Mô hình “sở hữu kỳ nghỉ” và vỏ bọc hợp pháp

Trong bối cảnh nhiều người liên tục nhận các cuộc gọi chào mời “trúng voucher nghỉ dưỡng miễn phí”, tham dự hội thảo tại khách sạn sang trọng rồi ký các hợp đồng “sở hữu kỳ nghỉ”, cơ quan chức năng đã phát hiện một đường dây có dấu hiệu lừa đảo quy mô lớn với 187 bị can, thiệt hại hơn 181 tỷ đồng. Vụ việc không chỉ đặt ra vấn đề về thủ đoạn thao túng tâm lý mà còn làm lộ rõ những khoảng trống pháp lý trong quản lý loại hình timeshare tại Việt Nam.

Theo thông tin từ cơ quan điều tra, các đối tượng đã tổ chức hàng loạt hội thảo bán sản phẩm “sở hữu kỳ nghỉ”, đánh vào tâm lý thích du lịch, nghỉ dưỡng của người cao tuổi, người có tích lũy tài chính nhưng thiếu thông tin pháp lý. Sau các buổi thuyết trình kéo dài, khách hàng bị thúc ép ký hợp đồng ngay tại chỗ, kèm theo các lời hứa về lợi ích dài hạn hoặc khả năng chuyển nhượng sinh lời.

Đáng chú ý, mô hình này được triển khai dưới nhiều lớp pháp nhân với 23 doanh nghiệp liên quan, khiến việc truy vết dòng tiền và xác định trách nhiệm pháp lý trở nên phức tạp. Theo thông tin từ Công an TP Hà Nội, cơ quan điều tra đã khởi tố 187 bị can trong vụ án, với tổng thiệt hại được xác định lên tới hơn 181 tỷ đồng.

Theo phân tích của luật sư Đinh Nhật Quang, Luật sư Công ty Luật Leadco, mô hình “sở hữu kỳ nghỉ” (timeshare) không phải là hiện tượng mới. Đây là hình thức nhiều người cùng chia sẻ quyền sử dụng một bất động sản nghỉ dưỡng theo tuần hoặc theo điểm, thay vì sở hữu toàn bộ tài sản. Ông cho biết, timeshare đã tồn tại hơn 60 năm trên thế giới, bắt nguồn từ châu Âu vào thập niên 1960 với ý tưởng “mua kỳ nghỉ rẻ hơn thuê phòng”.

Mô hình này phát triển mạnh tại Mỹ từ thập niên 1970, đặc biệt khi các chủ đầu tư bất động sản tìm cách tiêu thụ các sản phẩm nghỉ dưỡng thông qua hình thức chia nhỏ quyền sử dụng. Đến năm 1974, sự ra đời của hệ thống trao đổi kỳ nghỉ toàn cầu đã giúp người mua có thể đổi tuần nghỉ tại nhiều quốc gia.

Về bản chất pháp lý, timeshare có hai dạng chính gồm sở hữu có giấy tờ (deeded timeshare): có quyền sở hữu một phần tài sản và quyền sử dụng có thời hạn (right-to-use): chỉ có quyền dùng trong thời gian nhất định.

Ngoài ra, còn ba mô hình vận hành phổ biến: Tuần cố định; Tuần linh hoạt hay Hệ thống điểm (points-based)

Ông Quang cho biết, về mặt lý thuyết, "timeshare" có thể mang lại một số lợi ích như chi phí nghỉ dưỡng ổn định, chất lượng lưu trú cao hơn so với khách sạn thông thường, và khả năng trải nghiệm nhiều điểm đến trong cùng hệ thống.Tuy nhiên, theo phân tích của giới luật sư, vấn đề nằm ở cách bán hàng và thiết kế hợp đồng hơn là bản thân mô hình.

“Nhiều rủi ro phát sinh từ các yếu tố: Phí duy trì bắt buộc và tăng theo thời gian; Khó hoặc không thể bán lại tài sản; Áp lực bán hàng tại hội thảo kéo dài nhiều giờ; Thông tin không được thể hiện đầy đủ trong hợp đồng”, Luật sư Đinh Nhật Quang nhấn mạnh. Theo Hiệp hội Phát triển Khu nghỉ dưỡng Mỹ (ARDA), phí duy trì trung bình có thể lên tới hơn 1.000 USD/năm, chưa bao gồm phí phát sinh khác, ông giải thích thêm.

Tại Việt Nam, timeshare chưa có hành lang pháp lý chuyên biệt. Điều này khiến việc xác định bản chất tranh chấp gặp nhiều khó khăn: là quan hệ dân sự hợp đồng hay hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Theo phân tích từ Công ty Luật Leadco, nhiều hợp đồng timeshare được soạn theo hướng bất lợi cho người mua: Điều khoản miễn trừ trách nhiệm cho doanh nghiệp; Hạn chế quyền khởi kiện; Thông tin quảng cáo không được ghi trong hợp đồng; Phiếu thu và chứng từ được thiết kế nhằm “hợp pháp hóa” giao dịch; Đáng chú ý, các lời hứa về lợi nhuận hoặc khả năng bán lại thường chỉ tồn tại bằng lời nói, không được ghi nhận trong văn bản pháp lý.

Ranh giới giữa tranh chấp dân sự và lừa đảo hình sự

Một trong những vấn đề cốt lõi của vụ án là xác định yếu tố cấu thành tội phạm theo Điều 174 Bộ luật Hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Theo luật sư Đinh Nhật Quang, để cấu thành tội danh này cần chứng minh ba yếu tố: Có thủ đoạn gian dối; Có ý định chiếm đoạt từ trước khi giao dịch và nạn nhân bị lừa và tự nguyện chuyển tài sản.

Theo phân tích của luật sư, khó khăn lớn nhất nằm ở việc chứng minh “ý định chiếm đoạt ngay từ đầu”, bởi doanh nghiệp thường lập luận rằng có dự án thật, dịch vụ thật, hợp đồng được ký tự nguyện và không có điều khoản hứa lợi nhuận trên giấy. Do đó, nhiều vụ việc bị đẩy về ranh giới tranh chấp dân sự.

Luật sư cho biết, một số vụ việc ghi nhận mô hình lừa đảo nhiều tầng gồm giai đoạn 1: bán sản phẩm timeshare và cam kết hỗ trợ bán lại; Giai đoạn 2: khi không bán được, xuất hiện “đơn vị hỗ trợ pháp lý” yêu cầu nộp thêm phí để xử lý hồ sơ. Cơ chế này khiến nạn nhân tiếp tục chuyển tiền nhiều lần, làm tăng thiệt hại.

Ngoài ra, phiếu thu và chứng từ thường được thiết kế theo hướng “mua dịch vụ hội viên”, tạo khoảng cách pháp lý với cam kết ban đầu.

Thực tế cho thấy, một số doanh nghiệp từng bị xử phạt hành chính do vi phạm quy định về quảng cáo và hợp đồng. Tuy nhiên, mức xử phạt được đánh giá là chưa tương xứng với thiệt hại thực tế của người tiêu dùng, dẫn đến hiệu quả răn đe thấp. Theo giới luật sư, đây là một trong những nguyên nhân khiến mô hình có nguy cơ tái diễn dưới các hình thức biến tướng.

Nhấn mạnh, ngay cả khi vụ án được khởi tố, việc thu hồi tài sản cũng gặp nhiều khó khăn do dòng tiền đi qua nhiều pháp nhân; Tài sản đã được chuyển hóa thành bất động sản hoặc tài sản khác hoặc nhiều giao dịch được thực hiện qua hệ thống trung gian.

“Điều này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan điều tra, tòa án và hệ thống ngân hàng”, ông Quang phân tích.

Một đặc điểm đáng chú ý là phần lớn nạn nhân là người cao tuổi hoặc sống cô đơn – nhóm dễ bị tác động tâm lý trong các buổi bán hàng. Theo phân tích của luật sư Đinh Nhật Quang, pháp luật hiện hành đã có một số bước tiến trong Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023, nhưng vẫn thiếu cơ chế mạnh để ngăn chặn từ gốc hành vi thao túng bán hàng.

Luật sư kiến nghị một số đề xuất chính sách được đưa ra gồm: Quy định thời gian hủy hợp đồng vô điều kiện; Cấm thu tiền trong thời gian cân nhắc; Cấm quảng cáo timeshare như một kênh đầu tư sinh lời ăng kiểm soát giao dịch giá trị lớn của người cao tuổi.

Vụ án liên quan đến mô hình “sở hữu kỳ nghỉ” cho thấy sự giao thoa phức tạp giữa hợp đồng dân sự và hành vi có dấu hiệu hình sự. Trong khi mô hình “timeshare” không phải bản chất là lừa đảo, việc thiếu khung pháp lý chuyên biệt đã tạo điều kiện để các “bẫy hợp đồng” phát triển tinh vi.

Theo các chuyên gia pháp lý, giải pháp lâu dài không chỉ nằm ở xử lý hình sự từng vụ việc, mà còn ở việc hoàn thiện hành lang pháp lý, tăng minh bạch hợp đồng và nâng cao năng lực cảnh báo người tiêu dùng. Chỉ khi đó, những “kỳ nghỉ trong mơ” mới không trở thành những hợp đồng rủi ro kéo dài nhiều năm đối với người dân.