Nhà ở xã hội chưa đúng “điểm rơi”

Những năm gần đây, Chính phủ cùng nhiều bộ, ngành liên tục thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội nhằm cân bằng lại cơ cấu thị trường. Bộ Xây dựng thường xuyên làm việc với các địa phương tháo gỡ khó khăn, triển khai Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Theo Bộ Xây dựng, đến hết quý 1, cả nước có khoảng 700.000 căn nhà ở xã hội được triển khai. Năm 2026, Chính phủ đặt mục tiêu phát triển khoảng 158.723 căn. Tuy nhiên, đến hết quý 1, các địa phương mới hoàn thành và khởi công khoảng 36.300 căn, tương ứng gần 1% chỉ tiêu.

Anh Nguyễn Văn Hải, nhân viên văn phòng tại Hà Nội cho biết, vợ chồng anh có tổng thu nhập khoảng 35 triệu đồng/tháng. Sau nhiều năm thuê nhà và tiết kiệm, khoản tích lũy vẫn quá nhỏ nhưng vẫn không đủ để mua nhà ở bình dân. Vợ chồng anh đã phải xếp hàng "thâu đêm suốt sáng" để nộp hồ sơ nhà ở xã hội với hy vọng sở hữu 1 căn nhà "vừa túi tiền".

“Nếu vay ngân hàng để mua nhà thì áp lực trả nợ gần như kéo dài cả đời. Chúng tôi từng tính mua một căn hộ khoảng 4 - 5 tỷ đồng nhưng số tiền phải trả mỗi tháng quá lớn. Gần như làm chỉ để trả nợ lãi”, anh Hải chia sẻ.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, nhu cầu lớn nhất của thị trường nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhưng 3 năm qua nguồn cung phần lớn là bất động sản cao cấp, phục vụ nhu cầu đầu tư và đầu cơ. Ngay cả các khu vực vùng ven vốn được kỳ vọng cung cấp nhà giá hợp lý, thực tế cũng ngày càng đắt đỏ và chỉ thấp hơn một chút so với khu vực trung tâm.

Dù nhu cầu rất lớn, TS. Nguyễn Văn Đính thẳng thắn nhìn nhận nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay vẫn còn hạn chế và chưa đáp ứng được kỳ vọng. Nhiều địa phương vẫn chưa hoàn thành các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội do vướng mắc về quỹ đất, thủ tục pháp lý kéo dài và khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn ưu đãi. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng gia tăng cũng làm giảm sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Nhà ở cho thuê vẫn là “mảnh ghép thiếu”

Theo các chuyên gia, giá bất động liên tục lập đỉnh mới, vượt xa thu nhập người dân. Thị trường địa ốc vẫn duy trì trạng thái thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân. Trong khi đó, nhà ở xã hội còn khan hiếm khiến giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với. Giữa bối cảnh này, nhà ở xã hội cho thuê đang dần trở thành kỳ vọng của không ít người dân.

Câu chuyện của vợ chồng anh Hải không phải cá biệt. Tại nhiều đô thị lớn, ngày càng có nhiều người trẻ, lao động văn phòng và công nhân lựa chọn thuê nhà lâu dài thay vì cố gắng sở hữu bằng mọi giá. Chị Nguyễn Thị Mai, công nhân tại một khu công nghiệp ở Gia Lâm cho biết, việc phải chuyển trọ nhiều lần khiến cuộc sống thiếu ổn định. “Nếu có khu nhà ở xã hội cho thuê giá hợp lý, ổn định lâu dài thì tôi sẵn sàng thuê”, chị Mai bày tỏ.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, vấn đề lớn nhất nằm ở chỗ nhà ở xã hội cho thuê chưa được nhìn nhận như một sản phẩm đầu tư dài hạn.

“Doanh nghiệp phải bỏ vốn lớn nhưng thu hồi theo dòng tiền rất chậm. Nếu không có cơ chế hỗ trợ đủ mạnh về đất đai, tín dụng và thuế thì rất khó thu hút đầu tư vào phân khúc này”, ông Đính phân tích.

Hiện mô hình cho thuê bị đánh giá kém hấp dẫn hơn so với bán căn hộ, do thời gian hoàn vốn kéo dài và hiệu quả tài chính thấp hơn trong ngắn hạn. Trong khi đó, thị trường lại thiếu các quỹ đầu tư chuyên biệt cho nhà ở cho thuê, cũng như nguồn vốn dài hạn với lãi suất ổn định.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một giai đoạn chuyển đổi rất lớn. Trong nhiều năm qua, thị trường phát triển mạnh dựa trên mô hình: Tăng giá đất, đầu cơ tài sản, tích bất động sản, sử dụng đòn bẩy tài chính tín dụng và kỳ vọng quy hoạch, hạ tầng rồi tăng giá.

Tuy nhiên mô hình này cũng tạo ra nhiều hệ lụy như giá nhà tăng quá nhanh, người trẻ khó tiếp cận nhà ở, đất đai bị bỏ hoang, dòng tiền chảy mạnh vào đầu cơ thay vì sản xuất và bất động sản dần trở thành công cụ tích sản hơn là phục vụ nhu cầu ở thực.

Nếu trong giai đoạn tới Chính phủ chuyển hướng mạnh sang quan điểm “Nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ tích sản” và lấy “phát triển nhà cho thuê làm trụ cột” thì đây sẽ là một cuộc tái cấu trúc rất lớn của thị trường bất động sản Việt Nam trong 10–20 năm tới.

"Nếu Nhà nước ưu tiên nhà ở cho thuê, phát triển quỹ đất nhà ở xã hội, hạn chế tín dụng đầu cơ thì dòng tiền đầu tư sẽ dịch chuyển mạnh từ mô hình cũ “mua đất – chờ tăng giá – bán chênh lệch” sang mô hình mới “đầu tư khai thác dòng tiền – cho thuê – vận hành dài hạn. Đây là mô hình mà Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đức hay Trung Quốc đã áp dụng trong nhiều giai đoạn phát triển đô thị", ông Khánh nhận định.

Cũng theo ông Khánh, nhà ở xã hội cho thuê cũng có thể trở thành "phân khúc chiến lược quốc gia" nếu được ưu đãi tín dụng, miễn giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ hạ tầng và ưu đãi thuế. Đây không phải là sự suy giảm của thị trường bất động sản mà là sự tái cấu trúc để hướng tới phát triển bền vững hơn.