Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn cũng quy định cụ thể những loại giấy tờ bắt buộc phải có thì mới được cấp sổ đỏ. Nhiều người băn khoăn trong trường hợp người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có mâu thuẫn với hộ liền kề, giáp ranh thì có được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Về vấn đề này, PV VOV trao đổi với luật sư Nguyễn Hữu Toại, công ty luật Hừng Đông.

PV: Thưa luật sư, để xác định thửa đất không có tranh chấp khi cấp sổ đỏ thì cần có chữ ký của hộ gia đình, cá nhân giáp ranh. Vậy thì việc xin chữ ký hộ gia đình liền kề phải là quy định bắt buộc hay không?

Luật sư Nguyễn Hữu Toại: Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thì đó không phải là trường hợp bắt buộc. Trong trường hợp người sử dụng đất có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43 khi có giấy tờ đó, cũng không cần phải xin xác nhận là giáp ranh và đất có tranh chấp hay không có tranh chấp.

Tuy nhiên, khi tiến hành thẩm định hồ sơ, đo đạc, kiểm tra thực tế, cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ đo hiện trạng và hỏi ý kiến các hộ giáp ranh về việc hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hàng xóm có đúng với thực trạng sử dụng hay không?. Đồng thời, nếu như hộ liền kề có ý kiến về việc mốc giới đó không đúng, hoặc tình trạng đất đai đang tranh chấp thì việc cấp giấy chứng nhận cần phải xem xét lại.

Tức là, nếu như người hàng xóm không xác nhận và có đơn đề nghị UBND cấp xã, nơi có đất hòa giải tranh chấp về đất đai thì thủ tục cấp giấy chứng nhận sẽ bị dừng lại.

PV: Nếu do mâu thuẫn mà hàng xóm không ký giáp ranh thì có được cấp sổ đỏ hay không, thưa luật sư?

Luật sư Nguyễn Hữu Toại: Nếu người hàng xóm không ký, không hoàn thiện hồ sơ thì người đấy phải có đơn gửi cho UBND cấp xã nơi có đất để đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai. Bởi, theo quy định của Luật Đất đai thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều chủ thể sử dụng đất với nhau.

Vì vậy rõ ràng, nếu như chỉ nói rằng “Tôi đang có tranh chấp với hàng xóm mà không có đơn đề nghị UBND cấp xã, phường nơi có đất giải quyết tranh chấp về đất đai, hòa giải tranh chấp đất đai thì câu chuyện đấy không phải là tranh chấp đất đai”.

Theo Quy định của Thông tư 25/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về xác định ranh giới thửa đất, lập bản đồ mô tả về thửa đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã quy định rất rõ tại Điều 11.

Cụ thể, xác định ranh giới đất đai trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với công chức địa chính tại địa phương hoặc cán bộ, thôn, xóm, tổ dân phố để được hỗ trợ hướng dẫn việc xác định ranh giới, hiện trạng sử dụng đất cùng với người sử dụng đất liên quan đến xác định ranh giới mốc giới sử dụng đất trên thực địa. Trên thực địa đánh dấu các thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông hoặc là cọc gỗ và lập biên bản mô tả thì ranh giới mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo ranh giới thửa đất.

Người sử dụng đất phải xuất trình các giấy tờ liên quan về việc sử dụng đất của mình có thể là cung cấp bản sao các giấy tờ mà không cần phải công chứng, chứng thực. Ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo bản án hoặc quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật. Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản với UBND cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trong trường hợp tranh chấp chưa được giải quyết xong, thì trong thời gian đo đạc ở địa phương nếu xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang quản lý, sử dụng.

Nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang quản lý, sử dụng thì được phép đo vẽ, khoanh bao cát thửa đất tranh chấp. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập biên bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành hai bạn và một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi cho UBND cấp xã để thực hiện các bước tiếp theo của việc giải quyết tranh chấp đất đai.

Như vậy, rõ ràng ở đây, trong trường hợp nếu người hàng xóm không xác nhận mốc giới thì có thể căn cứ vào hồ sơ đo đạc để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hiện trạng đang sử dụng tùy vào trường hợp đơn vị đo đạc cũng như UBND cấp xã xác nhận hiện trạng thực tế để làm căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

PV: Vậy thưa luật sư, trong trường hợp, người hàng xóm không có nhà do đi công tác hoặc do sinh sống ở nước ngoài không ký được vào biên bản về giáp ranh thì sẽ xử lý như thế nào?

Luật sư Nguyễn Hữu Toại: Pháp luật cũng lường trước được những tình huống như thế này và vẫn tiến hành thủ tục đo đạc thực địa theo hồ sơ quyền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau này trường hợp người hàng xóm về cho rằng, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này là sai, cấp lấn sang đất của họ, họ có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện tại TAND có thẩm quyền để tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này. Nếu như người hàng xóm sử dụng quyền của họ để xâm phạm quyền của người khác, tức là họ không ký giấy tờ thì người xin cấp giấy chứng nhận đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

PV: Trong trường hợp trước khi làm sổ đỏ, người làm thủ tục xin cấp sổ đỏ với hàng xóm không tranh chấp gì. Nhưng khi làm sổ đỏ người hàng xóm không ký, và xảy ra tranh chấp. Trong trường hợp này, mình sẽ xử lý như thế nào, thưa luật sư?

Luật sư Nguyễn Hữu Toại: Lúc đo đạc mà người hàng xóm không có ý kiến gì, sau này cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi mới có ý kiến. Chẳng hạn, họ có ý kiến cho rằng, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng, không hỏi ý kiến của người ta hoặc là cấp trùng lẫn lên phần diện tích của nhà người ta ...thì họ phải có các tài liệu chứng cứ và lúc đấy người ta phải làm đơn ra UBND cấp xã nơi có đất đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai với người hàng xóm của mình.

Qua quá trình hòa giải, nếu trường hợp các bên hòa giải thành công thì UBND cấp xã sẽ ra một quyết định công nhận hoàn thành và vụ việc dừng ở đây. Trường hợp, nếu như bên không hòa giải thành thì UBND cấp xã lập một biên bản hòa giải không thành. Sau đấy, một trong các bên, nếu bên nào có nhu cầu khởi kiện sẽ làm đơn khởi kiện cùng với biên bản hòa giải tranh chấp đất đai nộp cho Tòa án nhân dân cấp huyện để Tòa án nhân dân cấp huyện giải quyết tranh chấp.

Trong trường hợp nếucần hủy cái giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vụ việc có thể được chuyển cho Tòa án nhân dân cấp tỉnh. Đây là quy định pháp luật rất là rõ ràng. Nếu người hàng xóm cho rằng quyền lợi của họ bị xâm hại thì họ có quyền khởi kiện tại tòa án nhưng phải chứng minh được các yêu cầu, các căn cứ của anh đưa ra là đúng và hợp pháp thì lúc đấy Tòa án người ta mới chấp nhận.

Còn nếu như người hàng xóm chỉ khởi kiện mà không có căn cứ thì tòa án sẽbác nội dung khởi kiện của và người hàng xóm phải chịu án phí cho việc giải quyết vụ án đấy.

PV: Xin cảm ơn luật sư!./.