” dù là nhà đi thuê.

Đáng chú ý, năm 2025, tỷ lệ người thuê nhà của các công ty cho thuê nhà chuyên nghiệp từ 30 tuổi trở lên lần đầu tiên vượt 50%. Tỷ lệ người thuê nhà sống cùng người thân dạt trên 70%, cao hơn nhiều so với tỷ lệ người độc thân hoặc ở chung với đồng nghiệp và bạn bè. Điều này cho thấy, không chỉ người trẻ độc thân, mà cả những người đã lập gia đình như trường hợp của Trương Nam và Hướng Đình cũng sẵn sàng thuê nhà thay vì mua.

Theo ông Sài Cường, Ủy viên Chính hiệp toàn quốc (Mặt trận), Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định viên và Môi giới Bất động sản Trung Quốc, tỷ lệ giá thuê nhà so với giá nhà hiện nay ở khu vực đô thị nước này khá thấp. Tiền thuê nhà hàng năm thường chỉ chiếm từ 1,5%-2% giá nhà. Tiền thuê đối với hầu hết các căn nhà đều thấp hơn đáng kể so với khoản trả góp hàng tháng cho nhà ở cùng chất lượng và cùng vị trí. Đây là lợi thế về chi phí khiến nhiều cư dân Trung Quốc lựa chọn thuê nhà.

Các loại hình nhà ở cho thuê và quy định thị trường nhà thuê tại Trung Quốc

Ngoài lý do áp lực trả nợ nhà, việc Trung Quốc ngày càng đưa ra nhiều loại hình nhà thuê phù hợp và các quy định nhằm chuẩn hóa hoạt động cho thuê, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan, đặc biệt là người thuê nhà, ổn định các mối quan hệ cho thuê, đã khiến người dân yên tâm hơn khi đi thuê nhà. Giờ đây, với họ dù ở nhà thuê vẫn có thể “an cư” thậm chí “ưu cư”, tức không chỉ có một nơi để ở, mà còn sống tốt và thoải mái.

Theo “Sách Xanh về phát triển thị trường cho thuê dài hạn tại các đô thị Trung Quốc 2025”, nước này có gần 260 triệu người đi thuê nhà. Còn theo “Sách Trắng Báo cáo phát triển ngành cho thuê nhà giai đoạn 2024-2025”, năm 2024, tổng số nhà ở cho thuê tại nước này là 91 triệu căn, trong đó nhà cho thuê thuộc sở hữu tư nhân chiếm hơn 80%. Con số này trong các thống kê khác thậm chí lên tới hơn 90%. Tại 4 thành phố lớn là Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu, số người thuê nhà lên tới gần 40 triệu, chiếm gần 50% dân số.

Ngoài nhà của tư nhân, hiện Trung Quốc có 2 loại hình nhà ở xã hội cho thuê chính. Đó là nhà cho thuê công và nhà cho thuê giá rẻ.

Trong đó, nhà cho thuê công là loại nhà do nhà nước cung cấp với các hỗ trợ chính sách, dành cho các gia đình có thu nhập thấp và trung bình thấp ở thành thị gặp khó khăn về nhà ở và những gia đình cư dân mới ra thành phố. Loại nhà cho thuê công này chỉ được phép cho thuê, quyền sở hữu thuộc về nhà nước, với các điều kiện đăng ký về thu nhập bình quân đầu người hộ gia đình, tài sản và thu nhập cá nhân khá khắt khe. Các căn hộ cho thuê công thường có diện tích dưới 60 m2hoặc không quá 70 m2nếu ở các tòa nhà cao tầng.

Nhà cho thuê đảm bảo hay nhà cho thuê giá rẻ, cần đáp ứng các yêu cầu của nhà nước, tỉnh và thành phố về tiêu chuẩn xây dựng và mức giá cho thuê, hướng đến đối tượng là cư dân đô thị mới, thanh niên và các nhóm khác gặp khó khăn trong việc mua nhà. Tại một số địa phương, sau 5 năm thuê nhà, người thuê có thể mua lại và tiền thuê nhà trong 5 năm đó có thể được dùng để bù trừ một phần giá mua nhà. Các điều kiện đăng ký loại nhà này dễ dàng hơn. Cá nhân có thể tự đăng ký hoặc thông qua chủ sử dụng lao động. Nhà cho thuê giá rẻ thường không quá 70 m2, với tối đa 20% số căn hộ không quá 90 m2.

Đáng chú ý, với các căn hộ do tư nhân cho thuê, từ 15/9/2025, một văn bản mang tên “Điều lệ cho thuê nhà ở” đã chính thức có hiệu lực ở Trung Quốc. Đây là quy định hành chính đầu tiên của nước này nêu rõ việc người thuê và người mua nhà có quyền bình đẳng trong việc hưởng các dịch vụ công cộng, như các quyền cơ bản về giáo dục cho trẻ, chăm sóc y tế và đăng ký hộ khẩu. Đây là những điều hết sức quan trọng ở Trung Quốc, quyết định việc người dân có sẵn sàng thuê nhà lâu dài hay không.

Ngoài ra, văn bản này cũng quy định rõ quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê, điều kiện và chất lượng nhà cho thuê, các vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê nhà và tiền đặt cọc, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người thuê nhà, ngăn chặn các hành vi gây khó khăn, trục lợi của chủ nhà. Chẳng hạn chủ nhà phải cho người thuê một khoảng thời gian hợp lý để trả lại nhà thuê, không được sử dụng bạo lực, đe dọa hoặc các phương thức bất hợp pháp khác để buộc người thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà hoặc trả lại nhà thuê, hay chủ nhà không được phép khấu trừ tiền đặt cọc mà không có lý do chính đáng...

Theo các chuyên gia Trung Quốc, chính việc ban hành quy định trên, nhất là việc đẩy nhanh thực hiện chính sách “người thuê và người mua bình quyền” trong việc hưởng các dịch vụ công, đã khiến nhiều cư dân ở nước này coi việc thuê nhà như một lựa chọn nhà ở lâu dài, thay vì phải lo trả một khoản tiền vay mua nhà lớn hơn nhiều hàng tháng, mà theo cách gọi của người Trung Quốc là “phòng nô”, tức nô lệ trả nợ cho chính ngôi nhà mà mình đang ở.

Định hướng phát triển nhà ở của Trung Quốc

Thị trường nhà ở của Trung Quốc đã trải qua nhiều điều chỉnh mạnh mẽ trong những năm qua. Kể từ sau năm 1998, nước này chính thức xóa bỏ chính sách phân phối nhà ở, mà chuyển sangkhuyến khích người dân sở hữu bất động sản, ưu tiên mua hơn là thuê.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2015, Hội nghị Công tác Kinh tế Trung ương của nước này đã lần đầu tiên đề cập đến sự phát triển của thị trường cho thuê nhà ở và nhấn mạnh việc “thuê mua kết hợp” cần được coi là hướng đi chính trong cải cách chế độ nhà ở của Trung Quốc.

Tại Hội nghị Trung ương 3 khóa XX của Đảng Cộng sản Trung Quốc hồi tháng 7/2024, việc “đẩy nhanh thiết lập chế độ nhà thuê mua kết hợp và xây dựng mô hình phát triển bất động sản mới. Tăng cường xây dựng và cung cấp nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở cơ bản của người lao động hưởng lương” tiếp tục được nhắc đến khi đề cập đến hướng phát triển và cải cách bất động sản ở nước này.

Để có được một “mô hình bất động sản mới”, từ năm 2021, Trung Quốc đã quyết tâm chấn chỉnh thị trường địa ốc, khiến giá nhà giảm mạnh. Khi việc vay tiền mua nhà trở thành quyết định đầy rủi ro, tâm lý xã hội nói chung, đặc biệt là thế hệ trẻ Trung Quốc đã có những thay đổi lớn. Không còn giống cha mẹ mình từng coi mua nhà là ưu tiên số một, nhiều người trẻ bắt đầu nhìn bất động sản với ánh mắt dè dặt hơn.

Một bộ phận người trẻ Trung Quốc đã dần coi việc thuê nhà lâu dài không còn là thất bại hay thiếu ổn định, cũng như “an cư” không nhất thiết phải sở hữu nhà. Sự thay đổi trong nhận thức và quan niệm sống này đang thúc đẩy thị trường bất động sản Trung Quốc chuyển đổi theo hướng lành mạnh hơn, ngày càng trở về đúng với giá trị thực, tức “nhà là để ở không phải để đầu cơ”, đồng thời khiến người dân Trung Quốc đặc biệt là giới trẻ có thể linh hoạt “lựa chọn lối sống và nơi sống”, thay vì buộc mình vào các khoản vay chồng chất và còng lưng trả nợ.

Qua những số liệu đưa ra trong “Sách Xanh về phát triển của thị trường cho thuê nhà dài hạn ở các đô thị Trung Quốc 2026”, các cơ quan nghiên cứu nước này cho rằng, con số gần 40% người thuê nhà “không có ý định mua nhà” không phải là sự thụt lùi trong tiêu dùng, mà là sự nâng cấp về tư duy. Ngày càng nhiều người dân nước này hướng sự lựa chọn sang “thuê một căn nhà tốt và sống ở một thành phố tốt”, thay vì nhất định phải sở hữu cho được một ngôi nhà.

Đốivới những gia đình trung niên như Trương Nam và Hướng Đình, quan niệm “sở hữu” nhà ở đang suy yếu, trong khi yếu tố “nơi ở” được chú trọng hơn. Khi việc thuê nhà có thể mang lại cảm giác an toàn và chắc chắn tương đương với việc sở hữu nhà, thì việc sở hữu bất động sản không còn là yếu tố để đánh giá sự thành công hay thất bại, mà quan trọng hơn là “chất lượng cuộc sống”.