Từ “phá rào” thể chế đến hình thành thị trường đất đai

Ngay từ giai đoạn đầu cải cách, Thâm Quyến đã tiên phong thử nghiệm nhiều cơ chế chưa từng có tiền lệ. Một trong những dấu mốc quan trọng là việc đấu giá quyền sử dụng đất vào cuối những năm 1980 – thời điểm mà Trung Quốc chưa có cơ sở pháp lý cho hoạt động này.

Việc “phá rào” này không chỉ góp phần hình thành thị trường bất động sản tại Thâm Quyến, mà còn thúc đẩy cải cách thể chế ở cấp quốc gia. Sau đó, hệ thống tài chính đất đai tại Trung Quốc đã được thiết lập, cho phép chính quyền địa phương tạo nguồn thu từ đất và tái đầu tư vào hạ tầng, dịch vụ công và phát triển đô thị.

Cơ chế này trở thành nền tảng quan trọng giúp Thâm Quyến duy trì tốc độ đô thị hóa nhanh, đồng thời nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Chuyển từ phát triển mở rộng sang phát triển chiều sâu

Bước sang giai đoạn phát triển mới, Thâm Quyến đã chuyển mạnh từ mô hình tăng trưởng dựa vào mở rộng không gian sang mô hình phát triển chất lượng cao. Quy hoạch của đô thị này không còn tập trung vào “mở rộng” mà chuyển sang “hiệu quả sử dụng”, với trọng tâm là nâng cao chất lượng không gian hiện hữu, tối ưu cấu trúc và nâng cấp chức năng đô thị.

Thành phố này đẩy mạnh các giải pháp như cải tạo đô thị, tái phát triển quỹ đất kém hiệu quả, phát triển “công nghiệp lên cao tầng” và tổ chức lại không gian đô thị theo hướng tích hợp đa chức năng. Đây được xem là quá trình chuyển đổi từ “phát triển quy mô” sang “vận hành đô thị”.

Cùng với đó, cấu trúc không gian công nghiệp cũng được tái định hình. Từ mô hình khu công nghiệp truyền thống, Thâm Quyến xây dựng hệ sinh thái đổi mới với cấu trúc “1+7+N”, thúc đẩy liên kết giữa nghiên cứu, sản xuất, tài chính và nhân lực, tạo nền tảng cho phát triển các ngành công nghệ cao và kinh tế tri thức.

Đặt sinh thái làm nền tảng phát triển

Một đặc điểm nổi bật trong quy hoạch của Thâm Quyến là việc coi bảo vệ môi trường là “lằn ranh đỏ” không thể vượt qua. Ngay từ năm 2005, thành phố này đã thiết lập ranh giới kiểm soát sinh thái, bảo vệ gần 50% diện tích đất.

Trong thực tế, nhiều dự án hạ tầng đã phải điều chỉnh để tránh tác động đến môi trường. Việc thay đổi hướng tuyến đường ven biển để bảo tồn rừng ngập mặn là một ví dụ điển hình, cho thấy ưu tiên rõ ràng dành cho phát triển bền vững.

Song song với đó, Thâm Quyến triển khai các sáng kiến như “thành phố bọt biển”, hành lang sinh thái và kế hoạch “liên kết núi – biển”, hình thành cấu trúc không gian kết nối giữa núi, biển và đô thị, góp phần nâng cao khả năng chống chịu và thích ứng với biến đổi khí hậu.

Lấy con người làm trung tâm, nâng cao chất lượng sống

Nếu trong giai đoạn đầu, thách thức lớn nhất của Thâm Quyến là đáp ứng tốc độ gia tăng dân số, thì hiện nay, trọng tâm đã chuyển sang nâng cao chất lượng sống và trải nghiệm đô thị.

Thành phố chú trọng cân bằng giữa nơi ở – việc làm, nâng cao khả năng tiếp cận dịch vụ công, cải thiện không gian công cộng và thúc đẩy hòa nhập xã hội. Các chương trình cải tạo làng đô thị, phát triển nhà ở giá phải chăng và nâng cấp hạ tầng dân sinh đã góp phần tạo ra môi trường sống bao trùm hơn.

Đáng chú ý, hệ thống chỉ số đô thị UIS được xây dựng với 6 trụ cột gồm: Đổi mới, đáng sống, đẹp, chống chịu, văn minh và thông minh. Hệ thống này cho phép đánh giá hiệu quả phát triển đô thị dựa trên các yếu tố như môi trường, dịch vụ công, chất lượng sống và năng lực quản trị, thay vì chỉ dựa vào tăng trưởng kinh tế.

Quy hoạch linh hoạt, thích ứng và có khả năng “tự tiến hóa”

Thâm Quyến duy trì tính ổn định của quy hoạch tổng thể, đồng thời cho phép điều chỉnh linh hoạt theo từng giai đoạn phát triển. Thành phố đã trải qua nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, nhưng vẫn giữ vững cấu trúc không gian cốt lõi, tránh tình trạng phát triển manh mún.

Các công cụ công nghệ hiện đại cũng được ứng dụng mạnh mẽ trong quy hoạch của thành phố này. Nổi bật là mô hình mô phỏng đô thị cho phép thử nghiệm nhiều kịch bản khác nhau, đánh giá tác động của từng phương án theo thời gian thực, từ đó nâng cao chất lượng ra quyết định.

Bên cạnh đó, quy hoạch đô thị được triển khai theo hướng mở, với sự tham gia của nhiều bên, từ cơ quan quản lý, chuyên gia đến cộng đồng, giúp tăng tính minh bạch và khả năng thực thi.

Định hướng phát triển dài hạn và tầm nhìn toàn cầu

Thâm Quyến đặt mục tiêu đến năm 2035 trở thành đô thị đổi mới toàn cầu và đến năm 2050 trở thành thành phố chuẩn mực thế giới. Trong chiến lược này, thành phố đóng vai trò là động lực của Khu vực Vịnh lớn Quảng Đông – Hong Kong – Macau, đồng thời tăng cường kết nối quốc tế.

Các khu vực mới như Tiền Hải được định hướng phát triển thành trung tâm dịch vụ cao cấp gắn với hợp tác quốc tế, trong khi các khu vực ngoại vi được quy hoạch để giãn dân và cân bằng phát triển không gian.

Song song với đó, Thâm Quyến đẩy mạnh phát triển đô thị thông minh, ứng dụng trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn và Internet vạn vật trong quản trị đô thị, hướng tới mô hình quản lý hiện đại, hiệu quả và minh bạch.

Hàm ý chính sách cho Việt Nam

Câu chuyện phát triển của Thâm Quyến đặt ra nhiều gợi ý cho Việt Nam, nhất là với Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các đô thị lớn đang chịu áp lực mạnh về dân số, hạ tầng và môi trường.

Trước hết, cần duy trì tầm nhìn dài hạn và tính ổn định của quy hoạch, tránh điều chỉnh tùy tiện theo nhu cầu ngắn hạn. Một bản quy hoạch tốt phải đủ ổn định để dẫn dắt phát triển trong nhiều năm, đồng thời đủ linh hoạt để thích ứng với biến động thực tế.

Thứ hai, Việt Nam cần coi sinh thái là nền tảng của quy hoạch, nhất là ở những đô thị ven sông, ven biển và vùng trũng thấp. Không gian mặt nước, hành lang thoát lũ, vùng đệm xanh và khu vực tự nhiên cần được bảo vệ như một phần của hạ tầng đô thị, chứ không chỉ là quỹ đất dự trữ cho xây dựng. Đây là bài học rất quan trọng trong bối cảnh biến đổi khí hậu, ngập úng và áp lực môi trường ngày càng lớn.

Thứ ba, cần từng bước xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá chất lượng đô thị. Một đô thị hiện đại không thể chỉ được đo bằng tốc độ tăng trưởng hay diện tích mở rộng, mà còn phải được nhìn nhận qua chất lượng không khí, khả năng tiếp cận dịch vụ công, tỷ lệ không gian xanh, mức độ an toàn và sự hài lòng của người dân. Khi có bộ chỉ số phù hợp, việc quản trị quy hoạch sẽ minh bạch hơn, khoa học hơn và sát thực tế hơn.

Cuối cùng, việc ứng dụng công nghệ và thúc đẩy quản trị đô thị hiện đại sẽ là yếu tố then chốt để nâng cao chất lượng phát triển. Một đô thị chỉ thực sự có sức sống khi có không gian cho nghiên cứu, khởi nghiệp, công nghệ, giáo dục và các dịch vụ chất lượng cao. Đây là yếu tố quyết định để thu hút nhân tài, doanh nghiệp và dòng vốn đầu tư mới, đồng thời tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững trong dài hạn.

Có thể nói, cách thức quy hoạch đô thị lấy con người làm trung tâm, coi sinh thái là giới hạn phát triển, dùng dữ liệu để quản trị và đặt đổi mới sáng tạo vào vai trò động lực tăng trưởng dài hạn… của Thâm Quyến là những kinh nghiệm có giá trị tham khảo trong quá trình đô thị hóa nhanh chóng tại Việt Nam hiện nay. Nếu làm được như vậy, các đô thị Việt Nam sẽ không chỉ phát triển nhanh hơn, mà còn có cơ hội phát triển bền vững hơn, đáng sống hơn và có sức cạnh tranh cao hơn trong tương lai.