Giá đất phải đúng hơn, không phải cao hơn

Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 xác lập cách tiếp cận quan trọng: Đất đai phải được quản trị như một nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển; đồng thời phải được quản lý chặt chẽ, công khai, minh bạch, chống thất thoát và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân. Vì thế, chuyên gia Kinh tế PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng: "Lần sửa Luật Đất đai này cần tránh tư duy vướng đâu sửa đó. Điều cần sửa sâu hơn là cách Nhà nước định giá, phân bổ, thu hồi, điều tiết giá trị tăng thêm từ đất và kiểm soát quyền lực trong quản lý đất đai".

Theo PGS.TS Ngô Trí Long, giá đất là một trong những vấn đề khó nhất bởi liên quan trực tiếp đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, chi phí đầu tư, giá nhà ở và nguồn thu ngân sách. Nếu giá đất do Nhà nước xác định quá thấp so với giá trị thực, Nhà nước có thể thất thu, chênh lệch địa tô bị phân bổ không hợp lý và dễ phát sinh xin - cho. Nhưng nếu giá đất bị đẩy lên quá cao, chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng, giá bất động sản tăng và cuối cùng người dân phải gánh chịu. Vấn đề vì thế không phải làm cho giá đất “cao hơn”, mà là làm cho giá đất “đúng hơn”.

Giá đất phải phản ánh tương đối sát giao dịch thực, khả năng sinh lợi, vị trí, hạ tầng và mục đích sử dụng đất. Nhưng “sát thị trường” không đồng nghĩa với chạy theo giá rao bán. Giá rao có thể chứa kỳ vọng, đầu cơ, thậm chí bị đẩy lên bởi tâm lý đám đông. Nếu lấy những mức giá này làm căn cứ máy móc, Nhà nước có thể vô tình hợp thức hóa giá đầu cơ thành nghĩa vụ tài chính.

Cùng với đó phải xử lý địa tô chênh lệch. Khi Nhà nước đầu tư hạ tầng hoặc thay đổi quy hoạch làm giá trị đất tăng mạnh, phần giá trị tăng thêm đó không thể hoàn toàn thuộc về người đang nắm giữ đất. Nếu ngân sách bỏ tiền đầu tư nhưng phần lớn giá trị tăng thêm lại bị tư nhân hóa, Nhà nước vừa chịu chi phí vừa mất nguồn lực để tái đầu tư.

“Giá đất không cần cao bằng mọi giá, điều cần thiết là giá phải đúng, minh bạch và ngăn được thất thoát địa tô. Muốn làm được điều đó phải có dữ liệu giao dịch đáng tin cậy, hạn chế tình trạng kê khai hai giá, chuẩn hóa phương pháp định giá và quy định rõ trách nhiệm giải trình của cơ quan, tổ chức tham gia xác định giá đất",PGS.TS Ngô Trí Long nhấn mạnh.

Thu hồi đất phải hướng tới tái thiết cuộc sống

PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng: "Vấn đề nhạy cảm nhất vẫn là thu hồi đất, bồi thường và tái định cư. Với người dân, đất không chỉ là tài sản mà còn có thể là nơi ở, sinh kế và tài sản tích lũy qua nhiều thế hệ. Vì vậy, nếu chính sách chỉ trả lời câu hỏi bồi thường bao nhiêumà không trả lời được cuộc sống sau thu hồi đất ra sao, rất khó tạo đồng thuận bền vững. Định hướng chuyển từ tư duy bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi cần được thể chế hóa rõ hơn. Tái định cư không thể chỉ là bố trí một căn nhà hay một lô đất. Khu tái định cư phải có hạ tầng thiết yếu và điều kiện sống phù hợp. Với người bị thu hồi đất sản xuất, còn phải tính tới chuyển đổi nghề nghiệp, việc làm và khả năng tạo thu nhập lâu dài".

Theo PGS.TS Ngô Trí Long, một vấn đề khác cần quy định chặt là trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận được với phần lớn người sử dụng đất nhưng còn một tỷ lệ nhỏ chưa đồng thuận. Nếu không có cơ chế xử lý, một vài thửa đất có thể làm đình trệ cả dự án. Nhưng nếu mở rộng quá mức quyền thu hồi của Nhà nước cho các dự án thương mại, quyền lực công có nguy cơ trở thành công cụ hỗ trợ thương lượng cho khu vực tư nhân. Luật phải xác định rõ loại dự án nào được áp dụng, tỷ lệ đồng thuận là bao nhiêu, cách xác định giá đối với phần đất còn lại và cơ chế khiếu nại, giám sát thế nào.

“Quyền lực công không thể được sử dụng chỉ để giải quyết khó khăn thương lượng của một dự án thương mại",PGS.TS Ngô Trí Long nêu quan điểm.

Cùng với đó, ranh giới giữa đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, giao đất không qua đấu giá và trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận phải được quy định thật rõ. Doanh nghiệp cần nhất không phải là đất rẻ bằng mọi giá, mà là khả năng dự đoán được luật chơi. Ranh giới pháp lý càng rõ thì không gian cho xin - cho càng hẹp. Đây cũng là điều kiện để hình thành một môi trường tiếp cận đất đai bình đẳng hơn giữa các doanh nghiệp, giảm chi phí không chính thức và nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực.

Phân quyền càng mạnh, kiểm soát càng phải rõ

Chuyên gia cho rằng, cải cách quản lý đất đai phải đi cùng phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho địa phương. Không thể để một hồ sơ phải đi qua quá nhiều tầng nấc, kéo dài thời gian và làm tăng chi phí. Nhưng đất đai là lĩnh vực đặc biệt. Một quyết định thay đổi quy hoạch, mục đích sử dụng, giá đất hay giao một khu đất có thể làm dịch chuyển giá trị kinh tế rất lớn. Vì vậy, phân cấp không thể đồng nghĩa với giảm kiểm soát.

"Nếu giao thêm quyền cho địa phương nhưng dữ liệu, giám sát và trách nhiệm giải trình không theo kịp, chúng ta có thể giảm được thủ tục nhưng lại làm tăng rủi ro lợi ích nhóm và thất thoát nguồn lực. Mỗi quyết định liên quan đến quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích, giá đất và nghĩa vụ tài chính phải từng bước được số hóa, kết nối và để lại dấu vết kiểm tra. Chuyển đổi số đất đai vì thế không chỉ là số hóa giấy chứng nhận hay đưa thủ tục lên mạng. Quan trọng hơn là số hóa quá trình thực thi quyền lực. Khi dữ liệu được liên thông, cơ quan thanh tra, kiểm toán có thể phát hiện bất thường sớm hơn; doanh nghiệp giảm chi phí pháp lý; người dân có thêm công cụ bảo vệ quyền lợi. Phân quyền càng mạnh thì dữ liệu càng phải minh bạch và trách nhiệm giải trình càng phải rõ. Đây là cách kiểm soát phù hợp hơn với yêu cầu quản trị hiện đại: không phải việc gì địa phương cũng xin Trung ương, mà quyền quyết định được trao rõ hơn trong khuôn khổ tiêu chí, dữ liệu và cơ chế truy xuất trách nhiệm rõ ràng",PGS.TS Ngô Trí Long cho biết.

PGS.TS Ngô Trí Long đánh giá, lần sửa Luật Đất đai lần nàyphải nhìn các vấn đề trong một chỉnh thể. Giá đất gắn với bồi thường và nghĩa vụ tài chính. Thu hồi đất gắn với quyền lợi người dân và tiến độ dự án. Quy hoạch tạo ra địa tô chênh lệch. Phân cấp lại gắn trực tiếp với kiểm soát quyền lực. Nếu chỉ sửa từng mắt xích, luật rất dễ rơi vào vòng lặp: sửa để gỡ vướng hôm nay nhưng lại tạo vướng mắc mới ngày mai.

"Đích đến cần hướng tới là một thể chế trong đó Nhà nước quản lý được, thị trường vận hành được, doanh nghiệp tiếp cận đất bình đẳng và người dân được bảo vệ quyền lợi chính đáng. Bởi vậy, thước đo thành công của sửa Luật Đất đai không phải là sửa được bao nhiêu điều khoản hay cắt được bao nhiêu thủ tục. Thước đo cuối cùng phải là đất đai có được sử dụng hiệu quả hơn; giá trị tạo ra có được phân bổ công bằng hơn; quyền của người dân có được bảo vệ tốt hơn; và khoảng trống cho xin - cho, đầu cơ, thất thoát, lợi ích nhóm có thực sự bị thu hẹp hay không. Nếu trả lời được những câu hỏi đó, sửa Luật Đất đai mới thực sự là sửa cách quản trị một nguồn lực chiến lược của quốc gia, chứ không chỉ là sửa luật để xử lý những vướng mắc trước mắt",PGS.TS Ngô Trí Long nhấn mạnh thêm.