Bong bóng bất động sản của lợi ích nhóm

Sáng 28/10, nêu ý kiến thảo luận tại hội trường về Báo cáo của Đoàn Giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề “việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”, đại biểu Tạ Văn Hạ (Đoàn Quảng Nam) nêu thực tế thị trường bất động sản tăng giá cao, đột ngột, bên cạnh vướng về thể chế, chính sách, thì có dấu hiệu lũng đoạn, thao túng và thổi giá, tạo ra bong bóng bất động sản của một nhóm lợi ích. 

Đại biểu đoàn Quảng Nam cho rằng: “Cần đánh giá sát, đúng vấn đề, từ đó chỉ ra giải pháp cụ thể, căn cơ. Dự thảo Nghị quyết đã đánh giá được hạn chế, nhưng chủ yếu vẫn là hạn chế trong chính sách, pháp luật, nhưng vẫn còn yếu tố bất thường, tăng giá đột ngột, gấp 2-3 lần, không phù hợp với tình hình thực tế chung và nhu cầu của người dân”. 

Cũng theo ông Hạ, một trong những giải pháp giảm giá thị trường bất động sản là trái phiếu bất động sản. Tuy nhiên, hiện nay, trái phiếu bất động sản phát hành ra với mức lãi suất 12-15%, cộng với khoảng 3% phí phát hành. Như vậy, mục tiêu của phát hành trái phiếu bất động sản, dư nợ lĩnh vực này đến thời kỳ đáo hạn có áp lực rất lớn. Nếu không kiểm soát chặt để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản, thì việc phát hành trái phiếu không hiệu quả. Trong thời gian khoảng 3 năm phải trả lãi suất cao như vậy, dễ tạo ra gánh nặng cho Nhà nước và Nhân dân. Thậm chí gây nguy cơ dẫn đến nợ xấu gia tăng và thậm chí là vỡ nợ. 

“Vì vậy, thời gian tới thị trường bất động sản chưa thể hạ nhiệt và người dân cũng chưa có cơ hội để tiếp cận với thị trường. Do đó, cần nghiên cứu giải pháp và tiến hành thanh tra, kiểm tra, xem xét lại căn cơ để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và đúng hướng”, đại biểu Tạ Văn Hạ đề nghị.

Đánh giá cao báo cáo của Đoàn giám sát về “việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”, đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn Hà Nội) đồng thời cho rằng, cần xây dựng cơ chế quản lý sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp.

Theo đại biểu Hoàng Văn Cường, giá bất động sản cao bất thường do người mua bất động sản để tích lũy tăng cao khiến dòng tiền đẩy vào bất động sản cao, không chảy vào kinh doanh sản xuất; nguồn cung bất động sản ngày càng khan hiếm; bên cạnh đó, các lực lượng thị trường như môi giới, đấu giá cố tình đẩy giá lên cao để kiếm lợi nhuận.

“Điều nổi cộm đó là giá bất động sản tại các thành phố lớn rất cao và liên tục tăng lên, vượt quá mức thanh toán của đại đa số người dân có nhu cầu nhà ở, đồng thời thu nhập từ bất động sản thấp so với giá vốn đầu tư bất động sản”, ông Cường nhận định.

Tháo gỡ "điểm nghẽn" về thể chế

Qua nghiên cứu Báo cáo giám sát, đại biểu Đặng Bích Ngọc (Đoàn Hòa Bình) nhấn mạnh, để kịp thời tháo gỡ điểm nghẽn về thể chế, xử lý dứt điểm với các dự án vướng mắc pháp lý, nhiều chính sách, pháp luật quản lý thị trường BĐS đã được ban hành, góp phần tạo khung pháp lý cho việc phát triển thị trường BĐS và nhà ở xã hội. 

Đại biểu Đặng Bích Ngọc nêu rõ, Báo cáo cũng chỉ rõ nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách Nhà nước cho các chương trình tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội còn thấp, quy trình, thủ tục cho vay thông qua Ngân hàng chính sách xã hội còn phức tạp, trùng lặp; mức cho vay tối đa đối với đối tượng chính sách xã hội thấp, chưa phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội…

Với những bất cập đó, đại biểu Đặng Bích Ngọc cho rằng, việc Quốc hội tiến hành giám sát tối cao về thực hiện chính sách, pháp luật công tác quản lý thị trường BĐS và phát triển nhà ở xã hội là vô cùng cần thiết, kịp thời, đặc biệt trong đó chỉ ra các "điểm nghẽn" về thể chế đã và đang cần được tháo gỡ trong thời gian tới.

Do đó, đại biểu đề nghị Chính phủ tiếp tục rà soát kỹ lưỡng những tồn tại, hạn chế của chính sách, pháp luật trong quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội. 

“Bên cạnh 22 nội dung còn vướng mắc, bất cập về chính sách, pháp luật sau khi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 được ban hành, cần phải tiếp tục rà soát, nghiên cứu đề xuất kịp thời, đồng bộ các giải pháp để nhanh chóng tháo gỡ các điểm nghẽn về thể chế, giải quyết phù hợp, xử lý dứt điểm đối với các các dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý, đình trệ do quá trình triển khai thực hiện kéo dài và pháp luật qua các thời kỳ có nhiều thay đổi, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững thị trường bất động sản và nhà ở xã hội”, bà Ngọc kiến nghị.

Đồng thời, theo đại biểu đoàn Hoà Bình, những bất cập, chồng chéo về thể chế được chỉ ra trong Báo cáo giám sát là căn cứ vô cùng quan trọng để các cơ quan soạn thảo cập nhật, nghiên cứu, sửa đổi đối với các dự án Luật ngay từ Kỳ họp này, nhất là các Luật về quy hoạch đô thị nông thôn, Luật Đầu tư công. Trong đó, cần nghiên cứu quy định theo hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho các địa phương nhằm tăng cường vai trò, tính chủ động, trách nhiệm của chính quyền địa phương phù hợp với năng lực và gắn với phân bổ nguồn lực.

Cùng nêu ý kiến về việc tiếp tục thực hiện hiệu quả nhóm giải pháp về thể chế, đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn Đắk Nông) cho rằng, các chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội chưa theo kịp với sự phát triển nhanh chóng của thị trường. Một số quy định chưa đồng bộ, thống nhất giữa pháp luật về kinh doanh bất động sản và các quy định liên quan như pháp luật về đất đai, nhà ở…

Bên cạnh đó, trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản còn thiếu, chưa rõ ràng, ảnh hưởng đến hiệu quả công tác quản lý. Tình trạng kê khai giá chuyển nhượng đất đai thấp hơn giá thực tế để trốn thuế vẫn còn phổ biến. Các quy định về điều kiện đối với người thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội và quy trình đầu tư đất đai để phát triển nhà ở xã hội còn những bất cập…

Theo đại biểu, nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế này là do tính dự báo về tình hình thị trường và khả năng đánh giá, phân tích các quy định pháp luật của đội ngũ cán bộ tham mưu chưa toàn diện. Cơ cấu bất động sản chưa phù hợp, chưa có quy định thống nhất về tỷ lệ đất để xây dựng nhà ở xã hội và căn hộ cao cấp. Việc triển khai giám sát, kê khai giá khi công chứng và giá giao dịch bất động sản thực tế rất khó khăn.

Từ thực tế trên, đại biểu Dương Khắc Mai đề nghị: “Cần tiếp tục thực hiện hiệu quả nhóm giải pháp về thể chế trong thời gian tới. Tiếp tục rà soát, sửa đổi, hoàn thiện các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản công khai, dễ tiếp cận để người dân nắm rõ giá đất, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá. Cùng với đó, đại biểu đề nghị giao Bộ Xây dựng tham mưu ban hành cơ chế, chính sách quản lý chặt chẽ các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; đồng thời phối hợp đánh giá, rà soát khó khăn, vướng mắc trong chính sách ưu đãi tín dụng về nhà ở xã hội”.