Hiện nay, nhiều địa phương áp dụng phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư để tính giá đất nhưng không đủ dữ liệu để áp dụng phương pháp so sánh gắn với mặt hàng kinh doanh cụ thể của từng dự án cụ thể. Điều này dẫn đến không đảm bảo nguyên tắc. Bên cạnh đó, nhiều trường hợp không tính được doanh thu và chi phí giả định cho thời hạn 50 năm vì còn thay đổi mặt hàng và theo thị trường. Ngoài ra, một số chỉ số, thông số trong tính toán giá đất như chỉ số biến động giá đất của thị trường, suất đầu tư phải được định lượng hơn.

Theo ông Nguyễn Hồng Lĩnh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hà Tĩnh, nếu không làm được như vậy sẽ tạo kẽ hở và rủi ro cho cán bộ thực thi nhiệm vụ. Ông Nguyễn Hồng Lĩnh cho rằng, cùng dữ liệu nhưng hôm nay tính thế này, ngày mai người khác tính lại sẽ ra thông số khác nếu thay đổi vài số liệu, cách tính. “Về phương pháp định giá đất, chúng tôi đề nghị cần quy định cụ thể các phương pháp định giá đất cụ thể nhằm đảm bảo nguyên tắc đất được cho thuê là thị trường sơ cấp và phải đảm bảo mức thuê như nhau nếu tương đồng về vị trí, có cùng mục đích sử dụng đất và các chỉ tiêu về xây dựng như nhau (tức là hệ số sử dụng đất như nhau), không phân biệt các dự án sản xuất hay kinh doanh mặt hàng gì”. Ông Nguyễn Hồng Lĩnh nêu ý kiến

Về phương pháp xác định giá đất cụ thể, theo ông Lê Đức Tiến, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Trị, hiện các địa phương đang vướng ở điểm “định giá đất cụ thể để bồi thường giải phóng mặt bằng”. Bởi giá đất hàng năm của địa phương rất thấp nhưng tại thời điểm định giá đất cụ thể có sự biến động giá rất lớn. Theo quy định cũ, giá đất căn cứ tính khi chuyển nhượng thành công tại cơ quan thuế chứ không phải sau khi chuyển đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ người này qua người kia.

Ông Lê Đức Tiến nêu ý kiến: “Kiến nghị đối với bảng xác định giá đất cụ thể hàng năm  làm sao đó tiệm cận giữa thị trường với bảng xác định giá của địa phương. Cần có quy định để làm sao cho lệch nhau trong vòng 20% trở lại thôi thì sẽ đảm bảo được quyền lợi và nghĩa vụ của công dân. Khi nhà nước thu hồi đất đền bù với giá như thế này thì họ phải nghĩa vụ họ phải thực hiện thì mới đảm bảo được. Chứ còn hiện nay đang có bất cập chỗ này, cần có quy định như thế nào đó trong quá trình xây dựng Luật như thế nào để giải quyết được nội dung này.” Ông Lê Đức Tiến nói

Góp ý về Luật Đất đai (sửa đổi), ông Nguyễn Văn Đệ, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nghệ An nêu, về cơ chế chính sách tài chính giá đất quy định tại Khoản 4, Điều 150 có ghi: “Việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được tổ chức thực hiện trước thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn quyền sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định gia đất cho thuê đất... không quá 6 tháng” là không đảm bảo tính thực tiễn. Bởi khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê đất mới xác định chính xác diện tích đất được nhà nước giao, cho thuê sử dụng vào mục đích hợp pháp. Thứ hai, việc xác định giá cho thuê đất không quá 6 tháng tính từ thời điểm Nhà nước giao quyền sử dụng đất, cho thuê đất nếu thị trường bất động sản tăng hoặc giảm sẽ không đảm bảo.

Theo ông Nguyễn Văn Đệ, điều này dễ dẫn đến thất thoát nếu giá đất thị trường tăng hoặc phát sinh đơn thư khiếu kiện: “Vì vậy, nội dung này cần giữ nguyên như nguyên tắc của Luật Đất đai năm 2013 và đề nghị sửa đổi bổ sung như sau: Việc xác định giá đất để tính  tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải tổ chức thực hiện sau thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép sử dụng quyền sử đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn quyền sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định gia đất cho thuê đất... không quá 30 ngày.” Ông Nguyễn Văn Đệ kiến nghị./.